年终盘点｜8件事读懂2020上海楼市冷与热

图源：图虫创意

2020年之于上海楼市注定是值得记录的一年。

年初，受疫情影响，上海新房市场近乎停摆，断供长达两月之久，直到3月底绿地海珀外滩项目入市方才打响鼠年新盘*枪。

经历了风雨飘雨的一季度，二季度上海楼市涅槃重生。

下半年，行情火爆依旧。新房市场持续升温，7月以来月度平均认筹率均在150%以上，11月这一数字逼近200%。新盘市场的热度也传导至二手房，三季度二手房单月成交量出现“3”字头，再现4年前高光时刻。

与此同时，土地市场也在开仓放粮，吸金近3000亿元，出让金居全国首位。过往三年里，这一指标分别由北京和杭州拔得头筹。

中指数据显示，截至12月15日，上海今年商品房住宅用地成交92宗，成交楼面均价22097元/平方米，平均溢价率11.75%，较去年同期提高11.02个百分点，打破了自招挂复合出让以来长期零溢价成交的现象。

1

内地总价新地王诞生

上海徐汇滨江西岸金融港地块

时隔6年后，董家渡地王纪录被打破。

2月20日，尚在停摆状态的上海楼市因为一场土拍而迅速进入“角色”。

徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块正式挂牌，作为徐汇滨江*后大规模整体开发地块，该地块坐北朝南，总计拥有1.2公里黄浦江岸线，对面即为世博文化公园。按照政府规划，未来该地块将作为世界级金融产业平台，打造成上海国际金融中心的新增长极，价值不言而喻。

*终，香港置地联合体经过一轮加价，以310.5亿元的代价豪取了180万平方米的上海金融港。

这一价格，超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的董家渡地块，也超过了2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块，成功刷新内地土地总价纪录

有媒体对此进行测算，180万平方米仅所需的开发成本就将达到300亿-400亿元，再加上310.2亿元的土地价格，整个项目的投资或超过700亿元。

如此大体量的开发也对房企的资金实力和操盘能力提出了不小的挑战。

此前有消息称，香港置地母公司怡和集团或将把中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场、奢华酒店文华东方带来上海。自2015年首入上海以来，香港置地始终在加码内地市场。3年间相继落子南京、重庆、上海、武汉等城市。

2

绿地海珀外滩入市破局

绿地海珀外滩效果图

一季度，受疫情影响上海地区新房市场迎来70余天空窗期，没有人知道楼市的发条何时启动，直到绿地海珀外滩的正式入市。

早在1月22日，绿地海珀外滩便取得了预售证，均价13.8万元/平方米，共计204套房源。但受疫情影响，该项目3月底方*终入市。

“云开盘”的绿地海珀外滩收获了159%的认筹率，*终选房阶段去化176套，去化率达86.7%。

这一表现无疑给市场一剂强心剂，有效提振了市场信心。随后被疫情压抑的需求开始释放，开启了这一年来的楼市热潮。

3

地王中兴路一号“亏本入市”认筹遇冷

中兴路一号效果图

市场端热度的提升让很多新盘都迎来了去化机遇，但购房者的热情并没有降临到中兴路一号的身上。

四年前融信豪掷千金拿下中兴路地块时，市场就在好奇如何解套，如今苦等四年终入市，迎接地王的只有惨淡的认筹。

4月，中兴路一号宣布入市，取证均价为12.98万元/平方米，超过九龙仓静安一号，成为静安区有史以来预售证均价*的楼盘

即便如此，中兴路一号依然被冠以“亏本入市”。2016年8月17日，融信以110亿元总价摘得静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价达10.03万元/平方米，溢价高达139%，可售面积楼板价高达14.3万元/平方米，创下了彼时全国*单价地王纪录，随后万科以53.95亿元拿下项目49%的权益，项目由其操盘。

深耕上海多年的万科，纵然在这一市场牢牢占据着前三的位置，依然难解项目的遇冷。

作为内环项目，中兴路一号交通优势明显，周边有3号线、4号线、8号线和10号线4轨交汇，且距离均在1公里以内；但其塔楼设计、颇具争议性的户型和超高容积率劝退了不少购房者。

*终，项目收到认筹69组，开盘认筹率仅30.13%。截至12月18日，中兴路一号已售出83套，尚有146套待售，去化率仅36.24%。这也意味着，在今年上海新盘市场火爆，认筹屡创新高的情况下，中兴路一号开盘后近8个月去化率不足4成，尚有超6成房源等待出售。

根据此前首席运营官张旭的透露，万科从来不捂盘，也不给自己留长期库存，内部规定，拿到销售许可证超过6个月以上仍未销售掉的项目，将会被纳入长期库存。

长期库存对于原本致力于将中兴路一号打造为城市地标的万科而言，或许是一场“滑铁卢”。

4

前滩新盘均价上12万

前滩“九宫格”

