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事实证明,除了楼市政策的不断加压外,深圳购房情况的急遽变化,仍然很难让人适应。
无论是前些日子罗湖缙山府积分入围规则的改变,还是72分无缘光明万悦山,这一系列事实证明——2021年深圳人的买房之路,依然无比坎坷。
近日,深圳市住建局官网发布了《深圳市住房和建设局2020年工作总结和2021年工作计划》。
其中提到:
2021年深圳将实施大规模住房建设计划,全年新开工1500万平方米住房。
1500万平米,一个令人振奋的数字。如果按照当前深圳人均居住面积15平米计算的话,理想情况下,仅2021年一年,就可满足100万人的居住需求。
然而,在买房愈加艰辛的当下,深圳真的就不用愁了吗?
01
2000万人口住房问题
2000平方公里很难解决
前段时间,原深圳市副市长唐杰在接受媒体采访时直言:“深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得到解决,全球范围内都没有这样的先例。”
词中之意,是指深圳没有那么多土地来用作住房供给。
当前深圳住房自有率仅30%左右,在1348.33万常住人口中,仍有成百上千万的刚需和潜在刚需,面临着严峻的居住问题。
问题的症结,在于住房用地供应不足,而归根结底,还是深圳的土地资源稀缺。
目前,深圳市域土地面积仅1997.47平方公里,仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。其中还包括974.5平方公里的基本生态控制线范围内的土地,接近总面积的一半。
留下来的建设用地,已经少之又少。
除了土地资源本身稀缺外,深圳一度在土地供给上存在资源错配的问题。
曾经,深圳土地供应比例中,商业和工业用地占据相当体量,而住宅土地供应却严重不足。
根据深圳市住建局2020年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,甚至达不到国家相关标准25%~40%的下限。
黄色区域为居住用地
这个体量,根本难以满足人口快速增长前提下,住房需求增长和品质提升的要求。
为了解决住房突出问题,深圳提出要通过多种渠道加大居住用地供应力度,如新供应居住用地、工业用地功能调整等,把有限的土地资源做整合,加大住房供应,来保障更多人的居住需求。
在国家大力提倡发展租赁市场的当下,从2018年起,深圳在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。
深圳新增住房市场由“商品房”正式转为“保障房”主导。
2020年宅地供应,安居房占据半数以上
而从去年深圳住房建设的一系列数据,我们也能直观的看到这种趋势。
据数据显示,2020年,深圳共完成新开工商品住房建筑面积1236万平米,为历年之*,同比增长160%。
另外,商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。
而在公共住房建设方面,2020全年深圳共建设筹集公共住房8.85万套、供应4.17万套,棚户区改造开工5456套,均超额完成目标。
单从套数上看,深圳去年公共住房建设已经超过了住宅+公寓的总和。
02
计划新开工1500万平住房
能否缓解深圳购房压力
按照规划,到2035年,深圳将实现170万套住房供应,其中保障性住房(人才房、安居房、公租房)不少于100万套。
也就是说,从现在算起到未来的14年内,深圳计划供应商品房仅有70万套,平均每年仅5万套。
而租赁住房建设,仅2021年就达到10万套。
回过头再来看,深圳2021年新开工的1500万㎡住房,能否缓解巨大的购房需求和压力呢?
这份计划虽然没有明确给出公共住房和商品房的具体体量,但按照6:4的比例计算,商品房预计在600万平米,公共住房预计900万平米。
也就是说,2021年新开工商品房可能仅为去年新开工面积(1236万平米)的一半。
1500万平米,对于市场而言,是一个不小的体量。但一个显而易见的事实是,中国人传统观念中,对商品房的执念,更为深切。
在很多人看来,租房住远不如购置一套属于自己的房产。尤其是商品房具有一定的投资属性,价值也会经年累月上涨,这是公共住房所不能比拟的。
此外,大力推进公共住房建设,虽然是缓解当前房价高企的有效手段,但是作为公共住房主体构成的人才房和公租房,当前还存在一些局限和不足:
比如,在深圳申请人才房需要满足诸多条件,基本上面向小众人群。
那么,选择公租房轮候呢?
这得先了解一下深圳公租房轮候规则:
“申请人取得本市户籍的时间(以下简称入户时间)为其轮候基准时间,但其在本市首次缴纳社会保险的时间(不含补缴和退保,以下简称社保时间)在其入户时间之前(不含同年同月)的,以其首次缴纳社保时间为轮候基准时间。”
也就是说,无论是入户还是社保缴纳,都要遵循先来后到的原则。就目前来看,这个轮候期,一般从3-4年不等
排位*的入户时间已经提早到1981年
概帮主查询深圳住建局公租房轮候信息公示发现,目前轮候排位已经到318643位。对于一些刚需朋友而言,恐怕很难接受转而去购买商品房。
总体而言,深圳新开工1500万平米住房,从长期来看,还是不足以缓解市场巨大的需求。但从短期来看,也是一种权宜之计。
虽然无法改变供不应求的矛盾,但还是开了一个好头。
接下来,深圳仍要不断增加供给,同时,将难以消化的存量写字楼、办公、公寓有条件转化为具有居住功能的住房,才是解决大城市住房困难的王道。
END
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