北京市土地市场2020年成交回顾以及2021年形势展望

前言导读

据首佳顾问统计监测，2020年，北京市土地市场热度不减，成交总金额逼近2000亿元，创3年新高，并超额完成年度供地任务；不限价地块大量入市，房企拿地积极性提高，成交规划建筑面积、成交平均楼面地价均创3年新高，市场整体呈向好之势。
（注：文中所述土地市场指土地招拍挂市场，数据来源于北京市规自委网站。）

一

2020年成交回顾

1、成交总量（按成交日期统计）

2020年，北京市土地招拍挂市场共成交土地87宗（不含集体建设用地），涉及土地总面积488.10万平方米，同比增加2.56%；规划总建筑面积960.98万平方米，同比增加7.37%；土地成交总金额1931.53亿元，同比增加10.65%；挂牌平均溢价率13.35%，比同期增加3.36个百分点。

2、成交结构

2020年，北京市土地招拍挂市场共成交居住用地（含F1、F2商住混合）48宗，成交金额为1737.55亿元；共成交商业办公用地10宗，成交金额为174.62亿元；共成交工业用地（含工业研发）29宗，成交金额为19.36亿元。总体土地市场成交以居住用地为主，成交宗地数接近总数量的8成，成交金额约占总额的90%。

3、成交分布

从87宗成交地块区域分布来看，经开区19宗，数量*多；其次是大兴区，成交11宗，位列第二；海淀区成交7宗地，位列第三；石景山区、房山区、顺义区、怀柔区4个区均成交6宗地；丰台区成交5宗；朝阳区、昌平区、密云区3个区各成交4宗地；通州区、门头沟区各成交3宗地；平谷区成交2宗，延庆区成交1宗；东城、西城2个区均无地块成交。

从成交土地总面积来看，经开区稳居*，成交土地面积130.81万平方米；顺义区居次席，成交土地面积47.37万平方米；海淀区第三，成交土地面积43.01万平方米。

从成交金额来看，海淀区排名*，土地成交金额为349.84亿元；丰台区第二，土地成交金额为257.2亿元，仅*寺村3宗居住地块就贡献了179.6亿元，使丰台区在土地成交规模排名靠后的情况下，成交总金额跃至全市第二名。

二

不同用地类型成交分析

1、居住用地（含商住混合用地）

成交总量：2020年共成交居住用地48宗（挂牌46宗，招标2宗），较2019年少4宗；成交总用地面积298.86万平方米，较2019年减少12.47%；成交地块规划建筑面积为602.86万平方米，较2019年减少8.09%；土地成交金额1737.55亿元，较2019年增加10.98%。

成交结构：2020年成交的48宗居住用地中，36宗为纯商品房项目（不限价地块），8宗限竞房项目，4宗地为共有产权房项目。不限价地块成交规模占比由2019年的25%上升至75%；限竞房、共产房用地成交规模占比由2019年的53%、22%分别下降至16%、9%，改变了过去两年的限竞房为成交主流的情况，不限价地块成为北京市居住用地成交新热点。

楼面单价：2020年全市居住用地成交楼面均价2.88万/平方米，与上年同期2.39万/平方米相比，增长20.75%。

平均溢价率：2020年成交的48宗居住用地中，挂牌成交46宗，其中，溢价成交28宗，底价成交18宗。2020年全市居住用地平均溢价率为15.04%（招标成交2宗不计入溢价率统计），较2019年10.87%高出4.17个百分点。

首佳观点：

2020年大量优质、不限价居住地块的入场改变了近几年以限竞房为主的成交状况，成交楼面均价呈结构性上涨，同比上涨2成至2.88万元/平方米，创近六年历史新高。不限价地块供应增加，为房企开发提供了一定的利润空间，加上部分房企重回北京拿地，居住用地市场竞争激烈，全年平均溢价率创近3年新高，回升4.17个百分点至15.04%，居住用地市场热度回升。

2、商办用地

2020年北京市共成交10宗商办用地，较2019年增加3宗。成交总用地面积52.23万平方米，较2019年增加79.77%；成交地块规划建筑面积为127.33万平方米，较2019年增加48.57%；土地成交金额174.62亿元，较2019年增加4.83%；平均楼面单价为1.37万/平方米，较2019年的1.94万/平方米下跌了29.44%，近三成。

首佳观点：

2020年北京市商办用地成交量较2019年有大幅增加，但受成交地块区位因素影响，平均楼面单价波动较大。

3、工业用地

2020年全市共成交29宗工业用地（含2宗工业研发），成交地块数量上较去年增加5宗；成交总用地面积137万平方米，较2019年增加29.96%；成交地块规划建筑面积为230.79万平方米，较2019年增加50.5%；土地成交金额19.36亿元，较2019年增加44.83%；平均楼面单价为839元/平方米，较2019年的872元/平方米下跌了3.78%。

