离婚时登记在一方名下的房产是否可以单方签字出售？

新《民法典》来了

有人给小编留言，甲乙双方协议离婚，协议书约定原登记在甲方一方名下的房产归甲方所有，现在甲方将此房出售，是否需要女方到场签字？

很多人的*反应就是，为何要收取离婚协议，不审查婚姻关系已经成为登记的主流观点，如果不收取离婚协议，直接由甲方一人作为卖方处置即可。实务中，在只跑一次或者一次不跑的营商环境之下，不动产登记、房屋交易和税收一次收件，因为税务需要采用家庭计税的方式，甲方提供离婚协议成为不可避免的问题。

一、区分物权效力和合同效力

按照《民法典》的规定，合同需要区分合同效力和物权效力。

《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

此条款与以前物权法相比，并未修改。甲乙双方中离婚协议的约定，在记载于登记簿之前，并不发生物权效力。

甲方对外销售房屋，购买人基于对登记簿的信任，完全符合民法典311条善意取得的条件，何况甲对房屋的所有权与不动产登记完全一致，并无瑕疵。

换个角度来讲，即使甲乙两方来申请办理登记，需要申请何种登记？很明显，和登记簿完全一致，不需要进行登记。

如果约定或者判决的所有权人和登记簿不一致，则必须先申请转移登记之后，方可办理后续的登记。

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

二、法无授权不可为

“法无授权不可为，法不禁止即自由”，这是一项包含了公法原则和私法原则的现代法治原则。“法无授权不可为”作为一项公法原则，指没有法律的授权和规定，公权力不得作出侵害公民权益的行为。

“法无授权不可为”要求公权力的行使不得超越法律权限。“法无授权不可为”是指公权力主体在行使公权力行为时，必须严格在法定权限范围内行事，不得超越权限，越权无效。目前为止，没有任何的法律法规授权不动产登记部门可以审查婚姻关系。

三、特别注意政策性房产

题目中的甲乙如果所有的房屋是经适房、房改房等政策性房屋或者是宅基地，由于历史原因，以前的房屋登记部门，往往都是只记载了夫妻一方的名字，但登记资料中，存有审批时另一方的信息资料。

此类房屋因离婚约定为一方时，由于大都利用了另一方的身份信息获得了一定利益，譬如享受了工龄优惠，宅基地审批是家庭为单位集体审批的，即使登记簿上只记载了一方的信息，依照目前不动产登记责任划分的“合理审慎”原则，不宜只由一方签字即可处置。

扫描下方二维码，关注作者公众号