牛市的反思

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

年后，大量读者开始醒悟，在后台问我去年的柯谈珠海考察团购活动，今年啥时候开始？我今天统一回复大家：已经正式启动了。

在一线全都高压调控之下，兼具投资价值和居住环境的优质城市已经极少了，珠海算是其中的翘楚。有意向的朋友可以点击链接报名☞《》我们会为您提供无微不至的咨询和全程服务。

以下是正文

2020年，拜疫情所赐，我们迎来了房地产的春天。但这次不是全国性的牛市，而是重点城市的狂欢！

有人上车了，有人错过了，有人启动前抄了底，有人高位时接了盘。

周期卷土重来，打了很多人的脸。周期从来没有骗过人，有的人选择相信，而有的人选择自欺欺人！

这次小牛市，与以往有很多不同之处，不管你是踏准了，还是踏空了，都值得我们深刻的反思和吸取教训！

如果你不想再错过下一个周期，以下的总结和教训，你务必时刻谨记：

1

抗药性

2020年的这一轮房价上涨行情，除了深圳2019年双11放松了豪宅税之外，其它所有城市都根本没有实质性的放松楼市调控。去年上半年，一些弱二线和三四线城市借疫情纾困，多次企图给楼市松绑，均导致了一日游的打脸。

之前2009年、2012年、2015年的牛市都是大尺度的放松调控+放水，才使得房价启动，而2020年这一次，仅仅使用了一项货币就开始上涨。

2020年的牛市，本质上就是货币推动的！

而现在一线和强二线所有新出的调控政策都是在原来根本没放松的基础上再次收紧的，这说明什么呢？

说明市场已经出现了抗药性，正在免疫调控政策！以前是放松才会涨，现在变成了不放松也会涨。

上有政策，下有对策。这是管理部门遇到的严峻挑战，以后的调控会越来越难。

同时，想要在楼市里赚钱，需要你的段位越来越高。2010年之前，是有胆量就能赚钱；2020年之前，是有钱就能赚钱；2021年之后，将是有技术才能赚钱。

如果你没看懂，说明你还停留在10年前！

2

局部通胀

从2000年至今，我国的通胀水平CPI是有明显的分界线的。

2000-2012年间，我国年均CPI增速超过5%有三个年份：2004年、2008年、2011年，其中*值出现在：2004年7月5.3%，2008年4月8.5%，2011年7月6.5%。

而2012-2020年，我国每年的CPI基本都保持在3%以下。

这说明2012年之前，我们的通胀特点是物价和房价全部上涨，而2012年之后，是物价小涨，房价大涨。

3月5日政府工作报告将今年的CPI目标定为3%，说明未来我国的物价将长期稳定，水来了也不会导致物价明显变化，而是会推动房价股价等资产价格继续上涨。全面通胀不会来，局部通胀是常态。

CPI是平民指数，股价是中产指数，房价是富人指数。

水涨船才高，但前提是你得有一艘船！

3

功不可没的信贷

这几天，全国*火的话题就是JYD、XFD流入楼市被抽贷，媒体们铺天盖地的宣传，确实对很多购房者有警醒作用。

短期来看，进场增量必定减少，这样存量才能安心。

*近，我从一位贷款服务公司老板处了解到，这次查处确实比较严格，他所有的上海DYD业务中，有一单被银行处罚，因为客户放贷后未经他指导私自更改了股东身份。现在的JYD确实很严格，而XFD相对顺利。DYD作*，再按揭*危险，而全款买完再DY或者DY完再全款买还在做。新房比二手房查的严。

这轮房地产牛市，信贷资金流入功不可没。希望有关部门可以继续严厉查处，严格把关，抑制房价继续反弹。

4

按揭的操作

在全国热点城市都在查处信贷资金流入楼市的当下，正常按揭贷款也已趋于严格。对于普通购房者，我给你5点事关重大的建议：

一、买房期间，不要换工作，以免流水中断、社保中断；

二、按揭之前，不要申请信用贷和刷大额信用卡；

三、买新房，首选深耕当地的大牌开发商，银行的额度都是优先预留给长期合作的大开发商的，大开发商吃饱了，才会轮到小开发商，有时候贷款批不下来，不是你的资格不行，而是你买房子的开发商水平不行。

四、买二手房，首选头部大牌连锁中介，特殊时期，中介费贵点也可以忍受。只要业务量大，就有足够话语权。店大不仅欺客，还欺银行。我自己就经历过很多次，中小银行的信贷员在中介交易专员面前，言听计从，点头哈腰。

五、如遇按揭审批慢，放款慢的情况，一定不能等。每天都去骚扰银行信贷员，他不管就找他领导。会哭的娃有奶吃，送不进红包就去吵，先给谁放都是放。相对于脸皮来说，贷款批不下来的违约责任，让你更难以承受。

以上都是我的亲身经历，一定管用。

5

轮动开始了

3月5日政府工作报告提出：2021年，大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。考验我们监管能力的时候到了！

