补涨继续，广州一手房价领涨一线城市

文｜邓浩志

从去年底开始我一再强调广州会有明显的补涨行情，而*近几个月的表现已经非常准确地印证了我的预测。深圳一手房市场只是被限制政策“稳定”而已，二手房的领涨，说明深圳在强力调控下市场仍保持强势。

后市预判：

1、基于国内外宏观基本面的继续维持，微观上的调控并不能逆转市场趋势；

2、基于广深房价的比例关系和深圳房价的继续上行，广州仍将延续补涨势头；

3、深圳涨幅逐渐放缓，逐步进入慢牛行情——慢慢的、漫长的牛市。

年中或有第三轮调控潮

新年至今，全国各地楼市调控已60余次。这是继去年7、8月份后的第二轮楼市调控。上一轮调控总体以压制市场需求为主，比如提高购房门槛，赌假离婚的漏洞，限制购买数量等等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆长度上，比如限制贷款额度，提高利息，清查违规资金进入楼市等。虽然上一轮调控对楼市起到了降温的作用，但总体上并没有改变楼市的上行趋势。而这一轮调控，很可能延续上一次的结果。这个我之前已经反复提过，只要全球货币宽松的大背景不变，全国大城市人口越发集中的大趋势不变，楼市一时还难以彻底冷静下来。所以今年“五一”前后，很可能会有第三轮调控的出台。至于调控的方式与方向，我认为多数会结合疫情的防控的进度，参考经济复苏的程度进行安排。以上情况恢复较好，则调控力度更猛，上述情况欠佳，调控则会兼顾稳经济的需求。

全年楼市总的预判

我认为可能会呈现三个特征：

1、全年市场仍能保持热度，调控不会彻底反转行情，只能降温；

2、全年走出先扬后抑的行情，上半年延续去年的火热，下半年逐步冷静；

3、基于热点板块缺货，市场将继续上演轮动行情。

影响有限

广东放宽部分金融机构房贷额度

日前央行广州分行、广东银保监局下发有关广东（不含深圳）辖内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理相关工作的通知，对广东辖内第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度提出了具体要求。央行广州分行、广东银保监局结合辖内实际情况，对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

1、 广东省银行的房贷发放额度稍微宽松，主要针对的是小微银行或金融机构。按去年底的房贷管理规定，要求第五档金融机构房贷业务占比只有12.5%，第三、第四档也是比较低。房贷业务是收入稳定风险较小的贷款品种，额度太小，小微金融机构明显不够用。所以这个政策更多是照顾第三四五档的金融机构的经营需求。

2、 新规对楼市影响轻微，或根本觉察不到。从宏观上看，以四大行为首的大中型金融机构已经占据了房贷市场的绝大部分市场份额，小微金融机构只是补充，市场份额极少。额外增加小微金融机构2%~2.5%的放贷上限，楼市几乎感受不到。就购房者而言，采用小微金融机构的贷款人也是极少数，而且多数小微金融机构也不见得在房贷利息上有明显优势。所以新规对贷款者而言也影响甚微。

3、 新规没有覆盖深圳，可能是考虑到深圳楼市过热，需要在配合调控的需要。

（本文图片来自网络）

邓浩志教买房 02月25日 20:00 直播 已结束视频号

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