重庆楼市大分化！半年卖两套，开发商急眼上大招...

既报喜，也爆忧。

我们一起去看真实的市场。

01

2020年，入渝四年的某百强房企，亮出了自己百强房企“野心”。

复工不久，就去炙手可热的中央公园，开启了向北征召。

虽然新项目距离中央公园有约两公里，但十里外的空港项目都能叫自己中央公园东时，这里看上去，也就没什么不妥。

9246元/㎡的楼面成交价，相对于版块楼面价，并不贵。

没有意外，到了九月份，蓄了小半年客的新项目，如约和大家见面。

一下取到的5栋楼预售证，既包括了整个公园片区*稀缺的小户型洋楼、也有针对改善的大户型舒适洋房。

产品丰富。

从当时现场的照片看，他确实也是做到了人山人海。

只不过，作为来宾之一的王大妈后来跟铁柱吐槽：“重庆的夏天实在太热了，‘梅子钱’不好挣啊...”

三个多月后，按照重庆网上房地产查询到的网签数据，从去年9月开盘到今天，这个盘的实际网签套数，是“2”

铁柱反复确认。

到底是网签延后了呢？

还是故意守着不网签，以给大家惊喜？

难道，热点版块不吃香了？

02

于是，铁柱特意找了一个阴天，前往实地打探。

听说阴天和悲伤的事，更配。

从轨道十号线鹿山站出来，步行大约600米，就到了项目。

乍一看，还算作方便。

但因为地势原因，项目恰好处于半坡的一个位置，600米的行程，实际又有一半是需要爬坡的。

至于周遭环境，也有些一言难尽。

一期地块紧邻着市政道路--桂馥大道，同时北边紧贴着的，是一家大中型汽配企业的拆迁地。

利好是拆迁工程看样子已经开始了。

东北边，同样临近另外一大块拆迁用地：原皮鞋厂旧址。

铁柱了解到，这两块地，几家大开发商都曾来实地勘察过。

并且表示出过“我上、我才行”的浓厚兴趣。

因为背山的原因，项目的部分楼栋，直接升级成了“坎景房”，可以随时监测到拆迁区域的工作进程。

当然，外部环境，仁者见仁，因人而异，因时间而异。

03

进入售楼部呆了大概一个*，除了铁柱以外的客户，只看到一组。而且还是在2-3个中介小哥哥的簇拥下，进入售楼部。

转头一看铁柱反应过来，这里的主打，是“分销”。

只不过，与市面上其他楼盘相比，这里的效果，似乎还有待提高。

看到自然来访的铁柱，置业顾问小姐姐拉着铁柱找了个角落坐下，神神秘秘的说道：“现在优惠可以哟，按揭96折，全款95折”。

铁柱喊了声停，默默掏出手机计算器，算了一笔账。

如按*折扣95折算，如果是套内19500元/㎡的原价，相当于少了大约1000块；一套79㎡的小高层，优惠了将近8万元。

对于刚刚经历了一个月前促销行情的购房者，大多人对这个折扣，恐怕不会太感冒。

看着铁柱锁紧的眉头，置业顾问靠了过来，且把声音压低了不少：“老师，项目可能很快会签约XX*和XX*哦”...

听到这话，虽然还没男朋友、但深谙*价值的我，反应是这样的：

04

*近上海暴涨，*先启动的，就是学区组合。

中央公园也如是，有些楼盘起初不好卖，飞来一个*，就变成香饽饽了。

没想到这么短的时间里，就已经上演到由三公里外的另一个项目故技重施？

当然，这个概率，按置业顾问口头信息，几率大约是90%

为了打消铁柱仅存的疑虑，置业顾问继续追击，充分诠释了什么叫做“大饼”。

“老师，我们这里还有个新购房政策。现在*5成，半年内如果*没签下来或者不想要了，可以直接退款，我们还额外返8个点的利息”！

铁柱震惊！！

8个点的利息...

这是为了卖房而卖房吗？还是披上了融资的外衣，以“优质*”为噱头，提前锁定买房者资金的“金融玩法”吗？

急了眼？尽力一搏？

当然，开发商政策千变万化，以读者亲自所听为实。铁柱听到的，仅供大家参考，不代表任何观点。

05

在铁柱看来，销量不理想，必然有原因的。

我的分析，是这样的：

首先是价格。

中央公园整体价格不低，但是，能走量的，只是部分位置优越、品质上乘、配套精良的项目。

而并非所有项目都热销。

例如中央公园东，中央公园南，虽然打着中央公园，但售价都不及核心位置的20000元/㎡+。

尤其像四川大佬之类的项目，常年以高折扣的噱头吸引人。

展现出他的“难”。

其次是综合质素。

鹿山区域的客户群体，似乎对价格很敏感。核心原因，在于这里的综合质素，很难和公园核心位置相比。属于“备胎区域”。

公园核心，主要卖点是大公园、大商圈、多地铁、多*等综合配套形成的中心效应。

离中心区域越远，势能越受消磨。

*后是产品、口碑等影响。

洋房户型约100㎡，售价超过200万。

同质可比的项目，太多了。

小高层，总价150万，虽然不高，但也不低，鉴于上述综合质素，加上本身不具备太多的品牌口碑，故而卖点不充分

提到口碑，虽入渝四年，但在重庆，我似乎没听到过太多正面信息。

以上种种，影响了销量。

正所谓，几家欢喜几家愁。

重庆是个神奇的市场，热点版块，并不是万能的。

即便在同一区域，有的楼盘热销，有的楼盘滞销。

究其根本原因，离不开前瞻性的选址、通盘的规划设计、充分的卖点组合、更合理的产品设计和品质营造，以及，日积月累沉淀下来的品牌口碑

在当前市场，上述这些又似乎缺一不可。

对供应端如此，对购房者，同样更是。

在平稳的重庆市场，项目热销，背后必然有其原因；

而项目滞销，当然也有复杂的综合因素。

抽丝剥茧，看清项目背后的价值，该买不该买，也就有了定论。

-END-

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