首佳观察｜商品住房地下室市场探析

来源：首佳顾问发布时间：2020-12-31 08:22:07

今天，首佳顾问为您解析商品住宅涉及地下室产品的特点和相关市场表现。

地下室的不同设计

地下室是指房间地面低于室外地平面的部分，按照构造形式分为地下室（室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间）与半地下室（室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间）。过去的普通住宅，地下室多作为独立的附属库房使用；近年来，开发企业将首层及地下室做成下跃产品，以此提高一层去化水平。

储藏室

储藏室是位于住宅室外地平面以下的房间，建筑空间为单层或多层，主流面积约15～30㎡。地下储藏室环境较差，多作为辅助库房，用于存放物品；部分购房者会根据自身需求，将其改造为琴房、酒窖等场所。

储藏室分户平面图

下跃产品

（1）采光井式下跃

采光井主要用于采光、通风，一般面积不大，可以由四面房屋围成，或者由三面房屋一面挡土墙围成，或者是两面房屋一面挡土墙围成。由于设计布局的限制，采光井一般位于房屋南侧，与会客厅相连，洗手间等功能房多为暗房。

下跃户型图 — BI采光井设计

（2）下沉式庭院

下沉式庭院又称花园层，由于地下室外庭院面积较大，利用高差布置造景，使得采光更加通透，近似于地上一层。其中，台地下跃户型借助地势，将部分地下一层向外推出，从一侧来看相当于一层，背侧看来是下跃层。

下跃户型图— B1下沉式庭院设计

不同地下室产品价格

储藏室

储藏室规划用途多为地下仓储、库房，经测算，一般情况下，地下储藏室成交单价为首层单价的20～30%，成交总价约为首层总价的6～10%

下跃产品

采光井式下跃

下沉式庭院

经测算，一般情况下，负一层成交单价为首层单价的30～40%（规划用途为仓储、库房等），成交总价约为首层总价的30～40%

下跃产品中，由采光井升级而成的下沉式庭院倍受青睐，庭院采光佳、景致良好，空间层次丰富，从而单价占比水平略高于采光井式下跃产品占比水平。

总体来看，储藏室单价占比略低于下跃产品占比水平，储藏室功能局限，而下跃产品不仅面积较大、功能更广泛，而且兼具采光，尤其是下沉庭院可以实现“双首层采光”，大大提升了入户感受，因而价格水平略高。基于总价逻辑，储藏室功能单一，其面积通常远远小于下跃层面积，因而储藏室总价占比水平远低于下跃产品占比水平。

总结

住宅的地下部分具体到每一个项目，价格比例会有自己的个性差异：储藏室主要影响因素为建筑面积、总价水平等；下跃产品主要影响因素为楼栋位置、户型、地上地下面积占比、总价水平、朝向、花园大小等。购房时，选择下跃亦或是平层，都需要结合自身需求判断。

（注：本文由首佳顾问原创发表，作者：首佳顾问业务管理部杨海娟、 王淑静。如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）

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