一周楼评：石家庄十四五规划，这几个细节决定未来五年楼市发展

上一周，石家庄十四五规划正式发布，包括交通规划、经济发展、中央商务区以及建筑风貌控制管理技术导则等多个文件发布，从全局的高度决定了未来五年乃至15年的城市发展方向，对于石家庄这座城市，也能从中感受到浓浓的底气和信心。

1、十四五规划

新闻背景：

上周，石家庄发布了《石家庄市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，确定了2021—2025年发展方向，并将远期规划展望到2035年。

老杨观点：

此次发布的规划和纲要，内容非常丰富，所涵盖的行业和经济发展非常广泛，如果系统分析，需要更大篇幅，因此，本观点只分析城市定位和发展方向以及土地市场等部分。

*，从规划中，我们看到，石家庄将城市定位为加快以石家庄为中心的大都市圈建设，增强省会城市功能地位，强化对冀中南地区的辐射带动能力。一个大都市圈和及中南地区辐射带动作用，表明，目前石家庄的城市定位比较明确，依然是区域中心城市；

第二，在未来问题挑战上，规划人是非常深刻，即：战略性新兴产业发展不充分，产业结构有待进一步优化；科技资源碎片化问题突出，科技创新能力有待进一步提升；县域经济发展和新型城镇化进程滞后，区域协调发展有待进一步统筹；市场化国际化程度不高，改革开放有待进一步深化；污染防治和生态修复任务艰巨，资源环境容量有待进一步拓展；社会保障和社会治理存在短板，民生事业有待进一步改善。

第三，在未来五年的发展定位上，规划是这样表述的：建设现代化省会，打造全国创新型城市、战略性新兴产业和先进制造业基地、综合交通枢纽和现代商贸物流中心、京津冀世界级城市群重要一极

第四，另外，在未来五年的生产总值目标中，规划预计达到8000亿元。距离万亿城市更近。

在城市建设、交通规划和土地市场方面，十四五规划的重点较多，主要体现在：

*，重点提到了中央商务区，建设华北地区示范性金融商务服务业集聚地，打造城市中心地标；

第二，继续打造民族路步行街、火车头步行街、勒泰庄里街等12个品牌街区；

第三，以滹沱河特色经济带为生态文旅高地，加快布局文化旅游、医疗康养、商务会展、科创服务等新兴服务业，打造休闲旅游地标；

第四，重点支持中冶盛世广场、永生万汇城、平安金融中心、富邦金融广场、隆基泰和大厦、中商大厦、元泰中心、融创中心、恒印智慧城市、颐高新经济产业园和金茂生态创智科学城等项目建设；

第五，改造提升南三条、新华集贸商品批发市场，打造以商品展示、VR体验、私人订制、电子交易等多功能的商业中心街区。

第六，培塑正定古城、滹沱印象、百年石门、鹿泉慢城、通航基地、都市桃源、淘乐国际7大城市旅游品牌，打造全国一流旅游目的地城市；

第七，“185”城市中心打造工程：“1”即加快建设中央商务区，打造市级地标性城市中心；“8”即新规划建设8个区级城市中心，分别是裕华区东南智汇城、中冶盛世广场，长安区保利广场、荣盛—元泰，桥西区西美花街、祥云国际—塔谈国际商贸城，荣鼎商业圈、中储—红星美凯龙；“5”即谋划建设高新区天山世界之门、正定县滹沱河艺术生态岛、鹿泉区鹿泉北国奥特莱斯、栾城区北国传媒、藁城区信誉楼商业圈。

在交通路网方面，重点提到：

*，2021年启动主城区通往藁城区市域（郊）铁路，谋划鹿泉、栾城、矿区及正定机场的市域（郊）铁路交通项目的前期研究及立项工作，争取在“十四五”期间部分启动建设。

第二，加快形成主城联网、组团通线、市民500米见站、主要功能区高效连接的轨道交通网络。

第三，推进城市轨道交通二期建设项目4、5、6、7 号等线路的规划报批工作，争取“十四五”期间全部启动建设，推动主城区轨道交通尽快成网。

在城市改造和提升方面，重点提到：

*，着力实施污染企业、低效商贸物流企业外迁，加快实现职住平衡。

第二，协调推进空军石家庄飞行学院搬迁，解决省会西北方向航空限高等问题，释放城市发展空间。

第三，充分发挥滹沱河串联城市发展核心作用，制定滹沱河经济带规划，完善基础设施，继续深入实施滹沱河水生态修复。

第四，实施中心城区更新行动，大力推进老旧小区改造，加快推进老旧小区加装电梯， 稳步推进棚户区、城中村改造。有序推动棚户区、城中村和城镇老旧小区改造，重点实施主城区东庄、西庄、东兆通、方村、贾村、南栗、南位、南王、振三街、康庄、大西帐、宋营太行机械厂宿舍片区、桥西区老旧小区等城中村改造项目。

