前低后高，打破往年惯例；西热南起，冲击原有格局

来源：价值领地发布时间：2021-03-02 09:22:06

▎市场分析丨By：世联评估

回顾2020年重庆土地市场，我们看到了重庆在疫情的阴霾下，生生不息的生命力和创造力。本次报告主要分析重庆住宅、商办及商住综合类用地在2020年的市场供需情况。重庆土地市场从年初的低迷，到年中恢复，再到年末打破往年惯有走势再掀高潮，2021年重庆土地市场又该如何走向，且听笔者一一道来。

注：本次报告重点分析重庆市主城中心区住宅、商业及商住综合类用地，不对工业、其他用地及主城新区作详细研究。

重庆市主城区各类土地供应、成交情况

2020年，重庆市主城中心区合计供应各类土地260宗，供应土地面积1,903.87万平方米，其中住宅类用地127宗，面积1,269.72万平方米（约19,046亩），占总供应面积的66.69%；商业类用地47宗，面积147.70万平方米，占总供应面积的7.76%；工业及其他用地86宗，面积486.45万平方米，占总供应面积的25.55%。

主城中心区实际成交各类土地244宗，总成交面积1,767.98万平方米，流拍及未成交仅16宗，总成交金额1,249.64亿元。成交土地以住宅类用地为主，住宅类用地成交122宗，占总成交的50%，成交面积1,190.72万平方米，占总成交面积的67.35%，可建计容建筑面积1,907.90万平方米，起拍总价1,046.97亿元，总成交金额1,153.06亿元，溢价率10.13%,平均楼面价6,044元/平方米；商业类用地成交41宗，流拍6宗，成交面积126.84万平方米，占总成交面积的7.17%，可建计容建筑面积212.48万平方米，成交金额66.77亿元，平均楼面价3,142元/平方米；工业和其他类用地成交81宗，流拍5宗，成交面积450.42万平方米，占总成交面积的25.48%，成交金额29.82亿元，平均地面价662元/平方米，折合成亩价约44.13万元/亩。

2020年主城新区12区（璧山、永川、江津、綦江、长寿、合川、涪陵、南川、荣昌、铜梁、大足、潼南）共成交商业、住宅土地273宗，成交土地面积1,263.34万平方米，成交金额410.12亿元，其中商业96宗，成交面积240.07万平方米，成交金额85.12亿元；住宅177宗，成交面积1,023.27万平方米，成交金额324.99亿元。成交地域主要以渝西片区的璧山、合川、永川、荣昌、潼南、江津、铜梁、大足为主。渝西片区成交商住地合计198宗，成交面积972.81万平方米，占主城新区总成交面积的77%，成交金额332.35亿元，占主城新区总成交金额的81.04%！“成渝双城经济圈”概念下，重庆一路向西的趋势越来越明显。

数据来源：世联评估根据公开资料整理

重庆市主城中心区住宅、商业类土地供应成交情况

2020年，重庆市主城中心九区合计供应商业、住宅类土地174宗，供应总面积1,417.42万平方米，其中住宅类用地127宗，面积1,269.72万平方米，占商住类用地总供应面积的89.58%；商业类用地47宗，面积147.70万平方米，占总供应面积的10.42%,住宅类供地占据绝大多数。

实际成交商住类土地163宗，较2019年增加22宗，总成交面积1,317.56万平方米，较2019年增加453.41万平方米，成交单宗地平均面积80,832平方米；可建建筑面积2,120.38万平方米，较2019年暴增741.91万平方米！总成交金额1,219.82亿元，较2019年增加344.93亿元。其中，住宅类用地成交122宗，较上年增加14宗，成交面积1,190.72万平方米，占商住类总成交面积的90.37%，较上年增加436.34万平方米，可建计容建筑面积1,907.90万平方米，较上年增加697.97万平方米，平均容积率1.6，与上年持平，成交金额1,153.06亿元，较上年增加330.60亿元，平均楼面价6,044元/平方米，较上年下降754元/平方米；商业类用地成交41宗，较上年增加8宗，成交面积126.84万平方米，占商住类总成交面积的9.63%，可建计容建筑面积212.48万平方米，较上年增加26.95万平方米，平均容积率1.68，较上年略高，成交金额约66.77亿元，较上年增加约14.33亿元，平均楼面价3,142元/平方米，较上年略增31元/平方米。

