一周楼评：石家庄新地王诞生 土拍大战背后房企都有哪些考量？

上一周的土地市场，终于在各大房企的千呼万唤中，迎来了一场史无前例的土拍大战。结果出炉，石家庄单价地王刷新纪录：楼面价高达14815.39元/㎡，这对于依然处于下行期的石家庄楼市来说，不知是好是坏。

另一方面，上周*层召开会议，研究明年经济形势时，意外地提及“促进房地产市场平稳健康发展”，显示房地产行业将有望回暖。

1、土拍大战

新闻背景：

上周，主城区迎来一场大戏，13宗地块进行集中出让，*终，4宗地成功出让，9宗地流拍，成交总价达39.94亿。摩卡小镇成功补证，万科与福美携手摘得[2020]092号地西京北地块。

市职教中心地块经过437轮激烈竞价中海以17.71亿元斩获，溢价率97.22%，楼面价高达14815.39元/㎡；原河冶科技厂区地块经过396轮激烈竞价，龙湖以12.21亿元竞得摘得，溢价率80.62%，楼面价达12343.13元/㎡！

老杨观点：

此次拍地，*的亮点肯定是职教中心地块无疑。从竞拍的结果看，有五个特点值得关注：

*，此次竞拍参与房企数量和竞价激烈程度，刷新了近两年的记录。其中，13家房企参与其中，显示出一线房企对于石家庄土地市场依然非常看好，而437轮的竞拍次数，表明激烈程度同样刷新了记录。在此之前，棉五的土拍竞拍次数是324轮；

第二，此次楼面地价创造了新的单价地王记录，14815.39元/㎡，意味着仅仅土地成本就达到了近1.5万元/平米，如果加上建安成本等其他成本，成本方面至少要在2万元/平米，可想而知，未来职教中心地块的项目价格，没有2.5万，根本买不了。而据老杨了解的情况看，中海内部预计的项目均价在3万左右。怪不得，新的地王诞生后，整个行业尤其是桥西区项目的海报快速出炉，为自己项目的所谓低价造势宣传；

第三，此次竞拍的13家房企中，分别为：金地、保利、万科、华润、中海、龙湖、招商、金辉、中冶、鲁能、*、美的、华发。其中，招商、鲁能、*、华发四家房企，是首次在石家庄亮相，至于此次竞拍，虽然大家的预想中，无法拿地，但显然四大房企的石家庄分公司或办事处早已成立，进军石家庄的战略布局已经很明显；

第四，在竞拍的房企中，保利、万科、华润、中海、招商、中冶等，均为央企或国资背景的序列，尤其保利和中海，是纯正的央企血统。而在此次经过激烈竞拍夺得地王的中海地产，更是央企中的基建狂魔，其融资成本远远低于大部分民营房企。此次获得地王地块，这已经是中海连续两年在石家庄获得地王地块了。其背后的涵义不言自明；

第五，从土地储备来看，不管是中海还是保利，可供销售且高利润的项目目前较少，明年市场的占有率预计将下降。因此，此时尽快拿地，成为他们的主要目标。不过，如此高的价格拿地，未来如何在产品设计和营销策略上，赢得众多购房者的青睐，其实是个大问题。

另外，河冶科技旧厂区地块同样被5家房企激烈竞拍，经过396轮激烈竞价，龙湖以12.21亿元竞得摘得，溢价率80.62%，楼面价达12343.13元/㎡。显示出，龙湖进军主城区开发高端产品的决心。

实际上，无论是从地块位置还是周边配套看，河冶科技旧厂区地块都具备了开发高端产品的条件。

一方面，该地块所在的区域属于长安区的城市休憩商业区。加之紧邻石钢地块，未来在公园绿地、商业服务、教育资源、医疗资源等方面，均有得天独厚的优势。

另一方面，从目前房价来看，周边多为1.7—2万元左右的均价，缺少2万以上的高端住宅，而龙湖显然在高端产品的研发上，拥有许多房企不具备的优势。因此，这一地块未来预计将成为长安区东北片区的高端住宅项目。

