假如实行学位制，对合肥*影响大吗？（小易论楼市小密圈问答精选）

问答一

问： 易总，我是一个老合肥人，对学区比较熟悉……我觉得还是老城区传统学区才靠谱，有沉淀，学生家庭以中产居多。而类似滨湖、经开、高新等新区的学区，都很一般啊，比如，滨湖46 中，很多都是回迁户孩子，以及*代进城人的孩子，整体素质和学习氛围一般。我本身也是教师，我深知生源很关键，氛围也很关键，现在所谓的火，完全是炒上去的。我们现在投资的这些*，过个几年，等普通老百姓一下子醒悟过来，不愿意接盘了，那不就投资失败了吗？身边很多人，包括一些大V ，虽然鼓动大家去买新区*，但他们孩子都在老城区上学，这就是问题所在！

答： 学区质量跟投资有一定的关系，但不完全成正比，投资主要看的是成长性，学区不好没有关系，只要前景好潜力大，一样是好的投资标的。*学区一定要好，但这个好不一定非要特别*的那种，只要这个学区能够体现出区域稀缺性，还有大部分民众认可即可。再一个*终究还是房子，每个人都不喜欢老破小，新区的次新房相比老城区的老破小还是有可取之处。

追问： 对你的部分观点，我基本认同……但您别忘了，我工作在教师队伍一线，我以及我的同事，都有个明显感受，家庭层次和生源质量、学习氛围比学区甚至还重要。十年前，滨湖、经开、高新，都是价格洼地，家庭条件相对差的才会选择那里……所以，我的同事都不愿意去新区分校，包括那些挂名的。

答： 你说的很好，但这只是站在教育的角度，我们这里是讲的是房产投资。我并没有否认优质学区的重要性，但如果同是1 档学区的话，在投资上并没有太大的差别。

问答二

问： 小易老师，您好，请教一个问题。富世广场C 座和通和易居南苑对比，富世广场C 座各项指标都优于通和易居南苑，为什么两者价格还有这么大的差距？比如：

1 、*距离：富世广场楼下就是红星路*，小区与*只隔一个围墙。与42 中只有500 米，与42 中即将搬迁进入的合肥九中只有400 米，无需过马路。而通和易居距离安居苑*和50 中西非常远，安居苑*本部资源还很有可能被路北的天鹅花园校区的很多小区大幅度稀释。而且42 中近三年的成绩均好于50 中西。

2 、板块：两者均处于老城区板块。富世广场属于传统的市中心，原省委省政府所在地，旁边有商之都、百大、银泰城、步行街、包河公园、逍遥津公园、红府超市、合家福等，通和易居周边只是一些普通住宅，还有一些回迁住宅。

3 、房屋本身：两个小区都是2012 年建成，富世广场C 座环境比较好，里面全部都是陪读的小朋友和住家户，没有一户商业，C 座每户均通燃气。

4 、租金收益：富世广场37 平方的房子每月租金2000 元。但从目前的价格来看，富世广场37 平方大概130 万，单价3.5 万，而通和南苑在各项指标基本毫无优势的情况下，30 平方估计市场价在190~200 万，单价在6.3-6.6 万。

我想问的问题是，如果这样看的话，富世广场C 座是不是还有很大的潜力？毕竟相对来说各项核心指标都更好，总价更低，请老师给予指导。

答： 我说过很多次，学区质量跟投资价值没有必然关系，跟稀缺性有关。富世广场所在区域不是*的学区，前面有南门*，安三小，六安路*，富世广场的红星路*只能排在老4 ，没有稀缺性。换句话说，我都已经选择在市中心买房了，为什么还要选个老4 ？都是老破小，我买南门*不香么？

