新房价跌二手涨，市场购买热情回升，成都楼市能否打破“买不起卖不掉”的僵局？【楼市监测】

来源：价值领地发布时间：2020-12-29 09:33:07

▎城市快报丨By：世联评估

今日分享：成都11月楼市监测 来自价值领地00:00 05:29

#数据概述

11月，大成都商品住房成交均价13,682元/㎡，环比下降0.52%，同比上涨20.34%，商品住房成交套数16,715套，环比上涨60.55%，同比上涨9.03%；成交面积199.81万㎡，环比上涨59.20%，同比上涨7.58%。

2020年11月，大成都存量房成交均价为12,631元/㎡，环比上涨0.31%，成交套数3,443套，较上月增加844套，环比上涨32.47%。

成都

新房住宅市场

住宅新房供应

11月，大成都商品住房新增供应面积170.67万㎡ ，环比上涨53.59% ，同比下降44.99% ；新增供应套数为13,932套 ，环比上涨67.13% ，同比下降40.91% 。本月商品住房供应，远郊成为主力军，合计供应7,257套 ，占本月供应套数的52.09%，近郊供应4,309套，主城区供应2,366套。其中双流区表现抢眼，供应居首，供应量为2,310套，其次为都江堰市，供应为2,239套，第三为新津区，供应量为1,135套。本月新房供销均上涨，年底将至，开发商清理库存，预计近期将会释放一些库存。

新房成交分析

11月大成都商品住房成交均价13,682元/㎡ ，环比下降0.52% ，同比上涨20.34% ，商品住房成交套数16,715套 ，环比上涨60.55% ，同比上涨9.03% ；成交面积199.81万㎡ ，环比上涨59.20% ，同比上涨7.58% 。本月商品住房主城区成交3,692套，近郊成交5,221套，远郊成交7,802套；其中青白江区成交数量居首，成交1,981套，其次为双流区，成交1,584套，远郊市场依然是成交*为旺盛的区域，由此可见，成都市房地产市场外溢效应明显。

住宅新房存量及去化

截至2020年11月底，大成都商品住宅库存套数合计188,796套，库存面积共计2,268.31万㎡。其中主城区存量55,859套，近郊存量套数61,708套，远郊存量套数71,229套。截至本月新都区存量套数*，共计14,982套，其次为双流区，共计13,805套，第三为都江堰市，共计12,915套。目前大成都范围内主要的去化力度围绕着近郊区域，“天府新区”依然作为成都市主城区去化*的区域，其本质的原因是天府新区是“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点，规划与建设优质，特别是突出的公园城市（主要围绕锦江、南湖公园、怡心湖、麓湖、兴隆湖）特点，将城市经济与生态价值相融合。当前，天府新区正围绕鹿溪智谷和天府科学城，聚焦新经济的转化和发展，一大批相关企业正在逐渐聚集，长远来看，天府新区将是成都主城区*具发展潜力的区域。

成都

存量住宅市场

存量房成交分析

2020年11月大成都存量房成交均价为12,631元/㎡ ，环比上涨0.31% ，成交套数3,443套 ，较上月增加844套 ，环比上涨32.47% 。从近一年的成交均价来看，成都存量住房市场整体平稳上涨，成交均价在12,000-13,000元/㎡浮动。从各行政区来看，主城区中锦江区的房价仍然居于榜首，均价为17,421元/㎡，紧随其后的为高新区和青羊区，均价分别为17,378元/㎡、16,254元/㎡。本月天府新区环比增长幅度*。整体来看，成都市存量房市场近期内仍会保持较平稳的状态。

成都

住房租赁市场

住房租赁分析

2020年11月大成都市住房租金均价为27.3元/平方米·月 ，存量房市场均价为12,631元/平方米 ，租售比为1:463 。从行政区来看，高新区由于城南效应的影响，租金水平长期位居主城区租金水平首位；锦江区拥有明显的地理优势、丰富的教育资源、良好的居住品质，房价抗跌性好，且锦江区分布有多个人群集中的商圈、商业氛围浓厚，方便租房人群的日常生活，导致锦江区租金水平长期位居主城区第二，天府新区目前租金水平相对较低，主要是由于天府新区距离市中心较远，生活配套还需完善，但随着城南效应的影响加上配套设施的完善，天府新区租金水平上升空间较大。从主城区租金水平来看，整体租金水平偏低，从租售比来看，成都市租金水平还有一定上涨空间。

