关注民生工程，世联评估重点解读城市更新改造！【城市更新】

来源：价值领地发布时间：2020-12-28 09:33:05

▎专题分析丨By：世联评估

城市更新是以维护、拆除、重建等方式使城市土地得以合理的利用，并强化城市功能，提高居民生活品质的方法和手段，是城市发展的必然趋势。近年来，政府致力于发展城市更新，寻求更多发展机会，合理高效的利用土地资源，在城市更新改造中，多方参与，房地产评估机构作为专业咨询服务机构，为各方提供相应专业服务，针对不同的城市更新模式，发挥重要的作用。本文从南京市城市更新的现状、模式进行分析，并阐述了估价机构在城市更新中的作用，在此基础上，对未来城市更新中的估价服务进行了探讨，以便对未来城市更新中进一步提升估价水平起到一定指导作用。

一、城市更新的概念

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。

城市更新实现了土地和房屋空间的**佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。比较多的是结合城镇低效用地再开发，盘活低效产业用地，进行产业园创新等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇；而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业*，提高政府税收。

二、南京市城市更新现状

2001-2011年间，南京市内城区城市拆迁涉及到经营性项目地块共155个，涉及内城区22个街道，从2001年开始拆迁规模和拆迁项目个数都快速上升，于2006年达到*峰。

南京市的城市更新可以分为两个阶段，以2010年为分界线，*阶段为2010年以前的以“拆改留”为主的土地再开发，主要为拆除，少量保留，城市更新速度很快，但是历史文化的保留不够，为野蛮的快速城市更新阶段；第二阶段为“留改拆”阶段，即现在国家层面都在大力推行的“有机更新”阶段，从城市到建筑，从整体到局部都有机联系，和谐共处。从城市更新角度，就是更加注重城市的内涵更新，注重文化保留，多元参与，塑造城市特色，产生经济社会综合效益。

三、南京市城市更新模式及实例

#整体看来，南京的城市更新模式与中国的大多数城市差不多，主要包括三种模式。

拆除重建

拆除重建，是指大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。*典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。

2019年南京市计划整治老旧小区93个，建筑面积320万平方米，房屋1021幢，涉及5万户居民。2020年，南京市计划整治老旧小区约68个，建筑面积216万平方米，房屋779幢，涉及3万户居民。2019年南京市棚户区改造完成300万平方米，根据《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，3年预计完成418个棚户区改造，涉及11万多户，936个老旧小区，到2020年底，完成1500万平方米棚户区改造工作。

有机更新

有机更新，是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，建筑承载的产业进行了升级。

典型的案例为南京的硅巷模式。2018年底，南京市政府出台《南京市推进高新园区高质量发展行动方案》，首次提出城市“硅巷”建设计划。2019年初，南京市委一号文件《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》中，再次提出发展“硅巷”经济，激发各类创新载体活力。南京硅巷，简单说就是利用中心城区的存量空间，改造老厂区、棚户区，释放老写字楼，嵌入式地在大街小巷容纳创新创业者，打造无边界的科技双创区。在此导向下一时间，城市硅巷成为南京产业平台建设的热点。2019年，南京老城区范围的玄武、秦淮、鼓楼等区也都依托城市存量空间、高校资源，围绕珠江路科技一条街、老门西地区、北京西路、新模范马路建设了一系列的硅巷项目。

“悦动·新门西”产业园，总建筑面积约8.4万平方米，是由南京万科与善跑体育联合，以体育+科技为核心，打造的一个开放式的复合活力产业园区。该产业园前身为南京*棉纺厂和南京印染厂，2016年以前一直闲置，2016年对外公开招标，项目*限度的保留和恢复了厂区行列式布局的原貌，大跨度的生产车间被改造成了运动场或俱乐部，小开间的庭院式建筑被改造成体育产业办公、文创办公、青年公寓或商铺。该项目成为了南京老城南历史文化旅游产品的重要名片。

综合整治

综合整治，是不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。包括老旧小区改造、河道整治、公园再生等。

根据江苏省委省政府《城市治理与服务十项行动方案》和《2018年南京市城乡建设计划》，南京市政府公布了《2018年南京市城市精细化建设管理十项行动方案》，《方案》中提出十大行动，包括：主次干道整治、背街小巷整治、建筑立面整治、管线下地改造、绿化景观提升、老旧小区整治、公厕改造提升、城市亮化提升、交通秩序整治、强化建设管理。