安居苑*和50 中西的优势也是稀缺性，相信蜀山区或者高新区的需求，大多还是考虑更近的50 中西或者50 中东，他们到市中心45 中和42 中的距离还是有些远了。相较于蜀山区和高新区这么大的范围，50 中西校还是更为稀缺，也就是说供远远小于求，我在蜀山区买*，没得选择，只能买50 中。但在50 中西校范围内，既能保证区域*学区，又能保证房龄，还能保证低总价的，只此通和一家，别无选择，这就是稀缺性。

追问： 小易老师，这个我理解了，但你也说过，能买的是价格，再好的东西，总需要一个合理的定价。两个小区都在老城区，一般客户都是挂户上学，在旁边租房子，两者的距离在6 公里，两者价格差近一倍。

就比如同样吃一顿肯德基，如果选择在1 楼吃，200 元；如果选择上1 层楼，到2 楼吃，只要100 元。况且你也说过，价格越高，能接受的客户群体就越少。从长远看分析，客户一定会坚持选择在1 楼吃，多出这一倍的价格吗？总价超过200 万，单价超过7 万，对消费群体来说是不是一个坎？还有一个情况，通和易居大概在10 月份的时候也就150 万不到，这一轮短期被爆炒到200 万，符合它的实际价值吗？

答： 面积越小就越接近学票的价格，42 中+ 红星路*的学票价格恐怕还远远不能跟50 中西校+ 安居苑*相比，这与学区好坏无关，只与市场认可度有关。我已经说过了，蜀山区需求选择在50 中买一套学区公寓直接就能上学，他家可能就住在附近，根本不需要租房子。

但蜀山区的居民跑到环城河内买老破小，可能就会租房子，而且还选不到什么好房子，租金也不低。能买的是价格，这个价格指的是市场价，目前通和易居南苑30 平的市场承受力已经达到180w ，这就是市场价，你承认是这个价格，不承认也是这个价格，市场不以你的意志为转移。只要学区公寓的总价还是这个区域*的门槛价，就看不到顶。

问答三

问： 实施学位制，我们*持有的风险是否提高？特别是那些被我们炒“预期”炒上去的所谓“*”？另外，持有时间增长，是否意味着风险会增加？毕竟，6 年时间内会有很多变数的，比如，*教学质量不稳定，或者国家对房地产政策有调整。在这个瞬息万变的社会，变数太多了。我觉得您总是以一线城市实施学位制以后房价变化情况为参照，是否不妥？很多东西都在变化的，大环境不同了……

答： 你知道现在合肥*毕业生人数每年增加多少？过去5 年一直在增加，增幅大概25% ，而且合肥发展越来越快，人口流入越来越多，在校*生人数爆发期还远未到来。

学位制这个东西并不是一个新鲜的事物，很多一线城市和二线城市早就实行了，但对抑制*价格并没有起什么实质性的作用。我早在几年前就预测过，随着教育资源渐渐不足，合肥部分区域*肯定会首先实行学位制，然后再是所谓的多校划片，对学位制实行早就有过预判，但这种措施仅仅是为了缓解教育资源严重不足的紧张局面，对抑制*价格并没什么实质性的作用。

我们举个极端例子，比如50 中东校，一个*片区内有5000 个学位，也就是说有5000 户房子，假如每年都会有1000 户拿来频繁交易，也就是说，一个家庭为了让小孩上学，不得已买了*，但又无法忍受老破小恶劣的居住环境，报完名之后第二年就把房子转让出去了。

这样有4000 户是常住户，不会将自己的房子拿到市场上流通，理论上50 中东校每年可以提供给市场的学位数是1000 个，可以做到维持*毕业生1000 人的这个规模。那么50 中东校每3 年（一个完整*阶段）可以提供给市场的学位是3000 个。

在实行学位制以后，每户房子每3 年只提供一个学位，也就是说，当一个家庭买了一套*挂过学区之后，他们再把房子卖掉，下一个接盘的人只能3 年后才能再使用学区。这意味着，50 中东校每3 年可以提供给市场的学位减少到1000 个，也就是减少了2/3