近年来，受电商冲击和实体经济不振影响，居民消费水平增长缓慢，重庆主城中心区商业、办公明显过剩，空置率居高不小，租金水平低迷。对纯商办类用地，核心商圈附近可供出让的商业类用地稀缺，对城市新规划区和偏远郊区的商办类用地，开发商又普遍谨慎，拿地意愿不高，导致成交金额远低于住宅用地，成交楼面价远低于同一区域住宅类用地。

数据来源：世联评估根据公开资料整理

年初市场低迷，年中恢复，年末打破往年惯有走势再掀高潮

2020年开年伊始，突遭“新冠肺炎疫情”这只黑天鹅的冲击，各行各业深受影响，旅游、交通运输、餐饮、酒店、娱乐行业损失惨重。开发商每年期盼的火爆的“返乡置业”行情不再，建筑业不能复工、各售楼部不能开门营业，楼市深受“新冠肺炎疫情”影响，地方政府的供地计划被迫延后，在巨大的不确定性面前，房企对拿地普遍谨慎，导致一季度土地市场普遍低迷，供应量、成交量均较低。进入二季度后，疫情基本上得到控制，各行各业全面复工，各楼盘售楼部正常开放，新房销售基本上恢复到往年同期正常水平，政府土地供应量大增，开发商信心恢复，开始正常拿地，土地市场恢复，与往年一样，在5、6月份成交量暴增。三季度成交量下滑，但较18、19年均有增长，到四季度，一改18、19年走势，土地市场再掀高潮，成交量再次暴涨。特别是12月份，单月成交商业用地11宗，成交面积43.35万平方米，占全年商业用地成交面积的三分之一以上！成交住宅用地19宗，成交面积219.37万平方米，占全年住宅用地成交面积的18.42%,为全年成交面积*月份。12月29日成交的江北区观音桥组团的一宗住宅兼容商业用地楼面地价也创了新高（容积率3.46，楼面地价14142元/平方米），将在地王宝座上呆了一年半之久的九龙坡区大杨石组团（滩子口）地王（容积率2.0，楼面价13,549元/平方米）拉下马！详见下表（以住宅土地为例）：

数据来源：世联评估根据公开资料整理

再看住宅类土地2018、2019年的成交面积、成交金额，均是上半年火爆，下半年低迷，2020年土地市场走势与前两年走势完全不一样，虽然上半年仍然超过下半年，但成交宗数、面积、金额相差不大。2018-2020年住宅类土地成交面积、成交金额对比：

数据来源：世联评估根据公开资料整理

另外，从上表还可以看出，不论是成交宗数，还是成交面积、成交金额，2018-2020年均是逐年递增的，这也从一个方面解释了，为什么重庆新房价格这三年来一直较为平稳，是因为供应、成交量一直在增长。

数据来源：世联评估根据公开资料整理

分区域对比

北区依旧强势，西区强力崛起，南区不甘人后

分区域对比分析

北区

北区（渝北区、江北区、北碚区）依旧强势，商住类土地共成交80宗，较上年增加3宗，成交土地面积710.60万平方米，较上年增加152.98万平方米，占主城区总成交面积的53.93%；成交金额618.0442亿元，占主城区总成交金额的50.67%。其中住宅类用地58宗，面积260.99万平方米，占主城区住宅类用地总成交面积的50.30%；总成交金额577.3683亿元，占主城区住宅地总成交金额的50.07%，北区住宅类土地的总成交面积、总成交金额均占了主城区的半壁江山，但占比较上年有所下降。商业类土地共成交22宗，较去年增加5宗，成交土地面积合计111.70万平方米，占主城区商业类用地总成交面积的88.07%，成交金额40.6759亿元，占主城区商业类用地成交总金额的60.92%。