首佳观点：

一方面，北京自贸区新政对北京市产业用地市场带来长期利好；另一方面，产业用地市场受到的疫情影响相对较小，主要原因就是由于产业园区多以新兴技术和互联网科技类公司为主，其中很多企业甚至是疫情后受益的行业，例如生物医药、在线视频、在线教育等。

三

年度供地计划完成情况

2020年年全市公告推出地块91宗（按地块公告日期统计），涉及土地总面积574.72万平方米，超额完成年度供应计划，超出比例为8.44%。从各区完成供应的数据看，顺义区、经开区均大比例超额完成了年度供地任务。

四

2021年北京房地产市场形势展望

1、政策环境

2020年年末，中共中央政治局召开会议、中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的召开为2021年房地产市场发展定调。

中共中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展。

中央经济工作会议：解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设……规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房……。

全国住房和城乡建设工作会议：稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板。

首佳观点：

“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并举”，促进房地产市场平稳健康发展是2021年房地产市场的主基调，保障性租赁住房建设上升到前所未有的新高度。

2、行业监管

房企“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。这三点由8月20日住建部、央行在京召开的重点房地产企业座谈会提出。

首佳观点：

“三条红线”调控政策对房企*直接的影响将是融资受限，将会倒逼房企转变发展模式，更加注重自身财务指标的健康，长期来看对房地产行业健康发展起到的是积极作用，可有效降低并防范企业金融风险发生。但短期影响还是有的，房企面临的主要任务是降低负债及杠杆，目前主流的应对举措是通过转让土地、项目以及股权等资产，加速销售回款等增加现金流，同时控制拿地节奏，放缓拿地步伐等。

房贷“两条红线”：2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款和个人住户贷款划定了红线，要求国有大行给房地产的贷款不得超40%，给个人住房贷款不得超过32.5%。其他股份制银行、小型银行、村镇银行，也都划定了两条红线。

首佳观点：

“两条红线”与“三条红线”有着异曲同工之妙，都是通过限制资金流入房地产行业来控制房地产的金融风险，同时引导资金流向实体经济。2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧，房企融资难度进一步提升，房企拿地态度将会更加谨慎，当然，区位好、配套佳的稀缺优质地块，依然是房企关注的重点。

3、规则改变

为防止土地成交价过高、出现“地王”，2020年底北京海淀树村地块首次采用“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的土拍方式，以平抑土地价格，稳定市场预期。

首佳观点：

在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，预计未来北京或在核心地段或优质地块采用“竞报政府持有商品住宅产权份额”的土拍策略。

4、市场供应

2020年北京市土地市场供需两旺，成交总金额、成交楼面地价、成交规划建筑面积均创3年新高，并超额完成年度供地任务，市场整体呈向好之势；但截止到2020年12月31日尚有20宗、规划用地总面积405.64万平方米土地未成交。

首佳观点：

在上年库存结余较多的情况下，2021年北京市土地市场整体供地量不会有较大波动，优质居住地块仍有放量空间；政府大概率会在创新供地上下功夫，比如土地供应要向租赁住房建设倾斜。2021年北京市新增住房供应将以纯商品房为主导，房源供应量充足，为改善型需求人群提供了更多的选择方案。

5、房价走势

2020年一线城市中，沪、深、广楼市均走出了一波上涨行情，而北京却表现平平，价格涨幅跑输于其他一线城市。一方面，北京市执行的是全国*严的限购政策；另一方面与北京楼市近两年独特的产品结构有关，以限竞房为主的住房供应不仅拉低了整体楼市的新房房价，还抑制了二手房房价的表现。

进入年底后，北京市二手房价格温和反弹，特别是海淀区*价格上涨明显。统计数据显示，2020年北京楼市合计成交新建商品住宅49189套，创5年来新高；二手住宅累计成交达168839套，也是近4年来*记录，市场需求热度有所回升。

首佳观点：

2021年市场供给重新回到纯商品房地块主导的局面，未来房源供应量充足，居民购房需求还将持续释放，新增商品住宅价格大概率呈上调趋势；但在调控紧箍咒不放松的前提下，2021年北京房价没有大涨、跳涨的基础，仍以温和反弹为主，但不排除部分*价格涨幅继续扩大。

（注：本文由首佳顾问原创发表，作者：城市更新事业部北京咨询顾问部 赵佳理、陈洁琼，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）