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上一周的土地市场,终于在各大房企的千呼万唤中,迎来了一场史无前例的土拍大战。结果出炉,石家庄单价地王刷新纪录:楼面价高达14815.39元/㎡,这对于依然处于下行期的石家庄楼市来说,不知是好是坏。
另一方面,上周*层召开会议,研究明年经济形势时,意外地提及“促进房地产市场平稳健康发展”,显示房地产行业将有望回暖。
1、土拍大战
新闻背景:
上周,主城区迎来一场大戏,13宗地块进行集中出让,*终,4宗地成功出让,9宗地流拍,成交总价达39.94亿。摩卡小镇成功补证,万科与福美携手摘得[2020]092号地西京北地块。
市职教中心地块经过437轮激烈竞价中海以17.71亿元斩获,溢价率97.22%,楼面价高达14815.39元/㎡;原河冶科技厂区地块经过396轮激烈竞价,龙湖以12.21亿元竞得摘得,溢价率80.62%,楼面价达12343.13元/㎡!
老杨观点:
此次拍地,*的亮点肯定是职教中心地块无疑。从竞拍的结果看,有五个特点值得关注:
*,此次竞拍参与房企数量和竞价激烈程度,刷新了近两年的记录。其中,13家房企参与其中,显示出一线房企对于石家庄土地市场依然非常看好,而437轮的竞拍次数,表明激烈程度同样刷新了记录。在此之前,棉五的土拍竞拍次数是324轮;
第二,此次楼面地价创造了新的单价地王记录,14815.39元/㎡,意味着仅仅土地成本就达到了近1.5万元/平米,如果加上建安成本等其他成本,成本方面至少要在2万元/平米,可想而知,未来职教中心地块的项目价格,没有2.5万,根本买不了。而据老杨了解的情况看,中海内部预计的项目均价在3万左右。怪不得,新的地王诞生后,整个行业尤其是桥西区项目的海报快速出炉,为自己项目的所谓低价造势宣传;
第三,此次竞拍的13家房企中,分别为:金地、保利、万科、华润、中海、龙湖、招商、金辉、中冶、鲁能、*、美的、华发。其中,招商、鲁能、*、华发四家房企,是首次在石家庄亮相,至于此次竞拍,虽然大家的预想中,无法拿地,但显然四大房企的石家庄分公司或办事处早已成立,进军石家庄的战略布局已经很明显;
第四,在竞拍的房企中,保利、万科、华润、中海、招商、中冶等,均为央企或国资背景的序列,尤其保利和中海,是纯正的央企血统。而在此次经过激烈竞拍夺得地王的中海地产,更是央企中的基建狂魔,其融资成本远远低于大部分民营房企。此次获得地王地块,这已经是中海连续两年在石家庄获得地王地块了。其背后的涵义不言自明;
第五,从土地储备来看,不管是中海还是保利,可供销售且高利润的项目目前较少,明年市场的占有率预计将下降。因此,此时尽快拿地,成为他们的主要目标。不过,如此高的价格拿地,未来如何在产品设计和营销策略上,赢得众多购房者的青睐,其实是个大问题。
另外,河冶科技旧厂区地块同样被5家房企激烈竞拍,经过396轮激烈竞价,龙湖以12.21亿元竞得摘得,溢价率80.62%,楼面价达12343.13元/㎡。显示出,龙湖进军主城区开发高端产品的决心。
实际上,无论是从地块位置还是周边配套看,河冶科技旧厂区地块都具备了开发高端产品的条件。
一方面,该地块所在的区域属于长安区的城市休憩商业区。加之紧邻石钢地块,未来在公园绿地、商业服务、教育资源、医疗资源等方面,均有得天独厚的优势。
另一方面,从目前房价来看,周边多为1.7—2万元左右的均价,缺少2万以上的高端住宅,而龙湖显然在高端产品的研发上,拥有许多房企不具备的优势。因此,这一地块未来预计将成为长安区东北片区的高端住宅项目。
2、征地公告
新闻背景:
上周,正定县和裕华区发布多则征地公告。正定县人民政府网站连发8则征地启动公告,拟征收正定新区大临济社区、郭家庄社区、东临济社区共计17.6471公顷(约合264.71亩)土地,开发用途主要为商服用地。裕华区发布一则征地启动公告,涉及莱茵春天二期地块。
老杨观点:
从位置看,正定的8则征地范围,均为三里屯街道办事处的下辖区域,主要在园博园附近区域。显示未来在园博园区域,将形成大小不一的商业区,未来的城市配套更加丰富。
而在裕华区的二十里铺征地启动中,涉及莱茵春天二期地块,显示拟征收莱茵春天二期地块0.5455公顷(约合8.1825亩)土地,开发用途为文化设施用地、住宅用地、道路用地、绿化用地。
3、规划曝光
新闻背景:
上周,藁城区鑫岗苑小区项目、主城区蓝光雍锦府项目,以及石家庄职业技术学院正定新区校区项目(一期工程)建设项目、西古城旧村改造项目(龙溪城)和花香城二期项目详细规划出炉,分别有哪些看点?
