想学“长沙限购”，西安必须清楚三个情况！

一说起限购政策，长沙很容易被挂在嘴边，人们对于长沙的调控方式津津乐道。

近日，住建部印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

长沙限购获得了顶层住房管理部门认可，于是一些人，就开始叫嚣了，全国都应该学长沙！特别是在深圳住建局、东莞住建局先后到长沙取经之后，各地对于长沙经验的学习，又上了一个新台阶。

1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。

3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长沙工作生活24个月。

于是，有人呼吁，西安应该向长沙取经，要让炒房客无路可逃。这个说法没错，任何限购做得比较好的城市，都应该有值得学习的地方，取其精华去其糟粕，有利于城市进步。

但西安想要学习“长沙限购”，却要面临“三个情况”，不然，突然政策加码，很容易遭遇新风险！

以前，2011-2015年西安楼市一团烂泥，毛病百出；现在，2016-2020年西安房价又太过亢奋，房源供应紧缺。

在这个时候下狠手、打七寸，我们应该考虑下，我们与长沙限购环境有多大区别，我们是否已经做好了“准备”。

*个情况：土地。

想要击溃高房价，重要的一点就是放开粮仓，通过增加库存量，将房价摁在地上摩擦。

从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，为当地提供了源源不断的住房供应空间。

反观西安，2019年大西安范围内，经营土地供给高达3164万平方米，但住宅用地仅有2240万方平米。而且放在城六区来看，成交的土地太少，经营性用地成交不到1500万平方米（浐灞及港务区供给量就达到582万平方米），住宅用地就更加可怜了。

西安想要抑制房价，很重要的一点就是加大土地供应量，但回顾西安2012-2020年之间，几乎每年主城供应量都在下降，反倒是西咸供应量不断变大！

第二个情况：人口。

想要房价软着陆，关键的一点，就是要保证人口净流入，如果没有人口支撑，便会一路下滑。

近三年来，长沙之所以敢天量供应，房价还能够稳住，很关键的一点，是长沙人口增长量高达74.9万，位居全国第六，排在深圳、广州、杭州、西安、重庆之后，是绝对的人口吸附力*梯队。

但西安2017-2018年掀起抢人大战之后便缄默无语，虽然，两年实现百万人口进西安，但在2019年以来，随着各地降低姿态抢人，南方热点城市抢人给安家费，北方边陲城市半价房抢人，西安的政策吸引力明显下降。

西安想要“降房价，不降温”，很必要的一个前提，就是必须保持人口大量净流入，*少也是正增长。

第三个情况：经济。

近年来，长沙已经是中部明星城市，承接珠三角、长三角制造业转移，发展势头很强劲。

2019年，长沙GDP已经达到1.15万亿，相比2010年的4547亿，翻了一倍多，远超中西部其他地区，长沙也是中国内地17个万亿GDP城市之一。2019年实际增速达到8.1%，在17个万亿GDP城市中位居*。

但西安经济情况却与此不同，2019年GDP为9321.19亿，相比2009年2719.10亿，大概增长3.4倍，但西安却是一个以服务业为主的城市，仅此一点，就让它与房地产有着千丝万缕的联系。

虽然，放眼十年时间，西安GDP增速比长沙要快，但西安经济基础较差，从一开始就输在了起跑线上。

有人喊出“长沙，一个让炒房客有来无回的地方”，声势之大，何其壮哉！

其实，曾几何时，西安，也是一个让投资客哭天抢地的地方。2011年西安限购之后，几番折腾，一直是跌跌不休，直到2016年房价才开始缓慢上涨，这里面的经验实在太多了！

曾经的西安，“降价”经验十分充足：

1、户籍政策紧锁，十年平均人口流入4.7万，2015年还是负增长，实际人口净流出；

2、天量土地资源供应，而且流行“先上车后买票”，游走在土地招拍挂之外，土地流拍犹如家常便饭；

3、经适房全国第二，虽然西安经济总量排名三十开外，人口总量也在中等水平，但经适房全国第二；

4、西安城棚改社区、集资房遍地，这相当于“地下市场”，不在统计范围之内；

5、民企资本出逃，本地知名房企纷纷向外求生，远走江浙等地。

以上任何一条经验保留下来，西安房价都不可能气势如虹，要知道，当年在户籍政策方面，西安限制之严厉，除了京沪之外，西安绝对是*梯队，2014年新华社主管的《瞭望东方周刊》称“省会城市中广州、杭州、西安*门槛*”。

西安房价一泄如注，固定投资负增长的时候，并没有引发各方高度赞誉，反倒是各种看空，外媒的挤兑，本地的担忧，*终结果是省市两级都在拿方案。

*后西安楼市还是被多种政策抢救过来的，对于那一段市场，大家还是心有余悸，因为，真的断供了、真的烂尾了.....

于是，其一，政府提出减压，货币化安置、城棚改政策让步、土地款分期支付、商业土地可以变性、90平米以上可*、严格供地管控；

其二，房企执行零*，零*买曲江二期，四万入住大牌房企，遍地都是，还有无证售房，四千买曲江一期，诸如此类，总算把库存去化结束。

市场需要的不是“安眠药”，需要的是解决方案，不是喊几句长沙长沙，我们的房价就能降下来，在降房价之前，应该先考虑下，我们是否已经准备好了迎接一场变数！

现在西安房价上涨的三个原因，都是“成本”，从2018年以来，西安房价的上涨，就是成本在推动。

一则，土地成本，动辄楼面价破万，几乎疯掉一般；

二则，精装成本，起步2千/㎡，甚至于房企报价6千/㎡，实际要低一些；

三则，公租房、配套费等，把社会问题交给土地市场来解决，成本转嫁。

这三点看起来都是“客观进步”，但却提高了成本，导致房价不断拔升，破二迎三。

但西安底子太薄，没有太多积累，现在的情况是没有办法降成本，一旦降低成本，就等于开历史倒车，西安还有大量的低收入家庭等着公租房落位，还有大量的孩子眼巴巴等着*上，西安还有大量的年轻人期盼地铁，我们的各种需求交织在一起，就是一个巨大的财政赤字，如果完全依赖工业制造，根本解决不了。

西安学习“长沙限购”，究竟要学习什么？在保持经济高速增长的前提之下，大量供给土地资源，并且严格执行限购限价政策，将人口资源转移到新开发区，从而在整体上把房价分摊到各个新兴热点板块。

高房价，是一种铁打的泡沫，与其挖空心思，怎么把高房价喊下来，不如大量提供限价房，这个更有价值！

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