第五，按照“窄马路、密路网”的城市道 路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统，打通各类城区道路56条。

改造提升石家庄市老火车站区域，加快中央商务区建设，推进解放大街中央绿轴建设，加快建设新客站东广场区域，打造“城市客厅”。

第六，强化石家庄站、石家庄北站、东客站等关键交通枢纽提升改造，打造高品质的对外枢纽门户。

第七，底漆严格保护大石桥、中国人民银行旧址等城市文化遗存、历史街区、历史建筑、古树名木，延续城市文脉。

第八，重点实施高新区现代产业新城、高新区高铁新城、北站改造提升、南花园二期等标志性工程。

在房地产发展和土地市场方面，重点提到：要平稳健康发展房地产业。

而关于新三区的基准地价，规划中明确提出要对新三区和主城区不同用地类型的基准地价进行调整更新，确保新三区与主城区相邻区域土地级别和基准地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

在规划中，有几个细节值得细细琢磨：

*，积极对接京津优质教育资源，吸引京津高校、中*在我市建立校区、分校，着力推进中国人民大学附属*分校建设，探索与京津共建高校学科联合体，支持京津石共建职业教育集团。从中可以看到，作为石家庄较为稀缺的优质教育资源，放开怀抱引入外来教育品牌，是未来五年石家庄教育配套发展的主要方向。这意味着，未来还会有更多的房地产项目在加大优质教育资源的引进上有大动作。

第二，规划提到改造提升南三条、新华集贸商品批发市场，打造以商品展示、VR体验、私人订制、电子交易等多功能的商业中心街区。这意味着，南三条和新华集贸商品批发市场不会搬迁，只会改造提升，并形成商业中心街区，这一定位，只会加强不会减弱，而外围的乐城国际贸易城和塔坛国际商贸城，只能考虑两大批发市场的外溢功能，如仓储、物流以及部分商品批发功能等。

第三，在地铁和轻轨的规划上，从规划看，有先建轻轨的迹象。如2021年启动修建主城区到藁城区域的轻轨。老杨认为，之所以先修轻轨再修地铁，主要有两个原因，即：拉开城市框架，促进人口流动，使三大新区域的土地市场成为众多一线房企扎堆布局的区域。既有利于城市的更新和提升，也有利于土地出让方面的变现；另外，相比地铁，轻轨的造价是地铁的三分之二，施工工期也会缩短，更有利于建成通车。而随着四条轻轨的陆续启动，石家庄人在新区域居住，在主城区上班的城市生活新格局就会形成。快节奏的主城区办公+慢节奏的小城生活，将使石家庄成为一座有国际范和慢生活兼具的国际化大都市。

2、中央商务区

新闻背景：

上周，经市政府第八十六次常务会议审议，原则通过了《石家庄中央商务区建设和重点产业发展扶持办法》（以下简称《办法》），明确了对石家庄中央商务区建设、重点产业发展等方面的扶持办法，将有力促进石家庄中央商务区早日“出形象、成规模、见成效”，进一步增强产业集聚和招商引资的承载力、吸引力。

老杨观点：

从此次扶持办法出台的内容看，其扶持力度前所未有。据老杨了解，这是石家庄在商业类开发上从来未有过的扶持政策。

尤其在重点产业发展扶持办法上，主要围绕金融业、总部经济等六个重点产业，从企业入驻、租（购）办公用房、经营等方面进行资金扶持；附则还明确了企业享受扶持政策的范围和评定标准。

从六个重点产业上分析，未来的中央商务区，将集中在金融业、企业总部和科技创新型企业等方面。

而从补贴力度看，金融机构的法人和省级分支机构购买自用办公用房，给予每平米500元的装修补贴，补贴金额*不超过1000万元；外资金融机构给予每平米600元的装修补贴，补贴金额*不超过1200万元。