如果要选择年度上海热门板块，前滩和大虹桥依然当仁不让。

凭借学区及未来规划的优势，前滩每每新盘入市总能吸引大批购房者。

6月底，三湘印象名邸作为前滩板块九宫格内*个入市的项目，取证均价高达12.18万元/平方米，一举将前滩板块新盘均价带上12万+，相较4月刚入市的同板块内新盘东方惠礼高出近3万元，与2019年入市的板块内新盘相比，均价更是高出近3.6万元。

即便开盘价创新高，三湘印象名邸依然得到了市场的热情反馈。开盘当日，142套房源*终收获了955组客户认筹，认筹率高达672.54%，近乎“七人抢一房”，上演日罄。

5

“神盘”蟠龙天地认筹数创纪录

蟠龙天地效果图

大虹桥新盘不断，*具代表性的当属蟠龙天地。

10月，蟠龙天地首度入市推出了948套房源，主力户型为95-126平方米，均价6.15元/平方米。交通优势，加上未来规划以及开发商瑞安的品牌效应和深耕多年的口碑，让项目认筹首日即收获超过1000组认筹，4天半的认筹期共计收获认筹数3715组，超过了2018年4月前滩中粮海景壹号开盘吸引的3127组认筹一举刷新了上海市场保持了两年半的单一新盘认筹人数*纪录

开盘当日，叫至1200号时，已近清盘，2000位购房者铩羽而归。

蟠龙天地的火爆，也让大虹桥的热度再次升温。

6

上海新房市场“暴走”

上海1-11月新盘月均认筹率（制图：左宇）

很多人对于今年上海楼市热度的感知都来自新房市场的火爆。

《国际金融报》记者统计发现，1-11月，上海地区有8个月的月均认筹率超过100%，尤其是自7月起，连续5个月的平均认筹率超过150%，并在11月达到顶峰，逼近200%。

去年同期这一数据仅维持在60%左右，*月也尚未达到100%

新盘认筹纪录一次次地被刷新，许多此前门庭冷落的项目也成功在本年度实现“翻身”。

12月，闵行华漕板块的首创禧瑞荟开盘，取证均价为6.6.万元/平方米，*终项目收获1365组客户认筹，认筹率高达509.32%。而在一年前，其一期开盘均价仅为6.1万元，彼时，有自媒体爆料该项目推出的256套房源仅收获约40位购房者认筹，认筹率不足两成，*终项目因认筹数过低不采取公证摇号。

隔一年再次开盘，均价上浮5000元，认筹率却上涨25倍，这样的事情并非个例 。11月，唐镇板块的金融家时隔一年均价上浮6000元入市，*终认筹率从此前的78%提升至114.83%。

7

二手房成交创4年新高

上海二手住宅成交量及同比增速图（来源：易居研究院）

不仅新房，二手房市场热度也持续升高，8、9、11月的单月成交量均突破3万套。

易居研究院发布数据显示，2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，4月起疫情逐渐好转，二手房市场状态恢复，5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套和3.1万套。而上次单月成交量出现“3”字头，还是在2016年9月份。

10月，由于国庆假期的影响，上海二手房成交量回落到2.8万套左右；11月这一数据达到顶峰，共成交3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创下4年来新高

有业内人士认为，自2017年市场降温后，上海楼市今年触底反弹，开始进入上升通道。疫情后，货币政策宽松、自住需求释放、调控政策稳定等因素都对楼市上行形成支撑。

《国际金融报》记者走访发现，今年二手房行情确实火爆，许多挂牌两三年的房子都在今年迎来了成交，且当前卖房市场下，房东较为强势，惜售、坐地起价等现象开始出现。

8

土地市场“百花齐放”

上海2017年7月-2020年11月涉宅地块溢价率走势图（来源：中指研究院）

2020年度，上海土拍市场更是热闹。

相较于往年国有背景开发商和规模性龙头房企成大赢家，今年地块的出让结果更加分散。

中指研究院数据显示，截至12月15日，上海共推出92宗涉宅地块，土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%。这92宗涉宅地块由66家房企分获。其中，除万科、恒大、中海、保利、新城、招商等大型房企有所斩获外，以大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。

这一现象主要由于虹口地块围标事件后，上海土拍规则发生了改变。

此前，上海市土地出让的有效申请人普遍是以“3人”为分界线，即参与报名的房企超过3家时，通过综合评分选出总分排名前3的房企，进入*后的招标出让环节，而国企和龙头房企通常在“评分制”中占据优势，很多中小房企甚至没有机会进入竞价环节。

围标事件后，4月11日，上海土地市场发布公告，出让松江2幅纯宅地，并明确调整了出让规则。新规指出，“只要有效申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。有效申请人在6人及以上的，则采用竞价招标方式。”

这也是自2017年4月11日上海采用招挂复合式规则起，三年来土拍规则的首次松动。于中小房企而言，其参与竞标环节的门槛降低，竞得目标地块的概率得到提升。

也由于规则的改变，竞拍人数增加，土地溢价率也有所增高。中指研究院数据显示，招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。调整后至12月15日期间，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。

记者 孙婉秋 左宇

编辑 沈玉洁

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