2021年投资房地产，*惊喜可能在这里！

文｜邓浩志

股市于我是另一个专业领域，我清楚自己的能力圈，所以坚定地只在能力圈范围内研究、决策。但我了解地产行业，看透政策的本质，了解房企。所以单就房地产股而言，我感觉自己比很多搞证券的理解都深刻。声明两点：1、我预测的是全年趋势，不是说明天，下周，下月。如果谁抬杠说“你昨天刚看好，今天就跌了”，那我建议你不要看了。我不是股票操盘手，我也不懂短线，你另请高明吧。2、大家知道我不是说股票的，也不靠这个赚钱，今天纯粹分享而已，亏了别找我，赚了点个赞即可。

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先给结论： 我看好今年内地房地产股今年的行情。我知道这个观点一抛出来，*常见的反驳就是政策调控不利于房地产市场，比如“三道红线政策”，又比如“房地产贷款管理制度”，这些都在压制房地产行业。这些你都知道的，我怎么会不知道呢？其实我已经在《房地产资管新规“三条红线”的目标、影响、漏洞》、《别吓唬人，〈房地产贷款管理制度〉对楼市影响轻微》两篇文章给予了分析。有兴趣可以回看，没时间我告诉你结论，两个政策只是给市场融资规模封了顶，但并没有要求收缩市场的融资规模；而且可以绕开限制的办法也是有的，所以以上政策并不会直接打击整个房地产市场。特别是那些“安分守己”的房企，反而可能受惠于“三道红线”的协助，将一批“不守纪律”的竞争对手的实力削弱。另外大家也可以参看克尔瑞的一篇研究文章《新年*锤！房贷新规下，房企如何破局》他们也对目前房企融资手段给予了深度分析。

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而我看好今年房地产股行情基于以下几点原因： 1、政策暗中给力，楼市复苏大势不改。这个之前已经多维度谈了多次，就不赘述了。总结一句话：去年疫情的影响今年仍在，全球的货币宽松+地方的稳经济举措也都在，楼市、楼价仍然看好。 2、房地产股估值低。首先是PE，基本都在10倍以下。其次是目前可知的房企业绩都是去年上半年或者前三季度的数据。而去年上半年业绩和下半年业绩反差是巨大的。2020年一季度楼市基本处于停摆状态，二季度在复产复工的初始阶段，上半年没有一家房企的业绩是好看的。DNA自三季度开始，一二线城市楼市开始全面复苏，四季度更是加速升温，然而这些都暂时没能在财报中显示。多数房企2020年业绩都会比2019年好，所有的“惊喜”都会集中在年报公布的时候。 3、机构已经在暗中布局。上月有多家房企出现了一批股东对公司股票进行增持减持，比较值得注意的是境外资本对内房企的股份持有操作较多，比如万科就分别受到了摩根大通和新加坡政府投资有限公司（GIC）的增持，美国资本集团也增持了世茂集团，部分反映出境外资本对于优质内房企的看好。除此之外，合生创展再次进行了股权回购，至此合生全年共回购了3419.2万股股份，占公司总股本的1.5363%，未来企业可能会在增强自身业绩的基础上继续采用市值管理的方法来提振股价。 4、调控政策“协助”优质企业抢占市场份额。去年的“三道红线政策”，今年的“房地产贷款管理制度”，还是各种房地产融资限制性政策，都会让一批之前采用超高杠杆模式，实现爆发性增长的房企遇到困难。高杠杆模式房企就是以“闽系”为代表的一批在2015年前后爆发性发展起来的房企。现在已经被市场熟知且正逐步被“吃掉”的企业包括泰和，福晟等等。另外还有一批已经显现出资金难以为继的千亿、百亿级别的房企。当然也不乏资金严重困难的龙头房企。他们的倒下，倒退，将为稳健型的老牌房企逐步腾出发展空间。房地产行业过去6、7年新人辈出的资本野蛮时代告一段落。

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看好哪些房企？我先说说不看好哪些，具体名字就不提了，大家自己对号入座。 1、业务集中三四线城市的房企。去年三季度开始的这轮楼市行情基本仅限于一二线城市，三四线普遍仍在挣扎。但目前仍有一大批区域性房企，主营业务在中部、西部的三四线城市。这批城市很难再有大行情，即便宽松货币的“水”流到这里，也是接近尾声的行情了。很难想象短时间内中央再来一次全国大规模的棚改。 2、高杠杆房企。这有两拨，一拨是2015年前后突然冒出来的以“闽系”为代表的一批新力量。这类型企业基本功并不扎实，只因为当年踩对了节奏，“赌注”下得够大，所以才来了一轮大发展。但其企业管理水平，产品溢价力，成本控制力都比较一般。面对融资受限，房价滞涨，他们优势不再，缺陷又被放大了。还有一批是老牌房企，本身挺稳健的，但2018年前后看见自己跑慢了，于是慌慌张张喊提速，结果在土地市场的高位被套了。于是便出现了项目亏损销售，资产评估价下跌，资金周转困难等等问题。 3、兼做地产开发，主营其他业务的。房地产当前竞争激烈，产品设计没有溢价能力就提高利润，地价稍微控制不当，整个项目都会陷入长期亏损销售的境地。目前A股上市的房企中不乏一大批这样的企业。他们母公司主营其他业务，因为地多，所以也参与到房地产开发。但本身市场化程度低，产品溢价能力差，所以没有什么竞争力。还有一种长期与其他企业合作开发，本身没多少开发经验，现在自己下场参与开发，但项目品质极差，并不掌握核心技术。 4、商办类经营为主的房企。主要经营写字楼，商场，商业等等。这个大的范畴*成功的就算万达了，且不说老王卖了万达，就算现存的万达商业经营状况都堪忧，更何况其他企业。商办物业空置上升，租金下滑仍是大趋势。 5、房地产中介机构。外行不懂，行内都知道，这几年渠道这个东西把房地产的销售模式都颠覆了，二手中介主要靠一手带客，传统代理争不过渠道模式……。世联行老板都让出了大股东位置，可见这个行当已经看不出有“复辟”的可能了。

（本文图片来自网络）

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