招商蛇口凭什么挺进前十？

（从左至右分别为：副总经理兼董事会秘书刘宁、财务总监黄均隆、董事总经理蒋铁峰、董事长许永军、副总经理聂黎明、副总经理兼总法律顾问刘晔）

“做的不好的城市关掉了，做的不好的城市总就要调整掉，这在央企中的力度很大。”

在3月23日召开的招商蛇口2020年年度业绩会上，董事总经理蒋铁峰对这种“优胜劣汰”的管理手段表示肯定。2020年，央企招商蛇口销售额2776亿元，挺进房企排行榜第十。

除了规模进前十之外，去年公司另一大亮点是，三道红线之下，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款的资产负债率66.22%，净负债率 28.81%，现金短债比1.23，位于安全绿档，较低的负债水平为日后的集中拿地奠定了基础。

但另一方面， 2020年全年，招商蛇口归属上市公司股东净利润122.52亿元，同比减少23.58%。“增收不增利”的行业困境也在央企招商蛇口发展轨迹中真实上演。

公司管理层表示，今年全年的销售目标为3300亿元，全年可售货值为5300亿元，其中住宅占比76%。同时拿地权益比也会提高。

谈住宅开发

现金牛，未来5-10年主要收入来源

2020年，招商蛇口新增土地储备1625万平方，其中权益比例64%。截至2020年末，招商蛇口土地储备4300余万方，其中粤港澳大湾区资源占比25%，住宅占比65%。

有投资者提问，2021年实现3300亿的销售目标是否会有压力？

蒋铁峰表示，中国房地产依然处在高速发展阶段，未来还有很大空间。行业未来头部效应会很明显，规模将进一步聚焦，“我们还要在行业内占有一定的江湖地位”。

另外，国家调控政策越来越稳定、精准，对企业有益，“做企业*害怕市场不确定性”。另外公司全年有5300亿可售货值（不含新增项目），如果市场不出现剧烈的波动还有机会。

董事长许永军强调，在公司下一个“十四五”发展中，有主赛道，有辅赛道，大体为“1+4”，1即以现金牛为主的住宅开发，未来5-10年住宅仍然是招商蛇口收入和利润的主要来源。

在城市选择上，招商蛇口在一二线城市的投资占比76%。其中一线城市为25%，二线城市为51%。蒋铁峰表示一二线城市去化快，但竞争激烈，门槛高，是主战场。其中2020年，招商蛇口成为上海权益买地*多的开发商，超过200亿。

针对三四线城市的投资机会，蒋铁峰表示，公司更看重都市圈周边的三四线城市，包括粤港澳城市群，长三角城市群，长江中游城市群，还有成渝城市群。

在这些城市群中，招商蛇口*看好的是长三角都市圈，该区域的城市经济发展好，人民购买力强，政府亲商。去年，公司对三四线的城市的投资，长三角占据了50%。

另外，粤港澳大湾区也有非常多的机会，但是这个区域的机会是不均等的。有的城市机会非常好，比如东莞；但有的城市比较偏远，机会尚未到来。

*后，蒋铁峰表示京津冀都市圈*近出现了比较大的下滑，公司在这个区域会比较谨慎的投资。对于成渝都市群，公司在关注周边的投资机会。

蒋铁峰表示，“这些都要求很高的周转能力，我们的周转能力跟业界*优秀的企业还有一些差距”。过去几年，招商蛇口快速提升周转能力。“有些项目已经做到了拿地第二天报建、报批，去年已经有项目做到四个月、三个多月开盘。”

谈多元化

不会产生现金流跟不上的风险

开发物业的目标之外，招商蛇口对持有型物业提出了“双百”的目标：2025年末拥有100个购物中心、持有营收100亿元。

在组织架构上，公司成立了招商商管，对全国的商业综合体进行专业化、垂直化管理。

对于机会型持有物业写字楼，招商蛇口重点布局在一线和强二线城市。在去杠杆趋势下，许多地产公司纷纷弱化多元化战略，现场有投资者提问，公司如何看待多元化业务。

许永军表示不同行业有不同模式，招商蛇口坚持的是综合发展，相对多元。从需求来看，政府在发展中有规划，目前来看，这些规划越来越多元化，不是单一的。除了建设，还需要内容，招商蛇口目前所做的恰恰是按政府所需。

