政策集结：狙击“资本垄断”，一个时代消逝倒计时...

撰文=燕十三

PART-1 国家政策

一、LPR正式落地，房贷利率市场化起锚。

2020年3月1日起，基于2019年12月28日中国人民银行发布的《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件，启动“存量贷款转LPR”，2020年3月1日起，截止2020年8月31日前完成。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

刀评：“存量贷款转LPR”协商执行，但购房者无法拒绝转换LPR利率，只能选择转换时间、转换方式。对比全球经济体-0.10-1.75利率，中国房贷利率还有一定下降空间，但这种捆绑式的政策，其实是在降低银行风险。

二、二十载砥砺奋进，再启西部大开发。

2020年5月17日，《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》发布。到2035年，西部地区基本实现社会主义现代化，基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当。

刀评：作为一项长远国策，从2000年开始西部大开发启动，已经执行20年之久，连续发布4个五年计划。此次出台《指导意见》体现了“高质量发展”特色，成渝、关中城市群是未发西部开发关键，结合过去20年西部经济发展历程制定新的规划，规划既与时俱进又极接地气，被视为“西部大开发2.0”。

三、民法典出台，依法治国“百科大全书”上线。

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》表决通过，本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。

刀评：民法典作为我国*部以法典命名的法律，也是我国依法治国的重要工具。民法典分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任7编，共1260个法条，为依法治国理念提供全面、权威、系统的裁判规则，也为公民的民事行为提供了指引和规范，是一部反映时代需求的总纲。

四、契税法发布，2021年正式生效。

2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会会议通过《中华人民共和国契税法》，契税法将于2021年9月1日正式生效，此次出台契税法，跟之前的契税暂行条例内容基本一样，有少数修改的地方，措辞更为严谨。

刀评：契税法第三条，提到契税税率为百分之三至百分之五，因为此前一直执行1-3%优惠税率，因此实际上税率并没有变化。但契税从“暂行条例”升级为“人大立法”，法律层级变高，征收税率因城施策。

五、打击资本垄断，防止资本无序扩张。

2020年11月10日，市场监管总局起草《关于平台经济领域的反垄断指南（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。2020年12月11日，中共中央政治局召开会议，会上再次要求：强化反垄断和防止资本无序扩张。

刀评：从2010年3G、大数据等新一代信息技术大规模应用开始，互联网平台迎来10年高速增长，时代“流量黑暗森林”扩大，互联网公司上演“赢家通吃”，大数据杀熟、消费行为捕捉、客户信息盗用等屡见不鲜，为此，国家治理重拳出击，在数字化经济时代，进行严格管控。

PART-2 西安政策

六、多地出台刺激政策，西安*接地气。

2020年2月12日，西安市出台《有效应对疫情、促进经济平稳发展的十条措施》，包含四条关键信息，关键1：疫情期间可按起始价的20%确定竞买保证金，一个月内缴纳50%款项，剩余余款可在一年内分期缴纳；关键2：土地已成交尚未签合同的，可约定分期缴纳土地出让价款，一个月内缴纳50%，剩余余款可在一年内分期缴纳；关键3：开竣工日期根据疫情结束时间顺延，分期缴纳合同的建设单位，可凭土地权属证明文件，先行办理规划许可证、施工许可证；关键4：多样化线上办理不动产登记业务，实现“微信预约、网上查询、邮寄领证”。

刀评：2020年初爆发新冠肺炎，全社会经济活动停摆，政府出台促进平稳发展措施，对此相继出台刺激政策的南京、无锡等城市，西安的政策明显更接地气，也更加实用，此举也侧面反映了西安营商环境的提升。

七、西咸、西安相继发布基准地价。

2020年5月21日，西咸新区发布基准地价，沣东新城基准地价*：商服用地楼面价1475-2300元/㎡；住宅用地楼面地价2460-3180元/㎡。2020年9月11日，西安市发布《西安市自然资源和规划局关于公布西安市城区基准地价的通告》，将商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等各类用地，划分为Ⅰ—Ⅶ七个等级，商服用地楼面价560-2655元/㎡，住宅用地楼面地价912-2490元/㎡。