新引进企业总部购买自用办公用房的，给予每平米500元的装修补贴，补贴金额*不超过1000万元；租赁办公用房的，自其完成工商、税务登记并入驻办公起，三个年度内给予2元/天/平方米补贴，每年补贴金额*不超过600万元。

具有国内*研发水平的国家级科研院所、双一流大学、国内行业100强及以上企业在石家庄中央商务区设立的具有独立法人资格的科技类研发机构或企业，法人单位正式注册成立后，给予每年不高于1000万元的奖励资金，连续奖励3年。对于租用场地的，免租金提供不超过5000平方米的办公场地，期限不超过5年。

从以上可以看出，金融业、高科技产业以及企业总部等六大重点产业将成为中央商务区的主要入驻企业。如此来看，哪怕是当下名企扎堆*多的开元大厦和勒泰中心等地，未来仍将被中央商务区甩开几条街。而如此大的扶持力度，也会吸引越来越多的重点企业进驻，除了对外招商引资外，预计石家庄区域内的部分重点企业也会首次吸引入驻，形成中央商务区的新高地。

3、住宅限高80米

新闻背景：

石家庄市人民政府发布了关于石家庄市建筑风貌控制管理技术导则的通知。内容显示，住宅建筑除历史遗留项目外，建筑高度不得超过80米；同一街坊内禁止出现建筑高度高差悬殊、比例失态的“高低配"；严格控制建筑面宽，沿城市主要道路禁止出现超大面宽、视觉封闭的“大板楼”；沿南北向主要道路的高层住宅建筑，应避免出现过细、过薄、比例失调的建筑形态等。

老杨观点：

实际上，此次发布的建筑新规，是在2019年初《石家庄市自然资源和规划局建筑风貌控制管理规定（试行）》基础上确定的*终版技术导则。

*，其中建筑高度不超过80米，同一街坊内禁止出现建筑高度高差悬殊、比例失态的“高低配"；严格控制建筑面宽，沿城市主要道路禁止出现超大面宽、视觉封闭的“大板楼”；沿南北向主要道路的高层住宅建筑，应避免出现过细、过薄、比例失调的建筑形态等，都是延续了试行版本的内容，几无变化。

第二，在建筑高度的限制上，我们看到，并非所有建筑高度都限制，比如位于城市主要道路交叉口或周边存在大量现状百米高层建筑群的商业办公建筑，容积率超过5.0的，以建设超高层建筑。这样看来，虽然受到众鑫大厦着火的影响，在高层建筑的审批上，有可能会有所延长，但并未因此而因噎废食，也意味着，在城市中心，超高层的商业办公建筑还将是石家庄未来的方向之一；

第三，在建筑的面宽限制上，并非因当下流行的大面宽而降低标准，如：建筑高度≤36米，面宽≤60米，建筑高度＞36米，面宽≤45米，当建筑高度超过54米时，面宽应控制在35米以内。这意味着，所谓的大面宽户型，还是控制在一定的标准内的，并非无线宽的大板楼；

当然，还有不少技术层面的规定和表述，如严格控制重点区域的城市天际线、城市建筑通透率不小于40%、鼓励住宅建筑加大山墙进深、商业街区的城市界面贴线率不小于70%等。规定之全之细，超出以往。

4、市场动态

新闻背景：

上周，各个项目的活动依旧丰富多彩，荣盛首府项目首开、宝晟蓝庭鹿企联谊观影活动、淳茂公园城全民春季运动会、奥园城央云庭全新A＋健康生活发布会等。

老杨观点：

从上周末活动的类型看，包括开盘、新房源认筹、产品发布会及圈层活动等，而围绕项目的业主和购房者，展开的春天主题活动，依然是以蓄客和成交为目的的活动，显示，虽然市场的活跃度大大提升，但在开盘和销售上，依然需要有大动作。

首先，荣盛首府的首开，从现场规模看，人数众多，认可荣盛品牌和产品的购房者依然很多。而作为城市中心的项目，*配套+一线房企品牌加身，自然不乏城市精英人群的关注与青睐，从产品的价值和保值性来看，无疑是当下市场中*具潜力的项目。

而在产品发布会方面，应该说，奥园城央云庭全新A＋健康生活发布会来得晚了些。毕竟，市场对该项目的定位和产品的调性，在过去两年的市场中，早已基本固定，此时举办一次产品发布会，或许能在一定程度上能有一定的声音，但如何挽回以往大幅降价的项目形象，不是一次产品发布会就能扭转的。

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