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蛋壳暴雷,4万元租金打水漂?手把手教你要回来

来源:楼市瞭望   发布时间:2020-12-12 11:22:09

蛋壳暴雷了,意料之中。

对于深陷租金打水漂困局的租户来说,这本是一场可以规避的风险。

两个月前,瞭望君就写了一篇关于长租公寓的稿件,指出所谓长租公寓,内在核心就是“庞氏骗局”逻辑关系:(点击查看)

如果当时就引起警觉,提早退局,彼时的蛋壳依然有支付能力,这一场轰动全国的暴雷就不会给自己造成财产损失。

如果没来得及退出就被割了韭菜,怎么才能*限度挽回损失?

今天瞭望君就来聊聊这个。

01

蛋壳是全国第二大长租公寓品牌,这家今年年初刚刚上市的公司,不到一年,就出现了现金流危机。

平台收了租客的钱,却无法向房东支付房租,*终导致租户每个月按时交着房租,却还要面临着被房东贴清退封条、换锁甚至暴力驱赶的风险。

有数据显示,蛋壳经营的公寓数量多达 43.83 万个,因此,蛋壳这次暴雷波及到的用户,保守估计起码也得 50 万人以上。

50万人,什么概念?

中国一般的县城居住人口在20万人左右,此次卷入“蛋壳破碎”事件的用户,足足接近三个县城的总人口。

每一个人,都有一个维权故事。

说到蛋壳公寓的起家,离不开“租金贷”的支持,迅速做大规模,其主要合作方就是微众银行。

微众银行在事件初期曾表态称,租金贷客户在2021年3月底之前不上征信。但此说法并没有让在寒冬中可能失去住所、又不得不继续承担还贷责任的租客们满意。

前几天,微众银行再次公开回应了社会质疑,并对受蛋壳公寓事件影响的“租金贷”客户做出重大让步:免息三年。

这场50万人的维权掀起的风波,目前*的实际回应仅仅是:租金贷免息3年。

据微众银行披露,蛋壳公寓在微众银行贷款的用户为16.18万名,目前已登记的住户约40077人。

这些人该怎么办?

我们先来捋捋蛋壳搞出的法律关系,堪称“庞氏骗局”教科书。

简单的租赁关系被拆分成了错综复杂的4个法律关系,错综复杂之间,抓住了法律监管漏洞,割了一大波韭菜。

先来看一张关系图。

先说蛋壳与房东的租赁关系。

蛋壳在给房东的租赁合同中,违约责任规定“如房租逾期支付超过15天,房东有权强行收回房屋,另行出租”合情合理合法,这大概也是当初蛋壳为了扩张市场,特意给房东们吃下的“定心丸”。

再来说蛋壳与租客的租赁关系。

蛋壳作为甲方,但是其本身也没有房屋的所有权,只是通过租赁关系从房东处获得了短暂的使用权。蛋壳将使用权转租给租客,接受房租半年付或者年付。实在不济,做一个“租金贷”,既能享受优惠,又不至于有太大压力,两全其美。

于是便引出了租客与银行的借贷关系。

这个关系虽然是因租房而起,名为“租金贷”,但是却跟房子、房东和蛋壳没有任何关系。在这段关系里,只有租客和银行。不管租客跟蛋壳之间如何如火如荼,跟房东之间如何鸡飞狗跳,银行始终独善其身,只一心追债。

*后,来说说房东与租客之间的法律关系。

房东收不到房租,换锁赶人,合法吗?瞭望君咨询了律师朋友得知,从法律上,租客与房东并无直接的法律关系,只有当房东利益受损的时候,二者的法律关系才显现出来,这是房东基于所有权要求租客返还原物的法律关系。

不过,由于蛋壳公寓事件涉及范围广、人群多,为稳定局面,多地政府发布紧急通知,对于蛋壳公寓尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,房东不得强行驱赶,而应积极向蛋壳方主张权利。

这意味着,对于此突发事件,一部分压力都转移向了房东。

房东不得强行驱赶租户,只能向蛋壳主张租金,但是蛋壳方“没钱”是事件的主要矛盾,有几个房东能真正为了几个月的房租走到法律程序?

同样地,大部分租户也不会为了几个月的房租去走法律程序,只有剩余租金金额较大的情况下,才会冒险起诉蛋壳公寓。

但是,什么时候能拿到钱?会不会钱没要回来,还要再往里搭维权费、误工费,都不好说。

02

事已至此,对50万用户来说,追责不是*重要的,止损才是。

毕竟动辄上万的租金是真金白银给出去了,房东发来的“请明天必须搬家,我要收房”也不是开玩笑的。

怎么办?

