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武汉楼市:未来3年涨幅*的板块,无非这几个

来源:武汉房姐   发布时间:2021-01-19 09:44:12

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为*会买房的人。

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提问:新人首问,房姐,您好!急问!

1、我在南湖水域天际有一套45平的*(二套),目前有人想167万购买,我的心理价位170万(同类型已挂到单价4万了),请问是等一等再卖呢(我不知道上涨的空间还有多大),还是现在可以出手卖了?

2、这套房子卖了我想再买一套100~120的单位附近的房子自住,新房二手房均可,希望离上班的首义路不要太远,还请您推荐一下合适的楼盘!四新我可不可以考虑,会不会太远了?

3、我看了融创武汉1890,不知道这个京广线铁路的噪音对居住影响大不大,是否适合自住?另外这个是不是真正的*?感谢!

回答:你好,感谢付费!我们星球一直不建议买南湖的*,原因是政策影响太大。水域天际目前可能是阶段性高点,不排除未来也会涨,但是风险性比较大。如果不需要学区自用,可以考虑出手,置换*确定性更大的选筹。

*分为2种:

1.划片*。划片*根据当地教育局当年对每个*的小区划片为准,有可能今年你上好*,过几年划片变了,就上不了,水域天际就属于这一类。

2.签约*。签约*,就是小区跟某个*签了合同,长期对口,这个小区的业主孩子永远可以上,或者在学区紧张的情况下优先满足。

这种学区更稳定,不过也要区分学区的含金量,从价值上来看,永远是直属托管挂牌。

首义路附近投资回报率*的板块和楼盘,详见知识星球内部分享。融创武汉1890自主还不错,但是*潜力一般。尽量别买靠近铁路的那几栋,融创只有*。


提问:房姐好,二次提问,在你的指导下入手了山水年华,目前涨幅满意,*近准备再入手一套朗诗里程小户型,现有一套140万二楼85平的小三房,去看了,光线实在不敢恭维,但是价格这样低的好像也找不到了,请问房姐,我要不出手,还是再淘一淘。

回答:你好,感谢付费!

刚看了下,你的山水年华入手单价是1.56W,保守估计每平大概涨了3-4K,涨幅确实不错。恭喜!朗诗里程现在的价格,其实没啥性价比,朗诗的低楼层与中高楼层差价在15%-20%左右。

2020年低楼层2居室的平均成交价格也在1.7-1.9之间。因为是毛坯,后期可以通过装修提升亮度,重新卖出溢价。

长持这个价格是可以接受的,二手市场上要费点功夫。

提问:你好,想问问房姐,深圳龙华金茂府怎样?同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房,但是金茂府可以买新的四房高端住宅,房姐如何建议?自住加投资用

回答:你好,龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。虽然金茂府系列产品定位高端改善,经过上一波行情,上塘板块定价10万出头,还能接受。但4房总价太高,在板块内属于严重资源错配。

真正*的投资客需要:预测未来刚需的处境,并站在未来刚需的视角思考问题。总价超过1500万的,只能继续深耕南宝福,去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适,每个区域都有它的天花板和阻力位,过了那个天花板就没有流动性,就必须折价换量,也就自然跑不过人家。

龙华目前的上涨阻力在1000左右,超过1000明显涨幅变弱,2000万在龙华基本没有流动性。买房需要跟随趋势走,选择比努力重要。买房需要在有空地,有规划有增量利好的片区提前布局。

从深圳既有的发展趋势看,由于前海,超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中,未来十年热点还是会持续在西部。

提问:新人首问,想在上海买房没指标,有什么办法吗?去年错过深圳,今年眼看着就要错过上海和广州,现在还等半年入户广州还适合吗?

回答:楼市四个周期,启动期、上涨期、近顶期、横盘期。
其中,适合买房的是:启动期、上涨期、近顶期、横盘期。
*适合买房的是:横盘期。
没有任何必要担心错过一轮行情,除非它是*后一轮

提问:房姐,看您回答看好武汉光谷,但我持怀疑态度,想与您探讨一下。我是16年来武汉的,买的主城区,曾经一直也想买入光谷东,但和住在那边的同事沟通后,还是没有下手,不知对不对,请您指导:

1,光谷东目前价位已不不低,且多数为新房,二手房很少,新房要到2023年交房,中间不可出手,也不能出租缓解现金流。

2,目前50万在光谷,买不了上车盘,*起码在60个以上了,如果这样,不如多加些钱,凑够100多入北京上车盘了,短期内涨幅可期,且可出手。

3,光谷东规划确实很好,但目前房价似乎已经透支红利,目前那边基础配套还得若干年建设,持有周期太长。不过,长期来看,那边会和主城区持平,但周期过长了。这是我没下手的原因,请指点一二,谢谢

