重庆土地市场，传递出重磅信号！

前几天，重庆土地市场有一些突发情况

观音桥核心地块上线，起拍楼面价超过13000元/㎡，重庆历史*起拍价；

同一天，南坪地块以11398元/㎡楼面价被抢下，封南区“单价地王”！

（地块信息 图源锐理数据）

尤其对于南坪，背后有着几层深意

例如我说两点：

*，11398元/㎡的楼面单价，较上半年中梁+海成的四公里地块，几乎翻倍！

第二，1900万/亩的每亩单价，是“当红炸子鸡”中央公园部分“万元地”的接近两倍！不信？不信自己去找找看就知道了。

而且在同一天，南坪还挂出了一块纯商业地块，起拍楼面价居然超过7000元/㎡！

要知道，这块地含有交通用地，实际楼板价，非常昂贵！商业用地，何出此价？

（地块信息 图源锐理数据）

这块地，实际上是南坪商圈更新迭代战略性环节，坊间传言，天街会来！

好了，上述信息流露出什么信号呢？

以南岸为代表的重庆核心区，突然强势的站到了聚光灯下？

价格的变化，不得不让人浮想揣测！

重庆楼市格局，有新变化？

01

结合近期的数据，值得我们站在城市的角度，站在楼市发展规律的角度，去梳理分析一下。

过去多年，重庆楼市很显著的一大特征是「新区为主、多板块形式」的发展模式。

中央公园、礼嘉、悦来、西永、茶园、鹿角、龙洲湾、蔡家、水土、龙兴等新区，供应量占到市场的绝对主力。

新区楼面价逐步上行，如今部分板块已整体突破“万元”

（2020年截止10月底 “万元地” 图源铭腾）

与之对应，核心区，供应寥寥。地价+房价和新区都差不多。

于是，形成一种说法：重庆没有核心区，重庆房价是平的

这种说法对吗？

对。

因为的确是现状。

（贝壳2020年12月13日数据）

但是，如果站在其他城市楼市发展的规律看，未来或许并不会继续上述情形

尤其*近的信号明显，重庆楼市有了“成都化”的趋势！

如何理解？

我们看*近几年成都的楼市特征：

（1）低价地快速减少，拔升价值预期；

（2）容积率明显走低，提高总价量级；

（3）低价楼盘卖完，市场逐步进入“高价地/高价盘”时代；

（4）核心区在生活高效、配套成熟等价值吸引下，伴随着严重的“供不应求”和“郊区高价化”，推升了核心区价值认知，地价/房价同步上升。

（5）一轮之后又一轮，土地-新房-二手房-核心区-新区，不断轮动，形成螺旋式上升。

（成都10月各区房价 图源安居客）

不同区域之间，基于价值，房价大幅拉开！

02

“成都模式”不是独创，而是很多城市都走过的路

实际上，如今重庆也正在如此。

重庆在2018年之后，很明显的开启第（1）（2）步；随着“老地块”逐渐消化，目前，已经进入第（3）步；

同时，通过*近核心区土地供应的特征来看，重庆正在进入第（4）步！

重庆核心区的优质成熟区域，在近5年左右，供应量都非常匮乏。

看看土地供应就一目了然。

（依据公开信息统计 仅供参考）

以上述南坪中心区域为例，2016-2019，只供应了2块地，十分稀少。

一来，是真少；二来，是要先成全新区

而*近几天，“风云突变”！

观音桥开启城市核心旧改后的土地供应，价格感人；

南坪同时开启商圈迭代，以及核心区价值回归！开发商抢拍下“南区地王”...

03

环境、品质、规划是“新区”*的吸引力。

但不利因素也相对明显，部分新区，存在不确定性和较长的等待周期

重庆人，挺难！

很多人想居住在老城区，可好的太贵，便宜的太差，还没有选择

核心区配套成熟，生活便捷和住房条件差之间，形成了突出的矛盾。

于是，大量的购买力涌入新区，结果，把新区“买贵了”。

（贝壳数据 2020年12月13日）

那么问题来了，当距离解放碑20KM处的楼面价卖到8000+，房子卖到15000-18000元/㎡。

新区也不便宜时，是你，会怎么选？

这其实就是第（4）步的关键转折点：

核心区严重供不应求+郊区高价化局面下，核心区的“引爆点”，要来了！

开发商+主导部门，都聪明...