2、征地公告

新闻背景：

上周，正定县和裕华区发布多则征地公告。正定县人民政府网站连发8则征地启动公告，拟征收正定新区大临济社区、郭家庄社区、东临济社区共计17.6471公顷（约合264.71亩）土地，开发用途主要为商服用地。裕华区发布一则征地启动公告，涉及莱茵春天二期地块。

老杨观点：

从位置看，正定的8则征地范围，均为三里屯街道办事处的下辖区域，主要在园博园附近区域。显示未来在园博园区域，将形成大小不一的商业区，未来的城市配套更加丰富。

而在裕华区的二十里铺征地启动中，涉及莱茵春天二期地块，显示拟征收莱茵春天二期地块0.5455公顷（约合8.1825亩）土地，开发用途为文化设施用地、住宅用地、道路用地、绿化用地。

3、规划曝光

新闻背景：

上周，藁城区鑫岗苑小区项目、主城区蓝光雍锦府项目，以及石家庄职业技术学院正定新区校区项目（一期工程）建设项目、西古城旧村改造项目（龙溪城）和花香城二期项目详细规划出炉，分别有哪些看点？

老杨观点：

从几个项目看，*受关注的，无疑是蓝光雍锦府项目，从项目平面图可知，该项目规划共有7栋商品房住宅楼，1栋回迁房（7#），整体均为20层以上高层建筑，其中1#、4#、6#为装配式住宅，另外还规划有2栋配套楼（2#、10#），2栋一层商业楼，一所*规划为24班制。

从该项目用地指标来看，项目整体用地面积为52820.814平方米，规划计容用地面积32425.82平方米。总建筑面积125747.95平方米，容积率为2.899，绿化率为35%，规划户数为716户，其中90-140㎡624户，140-200㎡92户。规划机动车停车位925个，其中地上机动车位92个，地下机动车车位833个。车位比超过1：1.2，另外该项目公建配套有：社区卫生服务站、文化活动室、体育活动场、托老所。

实际上，自8月份蓝光地产与中海正面竞拍获得该地块后，项目再无任何消息，此次发布项目详细规划，显示该项目距离亮相的时间越来越近。而9701.5元/㎡的楼面地价，预计未来的销售价格会在1.7—2万之间，和周围万科、龙湖、荣盛等项目的价格相对持平。但项目的体量并不大，却拥有一所24班制的*，加上两栋一层商业配套，以及附近桥西万达广场，其销售的前景较好。

另外，从项目名称看，蓝光此次的产品系显然会引用其雍锦系产品，主要特点为新中式风格的改善型产品。

4、证件下发

新闻背景：

上周，统计到3个房地产项目新获4张预售证，涉及项目包括万科紫郡、东胜珑悦园、荣盛宝郡府（东区）、荣盛宝郡府（西区）。一新盘面市，高新区的富力城市广场，均价6000元/平米。

老杨观点：

三个地产项目中，荣盛宝郡府是荣盛在正定的常山荣盛华府项目，是荣盛地产在正定县城的首个项目。

其中东区6#住宅楼和西区12#住宅楼获得预售许可证。从规划得知，两个住宅楼均为11层的电梯洋房。其中，西区12#住宅楼正在热销中。

东胜珑悦园项目，也是在上一周开盘，2号地的3号楼成交均价1.8万元/平米，户型127平米、105平米和168平米，2022年年底交房，12层到顶，2梯3户；

5号地的2号楼成交均价14600元/平米，户型89平米、92平米、122平米和124平米，2023年年底交房，1单元16层到顶，2梯4户，2单位11层到顶，1梯3户。

万科紫郡项目，预售范围为地下车库，总预售面积为18989.49㎡，预售证号为（2020）252号。

当然，从价格来看，富力城市广场的预售价格*，2#楼公寓加推，建面约46-102㎡公寓6000元/㎡，首期5.2万起。目前3#楼公寓在售，均价7000元/㎡。

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