回答:确定性很高同时上限又很高的龙头板块是非常稀缺的,只要价格不是明显虚高,就非常值得坚定买入长期持有。

急功近利的短期投机赌徒心态要不得。

楼市短期走势不可精准预测。

买房至少看五年,*看十年以上,我就没见过谁靠短炒发财的

提问:各个房产大佬说40岁之前,正处在事业期的不建议买房?房姐怎么看?

回答:你好,大佬们脱离人民群众太久了。不知百姓有多少斤两啊。

如果每个人都有他的能力,当然会觉得年轻时把时间精力金钱用于买房很亏,如果做事业可以做的很大了。

问题是,绝大多数人就算全身心投入做事业,也比当下的状况好不到哪里去。而损失的百万级、千万级房产增值,大佬来赔吗?这不过就是个经济学中*基础的机会成本问题。

一般人还是老老实实早点买房*稳妥。学人租房创业、卖房创业的十有八九悲剧。“修身、齐家、治国、平天下”,有先后顺序的。

提问:房姐你好!坐标武汉,关注你很久了,你的见解非常独到,也很专业,我主要有以下几个问题想问你:

1、我家房屋拆迁分了四套房,3套盛世江城(三套都是86平米),一套盘龙湾(109平米),这四套房子是写的我爸爸的名字。现在想怎样能够实现利益*化,如何分配资源,我和老公现在处于离婚状态,名下各有一套房子,两人都各有一张房票,如何投资收益率高,*稳妥?

2、我两个孩子也已经长大,不需要学区,在台北路自己开的房产中介做了十几年,现在考虑加盟贝系,关于加盟你有没有更好的建议?

3、我们常住汉口,现在不知道是在汉口投资还是在你说的光谷东投资房产,我很喜欢一线看江的房子,你觉得哪个楼盘值得投资加自住呢?谢谢答复!

回答:你好,盛世江城可以保留 做抵押融资,盘龙城建议出手,置换星球内推荐的板块,收益可以*化。

汉口一线看江的盘,溢价太多。自住主要看自己的喜好,和投资选筹逻辑不太一样。

中介店的老板,也分类别。有的把店面当企业,管理几十号员工,利润受到业务能力,选址,公司管理等因素影响。有的把店面当小生意,大多属于夫妻店,没有太多主动扩张的目的,重点在个人能力和积累,利润取决于个体能力和人脉。事实上,市场上绝大多数的赚钱中介,都是这些「自营门店」,「夫妻门店」。

从结果上说,因为钱是自己掏的,不赚钱就关门了。从行业来说,房产买卖是一个极度分散的市场,不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈,*终利润反而一般;有的地段交易一般,但如果能深耕做到事实上的区域老大,利润可观;有的地段房屋密度和人口稀疏,谁开门谁亏钱。

*后是,作为员工存在的中介从业人选,本质就是销售。这部分人群的收入,完全依靠所在市场的行情+个人能力。一部分从业者积累经验年工,掘到*桶金,扎根城市成家立业,逐渐转为夫妻小店,坚守区域,用*小的精力,获得一定范围的*回报。

极少数中介,依靠市场风口和个人销售能力,频频来单,或者碰到个抢手的一手项目,好运碰金主,一天签10单,偶尔发个财。大部分的中介,月收入仅在基本工资徘徊,游走在失业和跳槽的边缘地带。

人生不是圆,向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆,选择半径*短的方向出发,更容易成功。快递、外卖、中介,从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么?因为做事的量级不同,谈500万生意的和5块钱盒饭生意的,必然量级大的容易成功,成功半径长短不同。

除了方向,做事的成功率,也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时,一定要让合作伙伴了解你的能力界限,让别人降低判断成本。

除了方向、靠谱,还有速度,一是你做事效率,二是复制能力,能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。

好了,你变成一家加盟中介的老板了,能不能变成平台、kfs,看命和运了。能加盟贝壳这艘航母级平台公司,获取更多资源,摸透上下游需要时间积累,厚积薄发,加油!

