韭菜防割指南，买房认知十大误区，看看你中了几个 | 老王说房

曾经

有一套房子摆在我的面前

我没有珍惜

直到买不起了

才后悔莫及

一千个购房者，有一千个关于买房的问题。

无论是初出茅庐的新手买家，还是自认眼光老辣的老手买家，面对偌大的楼市，多如牛毛的楼盘和铺天盖地的广告宣传，难免会有挑花眼的时候。

但今时不同往日，房地产市场分化严重，不再是闭着眼随便买的时代了。

买房的纠错成本很高，因此买房之前的选择很重要。

部分购房者可能由于经验不足/信息不够/对市场看得不深/被周边人误导/对自己的需求不清晰等原因，做出令人遗憾的选择。

有人手握大把资金纠结着要不要买房，整天神神叨叨地问：今年适合买房吗？现在价格已经很高了。

结果硬生生错过“房价上涨3倍”的机会，*后只能感慨“没想到房价涨得这么快”。

也有人因为被楼盘销售人员或者销售气氛带动，一时冲动买下房子，结果被套牢，做了那一茬长势极好的韭菜之一。

这里有一份十分有诚意的买房指南。

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，现在的购房者大部分存在10大认知误区。

我们梳理了出来，帮助大家提高认知，买房路上少走弯路，少交学费。

详细内容，请看视频

误区一：

只关注热销和热推的片区和楼盘，不深入探究楼盘的真实价值

一些被热捧的项目，并不一定是有投资价值的，而是被人为炒作起来的。

开发商铺天盖地的营销广告，请君入瓮；中介在高额佣金的诱惑下，无中生有，夸大价值。

*终，购房者被火爆的销售场面冲昏头脑，做了接盘侠。

误区二：

深陷文旅、产业、配套、地铁等噱头规划

决定下单之前，不妨先问一个问题，这些规划/概念真的都能落实吗？

以产业园为例，全国规划的各类产业区成千上万，而大部分要么仍停留在“纸上谈兵”阶段，要么发展缓慢，有名无实。现实中，不少买家因此而被套牢。

再说旅游胜地，买来度假是不错的，但是如果想要用来投资，那就得小心了。要知道，旅游业是分淡旺季的，必须承认的是，淡季市场流量下滑幅度很大，投资缺乏刚需接盘侠，房价是很难涨起来的。

误区三：

将“地段论”奉为“投资圣经”

“地段，地段，还是地段。”

李嘉诚的“地段论”被众多地产人和购房者奉为圭臬。

从自住角度看，地段论依旧居于神坛巅峰；但投资要学习一些“趋势论”，发现潜在价值，提前布局。

比如：城市中心是会变迁和迭代的；核心地段，也不是一成不变的；城市配套、优质产业区等，也会带来房产价值的变化。深圳前海、东莞松山湖、上海张江高科、广州南沙等就是典型例子。

误区四：

只关心现在的价格和过去的涨幅

买房时，价格往往是购房者*关心的问题，不少购房者由于“子弹”不够，更倾向于选择价格低的楼盘。

我们买房投资，应该是一种理财行为，不能只关心房价，还应该分析现金流和回报率，以及你的供房能力、贷款的比例、利息和组合贷，租金收益等，这是个挺复杂的事儿。

房子涨价是好事，但投资300万涨100万，和投资500万涨100万，是完全不同的。同时，买房还涉及税费、持有时间等问题，这些都要提前规划好。

误区五：

想通过买房赚快钱

房子是高额、大宗、低频、不可移动的商品，并且受到政府的高度关注，所以必须有长期思维，才可能穿越周期。

买房赚快钱的事情是不太可能的了，今后的房价整体会是平稳增长的。现在很多城市也出台了限售措施，也就是说，有3到5年以上的时间，房子得放在你自己手里。

所以，不要抱着短炒心态，一定要把眼光放长远。

误区六：

坚信闭眼买房都能赚

无脑买房赚钱时代已经过去了，区域间 、城市间、城市内、楼盘内已经在分化。

北方与南方的市场，冰火两重天；一二线与三四线、以及都市圈与非核心城市的房价涨跌不一，城市内的不同板块冷热不均等等，都是市场分化的表现。

所以，我们一再地强调，要做趋势发展分析，才能挣到未来的钱。

误区七：

只看自己喜欢的户型

买房自住按自己的喜好就好了，但投资不一样，因为要分析未来三五年后，下一位买家的喜好是什么。

有些豪客，喜欢彰显身份、但空间不太实用的大户型，而刚需多数喜欢空间紧凑、功能齐全的小户型。

还有住在郊区的人，喜欢舒适的空间，而你买了小户型做投资，就有可能不受欢迎了。

误区八：

怕涨、怕踩空、怕调控，盲目出手、不敢出手

一种是怕涨、怕踩空、不冷静、盲目出手。另一种是当市场出现价格调整或波动时、因供应量增大而回调时，不敢出手，丧失机会。

这种认知误区的出现，普遍是在房价明显波动的时候。比如深圳西部，某些二手房价格，去年一年暴涨百分之五六十。而在二手房参考价出台后，业主是卖还是不卖呢？买家是买还是不买呢？

其实，纵观房地产的历史趋势看，房价长周期是上涨的，短期会有波动。我们应该在波动的时候，抓住时机，果断入手有真正长期价值的楼盘。

误区九：

只看价格，只买便宜不买贵的

相近的产品，买价格便宜的——典型的X宝思维，但不适用于买房。买房贪便宜，忽略事物的本质，是要吃大亏的。

一方面，是认为价格低就是洼地，未来会补涨。根据前面提到的分化论，有的地方房价再便宜，但如果没人、没配套、没产业，未来还是涨不起来。

另一方面，“低价陷阱”。低价的背后，或许还隐藏着赎楼、抵押贷、业主有企业转让税等成本。

误区十：

买套“完美”的房子

人人都想买个好房子，但对普通人来说，100分的房子是不存在的。

想有好学区，就可能要牺牲面积或者多掏钱；交通方便就可能有噪音；山青水秀就可能要忍受地段偏僻的痛苦。

所以，买房时不要过多求全，能打个85分就是好房子啦。

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