四大一线已经严查经营贷消费贷，并且调控一轮接一轮，所以我们要严防这30%的增量流入以下二三线城市：合肥、西安、成都、杭州、宁波、厦门、南京、珠海。

因为，这8座城市已经在显著上涨了。

2021年，一线城市杜绝高杠杆，强二线城市适度高杠杆，弱二线以下放弃高杠杆。

6

误导人的砖家

2020年上海房价开启上涨*精准的时间点是2月份，也就是过完正月十五之后，看房人戴着口罩冒着疫情就开始增多了，并且**开始出现抢房，价格开始跳价。

但是所有媒体和自媒体的报道都是2020年10月之后上海才开始上涨，这是严重的失误，在这之前上海其实已经明显上涨了8个月。

你们回看下我2020年2月的文章，就全都明白了。

准确来讲，上海调控是在房价已经涨了1年之后才开始的。你们自己想想吧，这1年里，你们都在干嘛？

房产分析和预测，不能带感情色彩，不能因为自己买房了，就永远看涨，也不能因为没上车，就希望崩盘。当你能够脱离自己实际情况客观看待这个行情的时候，才更有助于你正确判断。

一个公众号，一个大V，同样如此，至始至终常年鼓吹房价会涨的，要么是狗P不懂，要么就是卖房的；而永远唱空楼市的大V，要么是卖股票的，要么就是卖基金的。

只有能及时跟随房产涨跌周期，勇敢预报行情走势，才是有素养有职业道德的大V。

此外，不要听任何经济学家的预测。中国的楼市是*接地气的产业，所有在办公室闭门造车的经济学家和博士教授，都根本不懂楼市。天天分析领导讲话，天天分析会议纪要，天天从报纸上分析楼市行情，这才是严重的误导。这种经济学家，水平赶不上一个中介！

正是这些砖家，延误了你入场的*佳时机！

7

高手在民间

2月6日开始，上海新房开盘实行积分排序摇号制度，倾向刚需“无房家庭”买房。

但是上有政策下有对策，高手在民间。在上海，想要获得高分去摇号限价倒挂新盘，目前流行3个方法：

一、把家庭名下*房产卖掉，无房且有巨款；

二、把名下住房卖给父母，再去摇号新房，摇中*，摇不中房子还在自己家。**关键的是，卖给别人，拿到全款的周期太长，而卖给父母，不用转账，不用贷款，不用中介费，一周就可以搞定。

三、把老人房子卖掉或者卖给子女，让老人手持全款满分去摇号。越是热门盘，老年人会越多，且都是全款实力买家。

现在上海的开发商正在逐步提高认筹金，企图把没钱的纯刚需挡在门外，全款的老年人才是他们的*爱。

积分排序摇号的初衷绝对是好的，但是考验人性的却是限价。很多调控伤害的都是纯刚需，却难以阻挡投机的人。

*后的结果往往就是：买到好房的都是有房的人，没房的人越来越难买房！

8

延缓流动性

在上海链家app里，所有小区的历史成交记录更新暂停于2020年11月，也就是说从2020年12月-2021年3月的所有成交记录都被隐藏了起来。北京和成都是直接关闭了链家app的历史成交记录。而深圳由于官方二手房指导价的出台，更是直接不显示所有房源的挂牌价。没人愿意摸黑操作，所以就开始观望。

这轮调控里，增值税免征2年改5年是标配，限售3-5年是标配，限制离婚买房是标配，按揭贷款审批和放款延长是标配，再加上关闭历史成交价格和挂牌价，这一切都是在延缓交易时间，锁住流动性。

调控的本质，不是消灭房产的价值，而是降低房产的流通速度，锁住房产的流动性。

有价无市，才是*的状态。一切尽在掌控。

9

孔雀东南飞

2000年初时，有个词比较火，孔雀东南飞，这指的是大学生毕业后就业的流向。而2020年以后，有个词会更火，那就是“房价东南涨”。2020年的这轮牛市主要就是长三角和珠三角核心城市的上涨，而其它区域能上涨的凤毛麟角。东西分化、南北分化将是未来很长时间的主流。

其实这几年来，不断有一些中西部和东北部二三线城市的读者后台咨询我，他们都是家境殷实在当地有头有脸的富裕家庭，他们都希望把当地的多套房产变现或者利用手中大量的现金来置业东南部核心城市。因为当地根本没有可以承载他们财富的优良资产。

有钱人的焦虑，其实你根本不懂，他们往往焦虑的不是如何挣钱，而是如何储存和传承财富！

以前，大家都没钱，所以想得是，孩子大学毕业了去东南沿海工作生活，环境好收入高，而现在更严峻的是，你辛苦赚来的钱如何才能不被大水稀释掉。

10

零门槛没价值

2月23日，江西省发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》，全面放开全省城镇*条件，全面取消城市*限制。江西全省*零门槛了。