话不多说,直接上干货。

租客维权,可分为以下几点。

1.保护自己的居住权。基于各地政府的紧急通知,租客可在已付租金范围内继续使用房屋;

2.如果遇到善解人意的房东,允许租客继续居住房屋,那么意味着损失转移到了房东身上,追究蛋壳公寓违约责任的权利也转移到房东身上,租客应积极配合房东追究蛋壳公寓的违约责任;

3.如果已经搬离房屋,失去居住权,应积极采取法律手段,可自行起诉到法院,追究蛋壳公寓的违约责任。同时,时刻关注蛋壳公寓的后续动态,例如是否进入破产流程,租客应积极参与债权分配。

还有一件事需要租客们注意,如果还住在出租屋里,房东没赶跑你,但是停水停电逼迫你走,该怎么办?

根据租赁合同,假如缴纳水费和电费的义务是由出租方承担,如果你不愿意继续居住在这里,可以以对方违约为由请求解除合同,并要求对方退还剩余房租以及支付违约金,如果你愿意继续居住,可以先缴纳电费水费网费,保留票据,后面起诉对方退还。

如果房东仅仅是通过口头上的方式通知你搬走,说要换锁之类的,可以和对方好好沟通,妥善解决矛盾,但是在此提醒各位租客,如果此时你与房东之间签订解决问题的协议,根据相关案例,法院是认可该协议的效力的,所以签订协议需谨慎,不要随便处置自己的权利。

如果房东已经换锁,你已经无法再回到出租房了,那么你首先应当保留证据,即在具体什么日期被赶走的,这是你后面要求对方退还多少租金的凭证,然后你就可以到法院起诉了,状告蛋壳公司和房东,要求对方退还剩余租金或者继续居住。

如果房东已经换锁,你已经无法再回到出租房了,那么你首先应当保留证据,即在具体什么日期被赶走的,这是你后面要求对方退还多少租金的凭证,然后你就可以到法院起诉了,状告蛋壳公司和房东,要求对方退还剩余租金或者继续居住。

蛋壳公寓资金链断裂所损害的权益是每一个切切实实的“打工人”,大家要保留好手中的证据,寻求法律的武器维权,切不可意气用事,损害自己或者伤害别人。

03

需要维权的只有租客吗?

当然不是,在这场声势浩大的“庞氏骗局”中,房东们也是“韭菜大军的一员。

业主代表李女士这几天就在媒体平台诉诸了自己的难处。

“人心都是肉长的,租客的情况我也非常理解,舆论也都倒向租客一边,认为他们刚毕业没有钱,很可怜,但并不是所有房东都衣食无忧,我也有一大家子人要供养啊,生活压力并不比年轻人们小。”

此前,李女士在杭州的两居室委托给了蛋壳公寓出租,蛋壳已经一个多月没有给李女士房租了,面对一个月近5000元的损失,李女士表示自己无法承受太久。

“这套房子本是结婚时和我爱人一起买的婚房,我们为了能赚点房租补贴家用,就搬去公婆那一起挤着住。现在女儿出生了,处处需要钱。大冷天我也不想把里面的孩子赶走,可再耗下去我就损失一万多了,实在是没办法。”

那么,房东和蛋壳签订的合同属于什么性质?

瞭望君找到了一份房东和蛋壳签订的合同,其中“就房屋出租委托代理”、“委托权限”、“甲方将房屋*委托乙方全权代理出租”等关键性条款可以明确看出,蛋壳在合同中扮演的是代理人的角色,代理房东进行房屋出租、收取租金等行为。

这里需要厘清几点:

1.房东和蛋壳之间的法律关系为委托代理关系,而非租赁关系。

根据房东与蛋壳之间签订的《资产委托服务合同》,其中有如下条款约定:

由此可见蛋壳与房东之间是委托代理关系。

蛋壳是代替房东收取租金,蛋壳本身不是承租人,也无权以自己的名义向他人出租房东的房屋。

2.房东和蛋壳之间虽然对不可抗力进行了约定。但不可抗力需要能够阻碍履约才构成蛋壳停止向房东支付款项的理由。

也就是说,蛋壳其实在几个月前早已经收取了租客支付的租金。

根据大部分租客与金融机构签订的贷款协议,蛋壳已经提前收取租金,房东与蛋壳的资产委托管理服务合同不存在不能履行的情况。

所以,蛋壳单方以不可抗力拒付租金的理由于法无据。

且蛋壳在未经房东同意的情况下“慷他人之慨”,侵犯房东合法权益,于理无依。

所以,房东可以要求单方面解除合同并要求蛋壳支付违约金,另外可以主张遭受的一切损失,以合同具体约定为准。

总之,房东们保存好合同,大胆起诉就对了,如果涉及金额较大,完全可以找代理律师受理。

*后,瞭望君只想说一句话,传统的租赁模式才是*靠谱的,直接交房租给房东才是*靠谱的!

如果还要再加一句,那必须是:没事千万别碰租金贷!

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