西区

西区（九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区）强力崛起，商住类土地共成交48宗，较上年增加5宗；成交土地面积339.33万平方米，较上年增加123.24万平方米，占主城区商住类土地总成交面积的25.75%；成交金额319.8975亿元，较上年猛增293.9776亿元，占主城区总成交金额的26.22%。其中住宅类用地37宗，较上年增加7宗，成交土地面积330.83万平方米，较上年猛增147.09万平方米，占主城区住宅类用地总成交面积的27.78%；总成交金额309.9293亿元，较去年增加77.5670亿元，占主城区总成交金额的26.88%。商业类土地共成交11宗，较上年减少2宗，成交土地面积8.51万平方米，较上年大幅减少23.83万平方米，成交金额9.9682亿元，较上年巨减16.8614亿元，占主城区商业类用地成交总金额的14.93%。在高新区、中国西部（重庆）科学城、成渝双城经济圈等重大利好持续带动下，房企全面看好西区未来的发展！

南区

南区（渝中区、南岸区、巴南区）（注:渝中区2020年仅成交2宗商业类土地且面积不大，本次将其纳入南区，不再单独分析）一改前两年颓势，不甘人后！共成交商住类用地35宗，较上年增加14宗，成交土地面积267.62万平方米，较上年巨增177.17万平方米，占主城区商住类用地总成交面积的20.31%；成交金额281.8823亿元，较上年巨增183.5496亿元。其中住宅类用地成交27宗，较上年增加9宗，成交土地面积260.99万平方米，较上年猛增177.64万平方米，占主城区住宅类用地总成交面积的21.92%；成交金额265.7582亿元，较上年猛增171.1047亿元，在主城区住宅类用地总成交金额的占比从2019年的11.51%猛增至23.05%。商业类用地成交8宗，较上年增加5宗，其中渝中区2宗，南岸区1宗，巴南区5宗，成交商业类土地面积6.63万平方米，占主城区商业类土地成交面积的5.23%，成交金额16.1241亿元，较上年减少一半以上，但平均成交楼面价高达7,507元/平方米，占主城区商业类土地成交金额的24.15%。

2020年重庆市主城中心区各区商业、住宅类土地成交统计：

数据来源：世联评估根据公开资料整理

分行政区分析

商业用地成交面积前三名分别是渝北区、江北区、北碚区，均属北区，占比分别为64.40%、20.64%、7.02%，合计达88.07%；住宅用地成交面积前三名分别为渝北区、北碚区、巴南区，占比分别为23.32%、15.95%、12.68%，合计占比51.95%，占主城中心九区总成交面积的一半以上。

2020年重庆市主城中心区三大区商业、住宅类土地成交统计表：

数据来源：世联评估根据公开资料整理

从上表可见，北区商住用地成交宗数、面积均为*，仍是老大哥；西区成交商住用地溢价率*，热度*；南区成交量、溢价率虽然都排*后，但成交量较前两年大幅增长，且平均楼面价是三区中*！

数据来源：世联评估根据公开资料整理

从上面三区的成交数据和占比，可以发现北区虽然仍为老大，但成交面积、成交金额在主城中心区占比中有所下降，西区的溢价率*，成交量、成交金额均较上年增长，南区的成交面积、成交金额在主城中心区占比大幅提高，开始冲击原有北强南弱的格局，有形成三足鼎立之势。

成交住宅地仍以低容积率为主，城市核心板块楼面价再创新高

2020年成交122宗住宅类土地，成交面积1190.72万平方米，可建计容建筑面积1907.90万平方米，平均容积率1.6，平均楼面价6,044元/平方米。成交的122宗住宅类土地中，容积率大于1，≦1.5的72宗，占比59.02%,占一半以上；容积率大于1.5，≦2.0的36宗，占比29.51%，适宜修建叠拼、洋房、大平层等改善性住宅、容积率2.0及以下的住宅地宗数合计占比近90%！容积率大于2.0，≦2.5的6宗，占比4.92%；容积率高于2.5的8宗，占比6.56%，主要分布在城市核心区域。拟建小高层、高层刚需产品的2.0以上容积率合计14宗，占比不到12%。