这几年陆续零门槛的省市有：石家庄、济南、沈阳、福州、江西。我是大力支持*零门槛的，可以推动人才流动，促进经济发展。

但是我要说的是：门槛越低，越没投资价值！

有价值的不会零门槛，零门槛的投资没价值！

11

分化的趋势

房地产行业，已经被拿捏的死死的。

“三道红线”控制住了房企融资和扩张的规模；“房地产贷款集中度管理制度”控制住了银行无限量放贷的冲动；“土地出让两集中”控制住了地方政府卖地炒地的动力。

房地产行业被全方位管控的结果就是：城市的分化会越来越严峻。

房企的融资受限，银行放贷也有了天花板，地方政府没办法像从前那样饥饿营销，炒作地皮，那么，房企就只能深耕大城市，扎根高级别城市。

越优质的城市，房贷利率越低，就是这个道理。因为房产保值增值性好，银行愿意通过降低利率来争夺更多的房贷，毕竟房贷业务是银行*优质的业务。而在弱二线或者三四线城市，银行只能通过提高贷款利率来对冲风险。

以2020年12月为例，四座一线城市首套房贷利率均低于全国平均水平5.23％，其中深圳为4.98％，上海4.65%，这是全国*的前两名。

分化不是暂时，而是永远，这个趋势你必须明白。

12

需求不能决定买卖

你买不买房，不是需不需要决定的，而应该是房价涨不涨决定的。行情来了，不需要也要买，行情走了，需求也可以等待！

房住不炒，我们必须拥护，但是保卫资产更是责无旁贷。

13

板块选择

如果你实在不会选房，又买不起*双*，那么我教你一招：商务区、金融城、互联网大厂，这三个板块内的房子增值快、租金高、接盘侠多，买了绝对不会错。

14

品质越高越安全

2020年的牛市，有个*的特点就是，无论哪个城市，都是*和品质住宅涨幅*。这个现象的根源是，调控没有全面松绑，而是货币增多之后扎堆选择了稀缺品。所以，各个上涨城市都是局部分化上涨而不是全面普涨。

这轮牛市告诉我们，品质越高才越安全。

所以，今后宁买高品质小区的低总价房，也不要买低品质小区的高总价房。因为房价涨跌和总价没有关系，只和品质有关系。

15

越稀缺越值钱

新区的起步区，房子*值钱；没落的老城区，**值钱；老破小的扎堆区，次新房*值钱；次新房的扎堆区，房龄越新越值钱；城郊结合区，配套成熟*值钱；荒芜的远郊区，地铁房*值钱；金融和码农的聚集区，住宅*值钱；成熟的中心区，看江看海看景观的房子*值钱。

总之一点：越稀缺越值钱！

16

先看质后看量

买房，先看城，再看质，选择好城市的基础上，再考虑房子的好坏；

买房，先看质，后看量，在确保品质的基础上，再增加持有量。

同样1000万现金在手，宁买一套品质房，不买三套老破小！

17

和小白赛跑

所有人预期一致的时候，就是房价上涨*疯狂的时候。房价上涨*疯狂的时候，就是你必须警惕的时候。

当买家卖家都觉得还会涨的时候，就是调控即将来临之际！

所以，你不是在和房价赛跑，而是在和小白赛跑。有输才有赢，大家都想赢，这游戏还玩个P呀。

18

熊市里的功课

牛市即使结束，也不代表你可以闲来无事。

在房价平稳期，必须做到四个一：

一个月看一次成交量，包括新房二手房；

一个季度请中介吃一次饭，让他客观的描述当下的行情；

一年看一次新房，选几个热门的新盘，看看当下的产品有多大升级；

一年盘算一次名下资产：*需不需要，自住房改不改善，出租房收益如何，房龄太老的要不要换，公寓要不要抛，商铺要不要留，外地的房产增值行不行，所在城市是上行还是下行，要不要布局外地？每年都要把这些问题拿出来拷问下自己的灵魂。资产是需要轮动的，务必要让名下资产滚动起来。

迎接牛市的能力，其实都是在熊市里练的。没有体验过熊市的痛苦，你根本不可能尝到牛市的甘甜！

19

贫穷限制想像

2020年牛市之后，北上深三座城市，500万是门槛，1000万是刚需，1500万是改善，2000万是轻奢，3000万是豪宅，5000万是顶豪。

我*鄙视一句话：房价已经很高了，不可能再涨了！

贫穷早就限制了你的眼界。世界如若都如你想象，人类早就完蛋了！

20

反思

我平时，常常能看到一些侃侃而谈、指点江山的人，他们对所有国际局势、国内形势、股市楼市、财经大事、公司管理都点评的滔滔不绝，一切早已看透，其实自己一事无成、既没有在股市里赚钱，也没有吃到房产红利，更没有得到职务晋升。这种人一定要远离！

每次股市和房地产从熊到牛，再从牛到熊，我都能亲眼看到，一些人抓住了机会，一些人丧失了机会，而且更可怕的是，他们一辈子都在不断的重复着自己！

世间*的不同，就是人和人的不同！敢于反思，才是人类*可贵的品质！

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