刀评：西咸、西安两地相继发布城区基准地价，反映了土地市场中地价总体水平和变化趋势，更加反映土地资源优劣，还有未来发展预期。相较于当前市场土地成交价而言，基准价是地价底限。

八、租金监管实施意见出台。

2020年8月10日，西安市印发《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》的通知，对监管协议的签订及专用账户的设立、租赁资金的收支、资金监管的解除和账户租金和押金的划转、监督与管理等作出了细则规定，长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门，按意见制定细则予以落实，西咸新区参照执行，意见自2020年10月1日起施行，有效期5年。

刀评：2020年底长租公寓大批爆雷，长租公寓的系统性恶果由社会上相对抗风险能力*弱的初级职场人承担，成为这个行业“李代桃僵”的丑闻。未来租金监管需要正规化，但显而易见，监管的边界以及监管效率仍任重道远。

九、健康西安三年行动方案发布。

2020年8月24日，西安发布《全面建设健康西安打造区域卫生健康中心的意见》和《西安市卫生健康事业重点项目建设三年行动方案（2020-2022年）》。

继2017年11月26日发布《“品质西安建设补短板三年行动计划”实施方案》、2018年2月7日发布《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案》、2019年10月10日发布《西安市基础教育提升三年行动计划（2019-2021年）》、2019年12月18日发布《全域治水碧水兴城西安市河湖水系保护治理三年行动方案(2019-2021年)》之后，西安再次发力城市健康建设。

刀评：从“大西安元年”至今，西安已经进入了配套兑现阶段，“品质西安”建设全面发力，健康医疗、建设标准、城改拆迁、基础教育、全域治水等三年计划出台，将会使西安的城市面貌焕新、民生宜居指数快速提升。

十、1130新政发布，调控收紧改善折戟。

2020年11月30日，西安市发布（《关于进一步加强房地产市场调控的通知》市建发〔2020〕143号），通知内容涉及加强商品房预售管理，将取证严格落地（之前要求，这次落地），拉升到地面总层高1/3；发挥差别化信贷调节作用，商贷比例*提至70%；加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理。

刀评：1130新政出台，影响*多的是二套改善家庭，*比例提升让很多家庭一夜之间与*距离更加遥远，此外，对于楼盘取证标准再度严格，也降低了烂尾楼的市场风险。西咸新区非限购地区，外溢效应明显，公寓、写字楼、商铺等产品未在新政之列，或将加快此类产品去化速度。

十一、商品房销售管理再细化，要求更高。

2020年12月23日，西安市印发《西安市商品房销售信息公示管理规定》通知，一共31条，包括样板间展示（毛坯、精装均有要求）、样板间标准（要求售楼部、样板间实体楼）等，此外，还要求装修公布装饰装修材料，例如名称、品牌、规格、型号等，提供室内设施设备等等，要求十分详细。

刀评：此次通知出台，对于商品房信息公示提出了进一步要求，无论是商品房样板间展示，还是装修材料信息公示，都降低了买卖双方信息差，有助于购房者更好地维护自己的购买权益，但新房供货再一次延期。

进入2020年以来，国内外突发状况不少，虽然，这一年平稳过度，但想要用几个关键词总结，不太可能。尼采认为，“不存在一个客观真相”，但我们可以了解一个现象。

为了让大家更加清晰地窥视全貌，比较全面地了解现象，我们划分政策变化、经济变化、社会变化、楼市变化、商业变化等多方面，逐一梳理，尽可能地的将一些内容清晰呈现，方便大家判断。

但因为每一个突发事件或者政策颁发，影响都极为广泛，受限制于材料整理和认知框架，我们或有不足之处，欢迎大家补充！

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