老杨观点:
从几个项目看,*受关注的,无疑是蓝光雍锦府项目,从项目平面图可知,该项目规划共有7栋商品房住宅楼,1栋回迁房(7#),整体均为20层以上高层建筑,其中1#、4#、6#为装配式住宅,另外还规划有2栋配套楼(2#、10#),2栋一层商业楼,一所*规划为24班制。
从该项目用地指标来看,项目整体用地面积为52820.814平方米,规划计容用地面积32425.82平方米。总建筑面积125747.95平方米,容积率为2.899,绿化率为35%,规划户数为716户,其中90-140㎡624户,140-200㎡92户。规划机动车停车位925个,其中地上机动车位92个,地下机动车车位833个。车位比超过1:1.2,另外该项目公建配套有:社区卫生服务站、文化活动室、体育活动场、托老所。
实际上,自8月份蓝光地产与中海正面竞拍获得该地块后,项目再无任何消息,此次发布项目详细规划,显示该项目距离亮相的时间越来越近。而9701.5元/㎡的楼面地价,预计未来的销售价格会在1.7—2万之间,和周围万科、龙湖、荣盛等项目的价格相对持平。但项目的体量并不大,却拥有一所24班制的*,加上两栋一层商业配套,以及附近桥西万达广场,其销售的前景较好。
另外,从项目名称看,蓝光此次的产品系显然会引用其雍锦系产品,主要特点为新中式风格的改善型产品。
4、证件下发
新闻背景:
上周,统计到3个房地产项目新获4张预售证,涉及项目包括万科紫郡、东胜珑悦园、荣盛宝郡府(东区)、荣盛宝郡府(西区)。一新盘面市,高新区的富力城市广场,均价6000元/平米。
老杨观点:
三个地产项目中,荣盛宝郡府是荣盛在正定的常山荣盛华府项目,是荣盛地产在正定县城的首个项目。
其中东区6#住宅楼和西区12#住宅楼获得预售许可证。从规划得知,两个住宅楼均为11层的电梯洋房。其中,西区12#住宅楼正在热销中。
东胜珑悦园项目,也是在上一周开盘,2号地的3号楼成交均价1.8万元/平米,户型127平米、105平米和168平米,2022年年底交房,12层到顶,2梯3户;
5号地的2号楼成交均价14600元/平米,户型89平米、92平米、122平米和124平米,2023年年底交房,1单元16层到顶,2梯4户,2单位11层到顶,1梯3户。
万科紫郡项目,预售范围为地下车库,总预售面积为18989.49㎡,预售证号为(2020)252号。
当然,从价格来看,富力城市广场的预售价格*,2#楼公寓加推,建面约46-102㎡公寓6000元/㎡,首期5.2万起。目前3#楼公寓在售,均价7000元/㎡。
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