沉寂四年后，北京楼市迎来了确定性机会

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上一期文章《》中，我提到：

对于北京这个城市来说，*能稳房价的是学区，是好*，其次是产业，再然后是城市界面（也可以说是整体规划），再再然后才是地铁。

有些地方虽然有地铁、地段也不错，房子还是次新，但就是表现很一般，比如丰台总部基地、丽泽等区域。

丽泽的次新房中，“保利百合花园”、“风荷曲苑”、“西宸原著”这三个品质担当还算不错的了，和去年同期相比，只是微降了2%左右，但其他就不太行了，比如“首科花园”、“丽泽景园”等等，基本都跌了五六个点。

也许你会说：五六个点而已，还好啦。但孰不知，这个表现是略微落后于大盘的。

要知道，自去年八月份起，北京二手房均价就已经稳住了。目前，很多板块的二手房，都比去年同期的价格略高。

其实，丽泽还算好的，比较惨的是总部基地，这里的品质担当“中海御鑫阁”、“万科西华府”、“中海九号公馆、“万科蓝”、“怡海花园”等，和去年同期相比，基本都跌了8%-10%。

“万科西华府”，真正的地铁上盖，小区品质、物业都不错，西边就是大公园；“怡海花园”，同样也是有地铁、有商业、有公园，离产业园区也不远，但这诸多的优势并没有让其保值增值，反倒连大盘都没跟上。

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这就充分证明了:

地铁、公园、商场，都不能稳房价，甚至产业一般的区域也不行。

丰台科技园（总部基地），号称要打造第二个中关村；丽泽，号称要打造第二金融街，但直到现在，都不能称得上成功：

丰科，入驻企业中60%以上都是中小规模的民营企业；丽泽虽然比丰科强一些，但也好不到哪去，无论是企业实力、公司规模，还是整体人流量，和望京、上地都有着非常大的差距。

这就能很好的解释这位粉丝的疑问。

注意：不要一看到有规划的产业区就认为有产业，这是完全不同的两个概念：

丰台大红门规划了“首都商务新区”、大瓦窑规划了“中关村产业园西园”、大兴义和庄规划了“新国门商务区”、孙村规划了“中日产业园”、石景山古城规划了“首钢商务区”和“北京保险产业园”、昌平规划了“未来科学城”、怀柔规划了“中关村科学城”.......

多到都列举不完的产业规划，可靠谱的又有几个？

放眼全北京，能在2017-2019年这一轮下跌行情中岿然不动的，或者说跌了点但现在又很快恢复生机的板块，掰着指头都能数得过来（比如金融街、万柳、中关村、上地...）。

这几个板块有一个共同的特征，要么单纯学区很硬，要么学区+产业都很硬。

这才是能使房价保值增值的*重要因素，而不是所谓的公园、商场、地铁、医院、环境。要论这些的话，奥森和朝阳公园属于上上等了，可和2017年相比，仍有不小的降幅。

所以，如果你买房是奔着投资去的，请务必要牢记这一点（自住请随意）。

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但，上地虽好，望京虽好，可动不动就上千万的总价，并不是一般人能够触碰得到的。

那么，除了这些贵得离谱的地方之外，就没有总价400-500万，比较适合平民的投资标的了吗？

有！

我的推荐就是亦庄。

可能到现在为止仍有不少人认为亦庄就是郊区、是大农村。无所谓，不管你认可与否，亦庄的价值就在那里。

产业方面，之前我们已经介绍过了，主要就是电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造这四个方向：

“电子/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等；

“生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等；

“高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等；

“新能源汽车/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。

教育方面：

目前，亦庄*的两大教育集团分别是“十一*”系列和“人大附”系列。

海淀的十一*在亦庄的分校，名字叫“北京亦庄实验*”，*到*全部包含。不过，实验*不是12年一贯制的，*和*都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。

人大附在亦庄有两个校区，老校区叫“人大附中经济技术开发区*”，1998年建校；新校区是刘强东牵头引进的，12年一贯制，*到*全部包含。

综合*近三年的高考成绩来看，亦庄实验在全北京大概能排41名，人大附经开45名。至于前面的，大部分都是东西海的*，非东西海的只有丰台12中、朝阳外国语、北京80中、人大附朝阳和陈经纶*。

目前，朝阳*7-13万，而亦庄只有4-6万，存在很明显的差距。

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亦庄*有价值的区域是哪呢？

我认为是河西——这里有*的*、*的配套，亦庄*端的住宅。

去年，因为限竞房的集中入市，亦庄新盘价格只有4.4-5.2万左右，而一旦*后一个限竞房去化完毕，河西将迎来不限价商品房时代，中海拿的那一块地，单价7.2万起步。

可能你会说：现在卖的都是5万左右，你中海卖7万多，会有人买吗？

其实，河西是不缺购买力的，京东物流即将在港IPO，以京东的体量，不知又要造就多少富豪。

你看看现如今的金茂府、金茂悦就知道了（半年前这两个楼盘可不是这价格）：

经过一个多月的考察，米宅在亦庄选了两个比较有价值的项目。如果你认可以上逻辑，且打算近期入手亦庄，可以识别下方二维码报名：

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