一夜跳涨40万！北京小阳春行情提前启动了

8月1日，我写了一篇文章《》，至于这个“局部”具体指哪些地方，后来我也做了提示。就是——东西海优质*、望京、亦庄，以及少量拍出高价地板块的新房及二手次新房。

由于当时我对明年即将到来的行情非常确定，所以，在摘要部分还特地加了一句话，“立帖为证”。

如今看来，这波局部行情，已经等不到明年了。在这个天气*冷，气温*的时刻，已经率先，且超出预期地启动了。

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今年端午节前后，一位粉丝咨询我，总价650-700万左右，在北京投资，买哪里比较合适。

这位小伙伴是老粉了，跟我是老乡，我们私下见过几次面，算是比较能聊得来的朋友。由于她的*充足（600万现金），再加上后期孩子可能会来京上学，所以我直接给她推荐了海淀的上地或中关村片区。

7月中旬，我还陪她看了中关村的房子，当时她把这四套列为了备选。

看房的过程中，我察觉到了以下两点：

1、房源成交很快，尤其是650万以下的房子，挂出去一两个星期基本就成交了。

2、业主给的可谈空间很小，基本就七八万，*多十万（600-700万总价的房子）。

入行三四年的我，能敏锐地察觉到，中关村很快要回暖了。

那天，我给她的建议是——买那个61平米不带电梯，报价640万的两居，或者是同样61平，但是楼龄更新、带电梯那个680万两居。

一个星期后，她告诉我：原定于8月初就能办下来的工作居住证出了点问题，可能要延后几个月。

虽然替她着急，但这也是没办法的事情。

圣诞节那天，她急急忙忙找我，说居住证下来了，但是价格上涨了好多。

61平不带电梯的同户型，已经涨到720万了。平安夜，报价还是680万呢，因为看房客户多，业主临时加价40万。

这套房源是顶层，要是在7月份，*多能卖630万。

至于原来报价640万那套，业主不准备卖，所以近期价格无变动，也无带看。

目前知春里可出售的房源不多，诚心卖的也就四五套，除了报价500多万的一居之外，61的两居户型基本都在700万左右。

除了知春里之外，人大附实验的对口房源知春东里、知春路82号院、大泥湾等，都有不同程度的上涨。和7月份相比，总价600-700万的房子，已经上涨60-80万。

▼大泥湾

中关村一小、二小的*更为夸张：东南小区、黄庄小区800-1000万的房子，只要业主挂的价格合理，基本上1-2天就能成交，价格也在不断上涨。

昨天我又陪她去店里，发现经纪人都忙得很：忙着带看，忙着约业主谈价、忙着签约.......店里的人，明显比之前多了好多。

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在海淀，*的*分别是：中关村一小、二小、三小、人大附小、人大附实验、清华附小、北大附小、对应的*的片区分别为：中关村学区、海淀学区、上地学区（八里庄勉强也能算）。

海淀学区中，万柳的低总价（700-800万）房源：蜂鸟家园、新起点嘉园、万泉新新家园等，从6月份到现在，涨了大概70-100万。

上地片区的上地东里、西里，上地佳园、马连洼北路、上地南路8号院等，近期成交明显加速。至于价格，也有小幅上涨，不过没有中关村和万柳那么夸张。因为上地片区的上车门槛相对高一些，尤其是上地实验*的对口房源，总价800万以下的不多。

目前，海淀*火的就是600-800万的低总价优质*，至于1000万以上的，还没有传导到。不过带看量已经上来了，等这批低总价房源去化完毕，很快就会轮到1000万以上的。

除了海淀之外，西城的月坛、展览路、陶白片区也有回暖：陶白片区的“永内西街北里”、“太平街5号楼”这两个小区，近期的成交价已经比我8月份看时涨了7%多。

还有大多数片区已经实行了“多校划片”的东城，个别片区也已经启动了。比如我看的安贞片区的“小黄庄二区”、安定门片区的“华府景园”、和平里片区的“民旺园”、东直门的“东直门北大街”等。不过涨幅不大，3-5%。

*值得一提的还有朝阳望京和亦庄，今年上半年我调研过望京三四次，对价格比较清楚。

*波疫情稍有缓解那会儿，总价500万在望京能买个一居。结果现在一看，只能买个开间

至于核心区的那些品质次新房，如融科、远洋、金茂、东湖湾、臻园等，不但跌不下来，每平米还涨了1000-2000。

哦，对了，告诉你们一个靠谱的消息：两周前有四五个杭州投资客来抄底北京，选择的标的就是阿里总部附近的次新房，解决资格的途径是工居。

从9月底开始，亦庄二手房也有回暖，主要是河西和核心区两个板块。话说，河西中海项目明年卖7-7.2万的消息一经官宣，周边万科的业主就立马调了挂牌价。

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从目前的形势来看，明年北京局部上涨已然是明牌。

我预测：明年上涨会有两条主线，一条是二手房，一条是新房。

二手房的行情，由海淀中关村、万柳、上地带动，然后传导至羊坊店、八里庄、学院路、万寿路。先涨600-800万低总价的，然后是1000万以上的；继而同步传导至西城和东城。

其实，每年的2-3月份，东西海优质*都会率先回暖，往年都是由西城牵头，今年换成了海淀，原因是今年4月底西城发布了“多校划片”，政策风险加大，家长们这才转向大部分区域未多校的海淀。

等东西海涨完了，朝阳、丰台、石景山的临铁次新房，大概率也会涨一些，至于其他区域，就不好说了。

新房这条线比较简单，也是我之前讲过无数次的逻辑：地价高了，限竞房少了，明年入市的很多项目都会比今年贵好多，*典型的就是亦庄河西和朝阳东坝，河西今年5-5.6万，明年7-7.2万；东坝限竞房今年6.9万，明年7.1万。

那么，如今这情况，还能下手吗？

*起码，海淀比较疯狂的中关村，我劝你暂时不要买了，先冷静一下。

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