提问:新人首问,房姐好,工作在深圳,准备过两年回武汉 17年在武汉藏龙岛 万豪水岸枫林买了一套顶楼步梯房 6楼 简装 买的时候想着以后住的 ,现在有了小孩,想换一套* 这套卖了好久没卖出去,我老婆有点着急 *近降价很多 104平 底价从135降到了120 !之前有人出价128没有卖 现在是继续这个价格卖,还是提点价慢点等!还有一点 这套房子买的时候用的我姐的名额,现在她要新买房 所以要把这套出售。*后能不能推荐一下光谷值得买的*,单价25000以内的 如果不换房,住在藏龙岛,小孩上私立*怎么样?枫叶国际 好像挺近的

回答:你好,藏龙岛涨幅很慢,只适合自住,交通是*的短板,教育资源贫瘠,并不算江夏重点发展板块,只能跟着光谷喝汤,*潜力不乐观。从资产配置的角度看,建议出手藏龙岛,置换星球内推荐的板块。

私立*的优势:

1.生源好,师资好,可以超纲教学,所以成绩好,*率高 2.公立二梯队对普通家庭是*的选择。适度,均衡,中庸,是很好的生存之道。

但真正落到实处的选择,涉及因素就比较复杂,不是三言两语讲得清楚的,而且涉及你的教育理念、孩子后续*路径的考量等。

圈内的观点:男孩读公立 从Z,女孩读私立 送出国。

卖房子的时候,哪怕你再着急用钱,不到签合同的时候,也不能表现出来,更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人!因为一般人买卖房产都是一锤子买卖,基本没有回头客,你要是告诉中介或者买家真实情况,基本都是趁你病要你命,轻轻松松让你少卖三五万块钱,车船店脚牙,没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术,详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问:房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择?望附理由 感谢!

回答:不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯,大庆,东营之类的城市人均gdp一直很高,有何用?

排名是死的,只能根据死数据,得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子,国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业,经济增速受到一定程度的影响。不过,这两年广州频频引进大项目,多个高新产业项目落地,经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前,广州*担心的两大竞争者,除了天津,就是苏州,如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本,也是包袱。苏州经济有两大支撑,一个是外来投资,一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而,*近几年,由于成本压力大增,外资企业不断迁移,而民营企业本身的增长动力又不足,向第三产业的转型也不太成功,掉队是自然的。苏州超越广州,5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看,苏州经济总量还有很长的路要走,即便新经济未来仍然能够一飞冲天,但要追赶仍需要时间。更不用说,无论城市定位还是综合竞争力,苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨,其实不是苏州的行情,而是园区的行情。园区集聚了苏州各项*的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后,不是更加敢买,而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实,大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源**的人才向一线城市汇聚,区域资源向省会城市汇集,人往高处走,水往低处流,哪里是洼地,其实是一目了然的。

提问:您好 房姐 *次知道您这个平台 看了您的其它回复 我感觉干货满满 所以我也付了费加入进来 我的问题是 我在光谷高新有一套房 大概可以卖170多万 除去贷款还可以剩130万左右 我想把它卖了 在武湖长江新区的起步区 高车地铁站旁付两套房子的* 天纵时代天樾 开盘价1万2左右 不知道这个投资正不正确 或者是在一套天纵 在买一套城开天兴花园老一点的小区因为它能对口育才* 我觉得孩子以后上学也可以对口 不知道我这个安排从投资和收益的角度来说可行不 想听一下您的建议

回答:你好,新区相对成熟区,就类似风险投资之于稳健投资,或成长股之于蓝筹股。

成长股并不必然比蓝筹股差,但成长股的股价里,当前净资产的成分较低,未来新增利润折现额的成分较高。股价里当前净资产比例低、未来利润折现额比例高,并不必然代表“有泡沫”。

泡沫是指当前价格高于合理价格,而合理价格是要仔细计算估值后才能知道的。而计算估值这件事,的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。

那么,对新区这样的“成长股”的估值,就会有人估的过高,有人估的过低,从而造成总有那么一些新区是被低估的,这就是机会的来源。

其实有些新区的确定性已经很大了,就是会成为未来的城市价值高点,当前价格也真心不能算很贵,典型的,如:上海浦东新区,南京河西奥体江北新区,杭州钱江新城,深圳后海宝中,武汉光谷新区,郑州郑东新区,成都天府新区。

但是有些新区,不确定性非常大,现在买入,有赌博的成分,比如长江新城。

所以我的建议是,截断抵押光谷这套房,子弹50左右,入手一套高车的楼盘,但是入手价格控制在1万左右*,参考星球内推荐的楼盘,价格不算太高,主力仓位在光谷,长江新城小赌一把没问题。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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