数据来源：世联评估根据公开资料整理

2020年成交的122宗住宅类土地中，楼面地价在10,000元/平方米以上的15宗，成交面积89.11万平方米，可建计容建筑面积175万平方米，平均容积率1.96，成交的*楼面地价为14,142元/平方米（位于江北区观音桥组团I分区I20-1、I20-3-1、I22-1-1、I22-4-1、I23-1地块，容积率3.46）；而2019年成交住宅类土地对应数据为13宗、成交面积71.90万平方米、可建计容建筑面积115.42万平方米，平均容积率1.61，成交的*楼面地价为13,549元/平方米（位于九龙坡区大杨石组团W分区W01-3-1/07、W01-3-2-2/07、W01-6/07号宗地，容积率2.0）；2018年成交住宅类土地对应数据为4宗、成交面积10.18万平方米、可建计容建筑面积22.07万平方米，平均容积率2.17，成交的*楼面地价为11,727元/平方米（位于沙坪坝区大杨石组团C分区C11-1/03号宗地，容积率2.3）。短短两年时间，成交的楼面地价万元以上的住宅类土地，宗数从4宗暴涨至15宗，可建计容建筑面积从22.07万暴涨至115.42万平方米，地王的楼面地价提高了2,415元/平方米！两年前，每出一块万元地，大家还会热议，随着更多万元地出现，大家已经习以为常。城市核心板块的房地产征收成本越来越高，土地越来越稀缺，卖一块就少一块，今后若有城市核心地段的土地推出，势必引起多家房企争抢，出现更多万元以上高价地，新的地王也会很快出现。

重庆市主城中心区2021年商住土地市场预测

随着全球疫情得到缓解，全国“新冠肺炎疫情”得到控制，重庆经济全面复苏，预计2021年，在“房住不炒”的总基调下，重庆市主城中心区土地市场总体平稳，局部分化，城市核心区住宅土地热度不减。在此，笔者大胆对2021年重庆市主城中心区商住土地市场作如下预测：

住宅类土地供应减少，成交楼面地价提高。2020-2021年重庆市主城中心区的供地计划是3.7万亩，其中2020年2.0万亩，2021年1.7万亩，如果政府仍按原计划供地，意味着2021年主城中心区住宅土地供应只有1.7万亩，供应量减少0.3万亩。而从近年土地供应和成交的数据看，当年均未完成计划，2021年成交量大概率也会低于供应量，不到1.7万亩。

数据来源：贝壳研究院

供应量减少，而需求并没减少，在成渝双城经济圈、中国经济第四极等利好作用下，需求可能还会增加，则地价一定抬高，特别是城市核心区的住宅土地，更会引起多方争抢，万元地越来越多，预计2021年重庆市主城区成交土地平均楼面价会创新高，可能会出现新的单价地王。

受经济增速下降和电商冲击，2021年主城中心区商业、商办类土地仍不受待见，供应和成交量均会低于2020年。特别是偏远郊区、新区的商办类土地更没吸引力，流拍率增加，全年平均楼面地价仍然较低，在3000元/平方米左右徘徊。

城市内部板块分化，主城中心区“一路向西”势头不减。因为交通、教育、医疗、商业配套等差异，城市内部板块进一步分化，观音桥、南坪、九龙半岛、沙坪坝组团、大杨石等城市核心板块因为土地稀缺和拥有成熟的配套设施，推出的居住地块地价仍会上涨，而龙兴、水土、界石等城市新区的居住地块，即使地价不高，也难受到追捧。当然，随着成渝双城经济圈建设进一步推进，高新区、科学城利好逐步兑现，重庆“一路向西”势头更猛，西区（沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）2021年的住宅土地供应、成交量可能会创新高，甚至超过传统老大北区。特别是高新区的科学城，会成为2021年*热门板块。

房企联合拿地情况更普遍，为避免流拍和维持地价平稳，2021年仍会有政府平台公司参与土拍。主城中心区2018年成交住宅类用地82宗，其中房企联合拿地仅24宗；2019年成交住宅类用地108宗，其中房企联合拿地37宗；2020年成交住宅类用地122宗，其中房企联合拿地32宗。据笔者统计：2018、2019年，分别只有6宗地为政府平台公司取得，到了2020年，有高达26宗地为政府平台公司取得，2021年在房企“三道红线”和银行“两道红线”的双重压力下，房企受限于资金实力和降低风险，预计2021年联合拿地会更多；而为避免土地流拍和维持地价平稳，预计2021年仍会有相当数量的政府平台公司参与土拍，为土拍兜底。