成都

土地市场

土地供应

11月大成都土地供应42宗 ，环比增加24 宗，供应面积177.22万㎡ ，环比上升115.44% ，同比上升6.63% 。本月土地供应依然以住宅用地为主，其中住宅用地26宗，商业用地16宗。从区域来看，主城区本月逆袭成为土地供应主力军。从供地数量来看，成华区居首位，供应7宗地，锦江区次之，供应5宗地，其次为双流区、都江堰市均供地4宗。高新区、金堂县、彭州市、新都区、天府新区均供地3宗，龙泉驿区供地2宗，邛崃市、大邑县、温江区、新津区、崇州市均供地1宗。总体来看，本月成都土地供应数量及供应面积均大幅上升，土地市场回稳态势明显。

土地成交

11月，大成都范围内土地成交25宗 ，环比增加8宗；成交土地面积97.17万㎡ ，环比上涨26.01% ，同比下降31.04% ，平均溢价率为7.04% 其中本月住宅用地成交17宗，平均溢价率为9.5%；商业用地成交8宗，平均溢价率为1.82%；本月从成交商住用地数量上来看，成华区成交数量*多，为4宗；锦江区、双流区、天府新区、新都区紧跟其后，成交宗地均为3宗；其次为金堂县、彭州市成交2宗，都江堰市、高新区、青白江区、温江区、新津区均只有1宗成交；本月青羊区、崇州市、龙泉驿区、大邑县、郫都区、蒲江县、邛崃市、金牛区、武侯区均无土地成交。

明星地块

锦江区三圣街道办事处驸马2、3组以楼面价18,100元/㎡的价格，摘得本月的“明星地块”。宗地位于锦江区三圣街道办事处驸马2、3组，出让面积72,905㎡，土地用途为二类住宅用地，容积率2.0，起拍楼面价15,800元/平方米。用地限制方面，竞得人须无偿移交23%统筹住房。宗地周边目前商业、居住、教育、医疗等配套设施成熟。

公共交通：

宗地位于锦江区三圣乡片区，周边环绕着成龙大道一段、银木街、白桦林路、簧柏路等城市主要干道，地块距离正在修建中的地铁13号线约800米，附近拥有23路、31路、56路、332路、343路、华西第二医院锦江院区*地铁专线等多条公交线路，公共交通便捷。

商业配套：

区域范围内分布华熙528商业综合体、卓锦曼购中心等，商业氛围较好。

教育资源：

地块周边有成都市第三幼儿园528校区、新天地幼儿园、三圣*、盐道街*528校区、成都七中育才*（银杏校区）等优质*环绕。

医疗设施：

背靠四川大学华西第二医院（锦江院区）。

环境优势：

宗地周边范围还有幸福梅林、白鹭湾湿地公园、三圣乡等公园，居住环境优。

新地王产品定位：

编号为JJ08(251):2020-048地块，位于锦江区三圣街道办事处驸马2、3组，住宅用地，出让年限为70年，出让总用地面积为72,905 ㎡，建设用地面积145,811㎡，容积率2.0。目前地块周围有“新希望.锦官府”（新盘洋房均价35,000元/㎡、高层均价32,000元/㎡），“德商.锦江天玺”（新盘销售均价33,000元/平方米），“新希望.锦麟府”（新盘销售均价洋房均价24,000元/㎡、高层精装均价20,000元/㎡）, “华熙528”（新盘清水均价18,000元/㎡、精装均价20,000元/平方米）。周边二手房项目有：“鑫苑名家”、“锦江城市花园”、“卓锦城”、“华都美林湾”、“四海逸家”、“俊发星雅俊园”、“首开龙湖天璞”其区域内的二手房销售均价为15,000元/㎡至25,000元/㎡之间。

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