许永军还表示，为了拿地进行多元化只是表象，实际上是业务模式。近几年来，在招商蛇口的土地储备中，综合发展占据了30%，成本低于周边30%。

针对多元化的风险，许永军谈了自己的看法，“如果你什么都做，什么都做不好，就有风险；如果大体量，规划不好，设计不好，风险也很大。”

在招商蛇口的综合发展中也有取舍，设立了“1+4”平台，“4”称之为成长性业务，包括集中商业、产园发展；平台型业务是以招商积余为抓手，作为轻重资产分离，以轻资产、服务运营为主；而创新型业务，如邮轮，是美好生活提供承载者；同时其他机会型业务，也是综合发展重要组成部分，如酒店、公寓、写字楼。

“在‘十四五’时期，招商蛇口也要打造4个IP，分别是园区、集中商业、招商积余、邮轮产业。

许永军介绍，招商蛇口在均衡的做综合发展业务，实行一城一策，因此不会出现现金流跟不上的风险。

针对前凯德置地高管袁嘉骅入职招商蛇口任招商商管总经理一事，蒋铁峰表示，商业在公司持有物业中占比*，接近一半。商业业务与人民、社会消费增长关系密切，与公司现金流也高度协同，同时公司在粤港澳大湾区有大量商业土地储备，未来把商业做好非常重要，袁嘉骅在商业领域有非常深厚的经验，公司希望借此提升在商业领域的管理水平。

谈归母净利下降

土地、金融红利时代远去

2020年招商蛇口录得营业总收入1296.2亿元，同比增加32.71%；利润总额241.09亿元，同比减少7.71%；归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%，这是招商蛇口上市5年来首次录得利润负增长。

对于净利润减少的原因，管理层将主要原因归结于招商蛇口在2020年进行计提减值31.01亿元，直接减少了归母净利润21.84亿元。蒋铁峰强调，这部分资产计提减值是由于2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，公司从而计提了存货跌价。

另外去年受到疫情影响，招商蛇口持有型物业经营收入也减少了数亿元。

管理层表示，未来公司将以“一城一模板”作为手段，完善考核激励，完善货值管理，加大掘金，这些措施在2020年已经初步显露成效，年度拿地项目权益成本利润率较2019年提升5%。

值得一提的是，“增收不增利”在今年房企年报中并不罕见，金茂、越秀等一些已经披露年报的房企都出现这一问题。

招商蛇口管理层表示，房地产已经由增量开发转为存量开发，土地红利和金融红利已经远去，规模增长已经到达阶段性顶点。招商蛇口的规模增长比较快，加上疫情的影响导致行业毛利率整体下滑。

谈三道红线

让稳健型企业获得更加公平的机会

在“十三五”规划中，招商蛇口由700亿增长到2700亿，销售增速是37%，“虽然不低，但与同行相比还是慢，这也成为投资者主要诟病的地方”蒋铁峰坦言。

过去几年，一些高速发展的房企往往伴随着高杠杆，从某种程度上看，央企招商蛇口的规模扩张也因此受到了影响。

2020年末，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档。年报显示，招商蛇口2020年全年综合资金成本为4.70%，处在行业低位。

22城土地集中供应需要房企拿出大量资金，对于资金成本低的企业是一个机会。蒋铁峰表示近期，在一些非集中供地的城市出现了地王和高价地，这些地王往往是一些中小房企拿下的，这是房企对市场政策的过分反应。

具体到招商蛇口来看，产业园区、邮轮产业也能给公司带来优质低价土地机会。蒋铁峰表示，未来集中供地的22城，土地市场的竞争会降低，22城之外的土地竞争会加大。

谈数字化战略

只要有需要就有编制

在房企纷纷加码数字化之际，许永军表示，数字化是所有行业的基础和方向。

他介绍了公司在数字化战略上的路线图，首先已经成立了城市科技公司，简称城科。之后在全球范围内招募领军人物。第三，只要在数字化方面有需求，就给投入。只要有需要，就有编制。另外，许永军透露，目前城科公司规模很大，“上百人”。

目前，公司数字化战略效果已经凸显，许永军表示疫情期间，公司线上销售取得不错效果。另外物业管理的智能化也提供不小助力，包括在新建小区导入智慧空间。

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关于招商蛇口房企规模

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