当然由于市场的调节作用，肯定不至于减少这么多，因为如果减少到平均每年只有333 个学位，相当于降低了*的供给，*尤其是学位没有被使用的学位房，将会更加稀缺，这样学位房的价格将会被迅速炒起来，而那些学位已经被使用的*，价格可能会暂时落寞，至少是低于学位房的。

其余4000 个常住户，看到学位房价格被推到如此之高，心动了，再加上自己也有改善居住条件的需求，可能会考虑置换，这样会有很大一部分常住户房子流通到市场上，变为流动的*。

这个数字我们再做个大胆的假设，比如是1500 户，那么50 中东校每三年可以提供给市场的*数量为2500 户，平均每年的学位数是833 个，这样可以维持50 中东校毕业生规模在833 人，相比1000 人不至于减少太多。

再发展到*后，学位未被占用的房子价格被推的很高，学位被占用的房子价格相对要低一些，那么会有很多家庭出于错峰占位的考虑，在小孩子上学前三年就低价买好*，而一些投资客，也会事先瞄准好这些学位房，提前布局。

这样一来，那些本来没有想炒*的家庭，变相被裹挟进来，造成事实上的炒学区，本来50 中东校范围内被炒作的*只有1000 户，现在变成了2500 户，甚至更多。

从另一方面，本来50 中东校每年提供给市场的学位是1000 个，现在是833 个，反而是减少了，更加剧了供需紧张。更可怕的是，当前两波家庭买了*之后，3 年后卖出时，发现学位房每年涨价太可怕了，便更不愿意随便卖出*，更倾向长期持有学位房，这样造成学位释放出来的更少，50 中东校未来每年可提供给市场的学位可能会越来越少，*价格长远来看只会被推得越来越高。

我们再假设一个极端情况，假如50 中东校范围内的5000 户都是流动户，50 中东校可以容纳5000 个毕业生，那么实行学位制以后，每年学位数减少到1666 个，减少了2/3 ，本来每年有5000 人可以上优质学区，现在只能给1666 人上，那*还不抢疯了？

这个分析说明了一个基本事实，学位制短期表面可能会对*，尤其是学位已经使用的*，有一个打压，但学位制的本质是，事实上减少了学票的供给，而市场需求并未减少，反而还在不断增加，贸然实行学位制，长远来看，只会加剧*供小于求的紧张局面，进一步推高*的价格。

合肥外来人口每年都在不断增加，中*在校生人数也在不断增加，作为优质教育资源的头部学区，始终是稀缺的，*供需矛盾会一直存在且有愈演愈烈的趋势。学位制只能是治标不治本，并不能从根本上改变优质*的供需矛盾，反而在某个时间点可能还会加剧这种矛盾，造成学位房价格的大幅上涨。

我小密圈已建立三年多时间，回答问题26000+ ，目前付费成员3219 人，老会员续费率超过30% 。如果你在买房中遇到难题，可加入小密圈与我一对一咨询，加入之后你可获得以下小密圈福利（也可加小易论楼市QQ群参与讨论，群号：792321845 ）：

1、一年内可无限次向小易提问，提问是免费的，所有问题都由我本人亲自解答，全程指导你买房。

2、为你量身定制一整套家庭房产优化配置方案，使你资产收益*化。

3、提供一些敏感内容分析和公众号上不便公开给出的投资建议。

4、及时解读和分享楼市*新政策信息，并预测下一步合肥房价走势，让你投资房产做到心中有数有的放矢。

5、与圈友分享所有问答和具有投资价值的笋盘信息，*时间抓住投资机会，信息越多，机会就越多。

6、不定期组织一些高性价比或者高投资潜力楼盘的团购活动，统一与开发商议价，为你们争取*优惠。

7、合肥市区购买二手房可使用我的合作中介，中介费远低于合肥平均水平，可为你节省数万元，同时避开黑中介的坑，让你放心买房。

入圈方式：微信长按识别以下二维码。

扫描下方二维码，关注作者公众号