南坪商圈升级焕新，欲引进“天街”，是五大核心商圈全速旧改更新的标志事件之一。

（天街 示意图）

而东原+春风拍出的南区“单价地王”，地块位置并非绝佳，但亩单价1900万，已经是11月底中央公园某地块接近2倍，开发商在拿钱投票。

历史悠久，环境区位优越的南岸，要爆发了？

04

这时我们回过头来看，有前瞻性、看清趋势的开发商，在重庆，其实很容易捡到“皮夹子”...

就像中梁+海成，一个典型的千亿房企，一个是渝东北“扛把子”。

他们在8个月前，以6430元/㎡楼面价拿下四公里地块时，我记得很多人分析，认为他们“草率了”、“乱买地”。

但是，8个月之后。

就像电影情节一样，翻转了...

现在去看这块地，真的太具前瞻性

楼面单价6430元/㎡，155.25亩，整体容积率大约2；

几乎是前几天南坪11398元/㎡一半的楼面单价，给了产品和定价巨大的发挥空间。

论位置，其实真不错。

（大卫标注 距离来源于百度地图）

背靠南山，侧临工商大学和第二师范学院。

距离四公里轨道站点，大约800米直线距离；距离南坪商圈，大约1800米。

（拍摄于地块朝南坪商圈方向）

区域内道路四通八达，且配套成熟，是一处典型的核心区位。

地块周边，正在进行城市界面的旧城更新

如广黔路扩宽工程，还比如江南立交改造

（图源重庆日报）

道路改造是为了四公里地区拥堵状况的大幅改善。

同时，从多方消息看，地块附近的江南殡仪馆，也有强烈的搬迁预期。

四公里本身，是南岸常住居民*集中的区域之一，区内老旧住房拆迁旧改，已经启动。

（图源网络）

南坪、四、五、六公里，多年来品质新房匮乏。

就像四公里周边，江南国际新城、E时代、绿洲龙城、骏逸蓝山、回龙湾等小区，都是13-15年左右，或更长时间房龄的二手房人员嘈杂、品质衰落，生活体验感变差

那些离不开自己生活区、朋友圈的南坪人，怎么办？

员工铁柱的二舅妈，四公里人，儿子在照母山买了洋房，她过去带小孩，但每隔两天，就要跑回回龙湾和老邻居打麻将...

正统重庆人的江湖气，其实让他们的区域情结，特别严重。

长期以来，区域内大量人口的购房需求，得不到满足

他们只能外溢去其他区域买房。

而核心区的成熟，是很多新区难以取代的。

05

中梁+海成的地块进展的比较快，应该近期就快开盘了，名叫「南山云璟」。

因为背靠南山+容积率较低，整个项目定位为中低密度产品。相较于周边老旧小区，有了大幅改善。

同时，通过高层+洋房为主，加少量定制别墅的组合。

高层和洋房，都是中小面积段的产品，从而降低了核心区买入门槛

虽然门槛不高，但是在配置上，却按照*新的标准去打造。

应用了日照风光定位系统对楼栋进行设计，让所有建筑都呈南北向分布；

利用台地和依山势而建的特点，配置了错落的空间体系：约3500㎡归家轴、700㎡健康跑道、500㎡亲子游乐区、7个定制架空层...

（架空层 意境图）

几乎都是当下品质型社区的配置标准！

首期开出来的洋房，套内面积居然只有大约76-99㎡！

三房、四房户型，消费群体明确--整个南坪核心区大量的刚需、刚改需求。

套内76㎡的户型，做出三房双卫双阳台，主卧还是大套房设计，形成板式通风效果的卧房区+书房区+卫生间。

（套内76㎡户型示意图）

套内约85㎡的户型，横厅+6米宽景观阳台，让整个厅的实际面积达到近40㎡...

和76户型一样，卧室也都是进行了全飘窗设计。

（套内85㎡户型示意图）

纵观目前整个核心成熟区，这几乎是“独一份”的中小户型洋房

据说，首期开盘价格，会非常震撼！

从我的判断来看，*总价门槛，可能只有110来万...

这是什么概念？

南岸核心区，目前几乎很少有刚需、刚改朋友新房上车的机会。

目前稍有供应的地方，新南滨路，房价已突破20000元/㎡，品质三居起码150-180万！

通过核心区近期土地市场的特征，顺着规律思考，我们发现，重庆的“成都化”，正在进行...重庆核心区价值，或将快速崛起。

而你，看到了这个重磅机会吗？

-END-

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