沈阳2020年销许全数据：苏家屯暴涨30%核心区房价见顶

2020年已成为过去，全年沈阳总计审批《商品房预售许可证》1013个，总计供应商品住宅1405.51万平13.1万套，新增商品住宅整体的平均销许备案价（申报销许时备案的预售价格，下称均价）为12667元/平，照比2019年供应量减少5.18%均价上涨8.3%，其中苏家屯区均价暴涨30%，但作为核心区的沈河、和平两区均价双双下跌。从楼市供应情况上看，沈阳商品房市场高端已基本涨无可涨，洋房还有一定空间，刚需供应不足价高量少。

一、沈阳新增商品住宅价格数据

2020年沈阳商品住宅市场新增住宅均价照比2019年是普遍上涨的，尤其是均价较低的区域。苏家屯区商品住宅均价暴涨30%突破万元！沈北新区2020年新增商品住宅均价9516元/平成为沈阳*均价在万元以内的区域。大东区、浑南区和皇姑区均价涨幅都在10%左右，相对来说比较平稳。

在房价普涨的同时，需要注意到作为沈阳核心区的沈河、和平两区新增商品住宅均价双双跌落2万元/平。和平区2020年新增商品住宅均价19794元/平下跌3.8%，沈河区更是大跌17.4%，整体均价仅17329元/平。

与2019年相比，2020年沈阳总价在200万元以上的“豪宅”供应量达到20870套304万平，分别增加了19%和15%但是其中大面积高总价的真“豪”仅有四千余套与2019年基本持平，高端产品的整体均价呈下降趋势且去化率较低。

2020年沈阳新增商品住宅单价在8000元/平以下面积在90平以内的刚需房源不足1万套，整体均价7162元/平。2019年相关数据则是近2万套整体均价6712元/平，刚需产品供应面积大幅下降，使得众多刚需购房者欲购1房而不可得。由于2020年沈阳地价稳步上扬，决定了2021年刚需产品供应仍将维持在较低水平，所以对于8000元/平以下的刚需房源，不妨看看二手房市场。

沈阳房价大幅度攀升的产品主要集中在单价在1~1.5万元/平的价格区间，尤其是洋房产品。苏家屯区华润、万科、中粮各项目均价基本过万，住宅属性公寓产品都已超过6000元/平。于洪区、大东区和铁西区二环至三环间以及三环附近洋房产品均价基本在1.5万元/平左右，是2020年沈阳楼市涨幅*的区域。

二、沈阳新增商品住宅面积数据

2020年沈阳商品住宅市场供应量仅有微降，沈北新区入市432万平43279套住宅为全城*，位列其后的浑南和于洪总计仅有455.6万平39546套住宅入市。上述三区占据了沈阳6成的商品住宅供应量，然后是铁西区与和平区，其他区域供应量在百万平以内，沈河区是9个市辖区（不含辽中区）*一个供应量在50万平米以内的区域。

与2019年相比，苏家屯区供应量近乎腰斩，铁西区、沈河区和浑南区也有15%到28%的降幅。供应量增长*多的是和平区，其111.5万平8416套的供应量比去年增加了65%，其次是于洪区的23.5%、大东区的22.7%和沈北新区的10.8%。

说沈阳刚需产品供应不足的又一数字就是套均面积。2020年沈阳全市新增商品住宅平均单套面积为历年*的107.28平。其中和平区132.5平*，其次是浑南区的122平，其余各区仅有沈北新区和皇姑区套均面积在百平以内。

与2019年相比，沈河区由于东2环大量高层产品入市，套均面积缩小21%到108.3平；铁西区和皇姑区小面积产品相对较多套均面积略有萎缩，其他各区套均面积均呈放大趋势。

三、沈阳各环线区间供应

2020年沈阳三环内区域商品住宅供应量大幅度萎缩。一环内区域商品住宅供应量比2019年下降72%，全年商品住宅供应量不足20万平米。一环至二环和二环至三环区间同样有较大幅度下降，三环内区域总计仅有39072套441.28万平住宅入市，占全市商品住宅供应量的31.4%。三环至四环区间是沈阳商品住宅供应的主力，88988套933.21万平的供应量占据了全市三分之二的份额。四环外也有51%的增长，供应量了2956套31万平住宅。

仅仅两三年的时间，沈阳三环至四环的广阔空间就成了沈阳商品住宅市场供应的绝对主力，沈阳市的主要居住空间猛然间向外扩展了至少有5公里，然而沈阳常住人口并没有大幅度增长，那么只能是核心区人口向外迁移。

然而除少数板块外，三环外空间大部分并不能构成生活的闭环，教育、医疗、就业与核心区有较大的差别，居住者需要经常的往来核心区或是其他板块。不实际居住的投资者不会体验到这种不便，但自住者面对着动辄1*以上的通勤时间会深感烦恼。

四、各环线区间房价

各环线区间新增商品住宅均价照比2019年涨跌不等，一环内核心区和四环外的近郊区均价有所下降，一环至二环区间均价上涨19%为*涨幅，二环至三环和三环至四环间涨幅均在10%以上。

一环核心区均价下跌的同时套均面积也在缩小。这主要是核心区优良土地供应基本没有了，缺少了“闹中取静”的优势之后，大比例商业的弊端开始显现。一环至二环区间的硬件条件与一环内相差无几了，价格接近也是理所应当。一环内新增商品住宅均价下跌也表明在当下的市场环境下，沈阳核心区的房价也就这样了。

其他各环线区间的均价曲线基本在一条直线上，个人认为较为合理，其中三环至四环间由于地理空间跨度较大，各板块条件差别巨大，房价会有不同的发展趋势。未来潜力较大的当属可以构成闭环的的板块，经开区由于已有大量工厂，相对风险较小。沈抚板块则要看有多少项目能真正落地，能提供多少工作岗位。如果不能就近工作，距离核心区十几公里远的一个纯粹的居住区，是很难有大发展的。

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