2020年全国租赁住房市场年度报告

来源：价值领地发布时间：2021-02-01 09:33:13

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

致读者

2020年，在“房住不炒”“租购并举”大势下，政策多次加码支持发展租赁住房，中央财政支持的试点城市扩至24座，2021年供地倾斜甚至会单列用地计划！

沪杭两地在租赁用地成交量上持续领跑，各大城市租金涨跌不一，几家欢喜几家愁？

在政策东风之下，多地跃跃欲试，各大房企纷纷进军，住房租赁市场百花齐放、百家争鸣的大戏正拉开帷幕……

世联评估与您一起回顾2020年住房租赁市场，携手展望2021年！

—— 世联评估价值研究院

报告摘选

2020年国家坚持“房住不炒” ，提倡租购并举，继续支持发展租赁住房，中央经济工作会议将其作为解决大城市住房突出问题的重要抓手，提出增加土地供应、降低税费、规范市场行为等具体任务，重视程度前所未有。住建部等多部委则从财政支持、促进投资和消费等方面大力支持发展住房租赁。深圳、广州、北京、上海、杭州、南京、合肥、重庆、成都、青岛、西安等重点城市纷纷出台住房租赁相关政策，涉及“商改租”、建设补贴、行业监管等多个方面，支持与规范发展双管齐下。2021年各地将大力发展租赁住房，政策更加完善和细化，市场更加规范。

2020年国家层面住房租赁有关政策一览（表略）

2020年地方层面住房租赁有关政策一览（表略）

据不完全统计，2020年全国超过11座城市有租赁用地出让和成交，累计成交租赁相关用地142宗，可供给租赁住房约381万平方米。受2019年中央经济工作会议提出“大力发展租赁住房”影响，2020年初尤其是1月交易量*，年中成交的多为小面积宗地，随着疫情得到有效控制和各项支持发展住房租赁的重磅政策加持，年末推地和交易量逐渐回暖。

自2016年首宗租赁相关用地入市以来，全国累计成交租赁相关用地630宗，规划建筑面积约2,100万平方米。从各大城市来看，加大租赁住房用地供应正成为人口净流入量较大的城市解决住房问题的突破口。

上海租赁住房用地市场*为活跃，全年成交租赁相关用地21宗，纯租赁住房用地17宗，规划建筑面积107.3万平方米，全部零溢价成交，上海成交的租赁相关用地面积位居全国首位。此外，杭州租赁用地市场全年成交36宗，规划建筑面积87.5万平方米，位居全国第二，包括多宗人才租赁住房用地，可见杭州在保障人才居住用地方面做到了政策倾斜。

2020年部分城市住房租赁用地成交情况（图略）

2020年，受新冠肺炎疫情影响，全国人口流动管控严格，租赁住房需求大幅下降。部分城市号召业主减免租金与租户共克时艰，一线城市和二线城市普遍下调租金，三线城市租金相对平稳。

2020年12月，百城住宅平均月租金约26.1元/平方米，环比连续2月持平，同比下降0.5%，已持续6个月下调。

与2018年、2019年相比，2020年租金同比上涨城市数量出现缩水，租金下跌成为住房租赁市场基本面。

随着国内疫情管控常态化，经济社会发展逐渐步入正轨，一线城市租金已在2020年底上扬，二线城市租金预计也将在2021年上半年见底回升，三线城市租金仍将保持平稳。

二线三线城市（图略）

从重点城市住房租赁价格指数变动情况看，2020年12月同比有7座城市上涨、28座城市下跌。

在上涨城市中，上海、重庆、南京、杭州全年各月同比都呈上涨态势，成都则连续5个月同比上涨，这几座城市近年来处于人口净流入状态，加之疫情期间经济复苏较快，住房租赁需求仍然旺盛，租金表现优于2019年同期。

百城住宅租金收益率走势（图略）

2020年国内租赁住房资产成功发行类REITs 3单、CMBS 2单，累计发行39.9亿元，市场略显平淡。

自2017年以来，以租赁住房为基础资产的类REITs 项目共19单、218.2亿元，CMBS/CMBN 项目共6单，82.9亿元。

由于证监会、住建部于2018年联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，2018年发行量出现了激增。随着住房租赁市场管理不规范问题频频暴露，监管层开始加强整治，行业内出现调整，证券化项目对底层资产的筛选更加严格，市场活跃度呈下降趋势，但不乏有部分优质资产成功发行上市。

2020年北京金融资产交易所推出住房租赁金融服务，专门用于增加租赁住房供给。选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目。2020年7月，北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让顺利完成，底层物业为无锡凤凰城长租公寓。

2019-2020年租赁住房CMBS、类REITs项目一览（表略）

在“房住不炒”总基调下，国家提倡租购并举，释放多个信号支持发展住房租赁。

2021年各地将大力发展住房租赁，土地供应预计将向租赁住房建设倾斜，重点地市可能会单列租赁住房用地计划，利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房预计也会探索出实效。

随着“国资+社资” 更多进入住房租赁市场，市场供给将得到明显改善，需求缺口逐渐缩小，人口流入较多的一二线城市租金预计同比有所上涨，三线城市租金相对保持平稳。

鉴于各地加强对住房租赁市场监管，市场运行会更加规范，针对特定群体的专业运营更被看好，由此专业化、规模化住房租赁企业将应运而生，从而成为解决大中城市新市民、外来人口等居住问题的重要力量。

但是住房租赁领域仍存在一些问题有待解决，如租金收益率偏低，对企业的吸引力有限，这需要政府部门出台切实的降低税费的政策。另外，租购权益划分问题是影响面较大的社会问题，租房者的合法权益得到有效保障才能从根本上激发住房租赁需求。*后，租赁住房究竟需要建多少才能匹配需求，深入的市场调研、供需规律分析是回答这个问题的必经之路。