2012年以来，南京按照“小规模、渐进式”城市修补要求，开展老旧小区微更新改造、道路整治、背街小巷及片区整治、加装电梯、公厕革命等工作，进一步提升城市居住空间品质。南京近年来推出公园布局规划、绿地规划、城市慢行（步行和自行车）系统规划。南京截至2019年年底已经建立1162公里的绿道，2020年将再增加120公里绿道，形成全市范围内较为完善的绿道网格系统。

2019年5月，南京市规划和自然资源局编制《南京主城公共空间规划》。《公共空间规划》按照“合理规划建设广场、公园、步行道等公共空间，方便居民文体活动，促进居民交流”的要求，积极推动城市公共空间的合理利用，充分彰显南京城市特色。

四、估价机构的作用

在拆除重建模式中，估价机构承接的大多是国有或集体资产评估、拆迁征收房屋评估等业务，其中，以拆迁征收房屋评估业务为主，从前期进场测量，到后期协助搬迁补偿方案设计调整、征收市场价值的谈判等，委托方以政府为主，评估对象为划入征收拆迁范围内的不动产，直接接触的是居民或者村民，主要根据政府部门公布的相应的征收工作技术导则，结合不同物业，进行相应的评估工作。

在有机更新模式中，企业和政府联合更新，估价的服务对象包括政府和开发商等多方利益相关方，也包括银行等相应的融资方。估价机构可以提供包括前期计划阶段、中期现场拆迁阶段和后期服务阶段三个阶段的全方位服务。在前期计划阶段，估价机构可以提供城市更新可行性研究、拆赔模式研究、投资机会研究、房地产更新物业价值咨询、项目的经济分析、房地产市场分析、更新改造方案及时序、前期定位分析、前期策划等服务；在中期现场拆迁阶段，估价机构可以提供拆迁补偿方案分析及设计、安置房分房方案及咨询顾问、社会稳定性风险评估、拆迁征收房屋评估、国有或集体资产评估等服务；在后期服务阶段，估价机构可以为开发商提供产品定位及运营方案分析服务、项目投后咨询服务、城市更新项目市场价值评估、项目跟踪评估等服务。

在综合整治模式中，估价机构可以提供城市更新项目综合整治成效调研评估服务、城市更新项目综合整治方案设计等服务。

各模式中，估价机构基本都可以进行全流程、全方位的服务。

五、未来估价机构如何发挥作用

（一）估价机构自身加强专业素质，培养综合型的专业人才，提供更专业的服务。

2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，推进城市更新，相关领域的专项债或快速扩容。未来城市更新依旧是重点的民生工作，对于估价机构而言，评估需求增加，业务机会增加，意味着行业竞争也会加大，这就要求估价机构进行内部提升，深圳已经出现了专门为城市更新房地产提供咨询服务的房地产咨询服务公司，上海也出现了全国首家自助拆迁投资平台，基本都在利用信息化的方式聚合信息和提供服务，更加关注市场的需求，提供更加专业的服务。

（二）政府主导进行资源整合，做到信息公开。

政府作为征收拆迁工作的主导方，组织修订完善房屋征收补偿的相关文件，及时公布相应的指导意见，定期召开估价机构与政府相关部门的交流会议，加强估价机构与政府相关部门的交流。在城市更新中，征收拆迁工作基本还是主要工作，相关文件落实不到位，或者相关文件规定不合理，会导致征收拆迁工作遇到较大阻力，导致估价机构和政府工作无法及时推进，影响效率，也会激化被征收主体与估价机构和政府部门的矛盾，不利于社会稳定。目前存在一个城市，区分多个拆迁标准，导致标准不统一，信息不公开，估价机构实际工作中没有明确的标准，拆迁方案设计时依据不足，被拆迁主体不满意，增加了更多的沟通成本和时间成本，对于征收拆迁工作推进不利。

六、结语

城市更新极大的促进了城市房地产市场的发展，改善了居民的生活质量，是重要的民生工程。但是城市更新中所存在的资金压力、拆迁矛盾也会不可避免的凸显出来，对于估价机构而言，城市更新是机遇，会有更多的业务需求，同时也是挑战，会面临不同的新的困境，如何克服困境，把握机遇，也是值得估价机构不断研究的问题。同时，不同的城市，由于历史遗留问题及城市发展定位不同，城市更新的模式和侧重点也不同，估价机构也应根据城市特色去发掘新的机遇。