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直击业绩会|不追求过低净负债率,万科要向制造业学习

来源:地产深度报道   发布时间:2021-04-01 09:11:06

3月31日,万科在线举行了2020年度业绩发布会,相较于去年年报季的一马当先,万科今年选择和一众同行扎堆在*后一天披露。

2020年,“三道红线”压顶,如何在严监管中求发展成了房企面前的首要命题。市场依然好奇这家由危机感驱动的公司立足当下的思考和预判。

董事会主席郁亮感慨,地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了,未来竞争会更加全面和激烈,但“还是有出路的,要脚踏实地向制造业学习”。他举例称,2007年时家电市场已近饱和,但美的、格力等企业依然依靠品质好在行业洗牌中活了下来,说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展,管理红利时代仍然大有可为”。在郁亮看来,未来机会就在客户需求的变化里。

2020年,万科实现销售额7041.5亿元,综合市场占有率约为4.03%。具体来看,深耕效益依然显著,上海、成都、苏州等23个城市位居当地首位,另有20个城市跻身当地2、3名。所销售的产品中,住宅占88.2%,商办占7.9%,其它配套占3.9%。其中上海区域销售面积、金额位于五大区之首,北方区域和南方区域紧随其后。报告期内,万科销售金额虽上涨11.6%,但1.51万/平方米的销售均价却较2019年出现了微降趋势,与此同时受土地市场总体成交价上涨的影响,其同期新获取项目的平均地价同比每平方增加了近500元,恐将进一步压缩其未来利润空间。

2020年,万科实现营收4191.1亿元,归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;毛利率相较去年下滑4.6个百分点至22.7%。从数据来看,万科房地产业务结算毛利率自2018年起一直在持续下滑,2020年中报毛利率为24.1%,彼时财务负责人韩慧华便表示“预计到年底还有小幅回落”。

祝九胜并未回避毛利的下滑,他分享了万科内部对此形成共识:短期看地产行业利润率仍有下降趋势,强调“行业回报率不等于一个企业的回报率,精益运营的企业回报率依然会高于行业均值”

事实上,万科已将利润增长放在了今年工作的首位。去年底的万科年会上,祝九胜以OKR形式制定了2021年的工作任务,其中包括利润增长、回归“绿档”、五大区域BG做好基本盘、物业BG尽快找到关键路径等。

对照三条红线来看,和去年一样,万科依然处于“黄档”。截至去年底,其在手现金1952亿元,对有息负债有2.4倍的覆盖,资产负债率维持在18%,均位于行业低位。剔除预售账款后的负债率70.4%,距离监管层要求的70%仅一步之遥,韩慧华表示“集团非常有信心在一季度回到‘绿档’”暗示万科目前已成功转绿。

对于过低的负债率是否会影响万科的投资力度和节奏,郁亮补充道,“万科并不追求过低的净负债率,有时为了等待机会,如果资金方面没有弹性,面对集中供应土地将面临很大压力,所以18%的净负债率有可能是等待市场变化的机会”。

2020年,万科获取新项目168个,总规划建筑面积3366.5万平方米,权益规划建筑面积2058.8万平方米,权益地价总额约1381.5亿元。

地产业务外,万科的长租公寓和物业等依然为外界所关注。

作为集中式公寓规模全国*,2020年万科长租业务累计在33个城市开业14.24万间,整体出租率超过95%,营业收入25.4亿元,同比增长72.33%。这一开业体量超出第二名龙湖5.24万间,然而其整体租金仅高出龙湖7亿元。更为直观来看,万科泊寓单间年租金为17837元,而龙湖对应的数据为20111元,超过万科12.7%。

去年万科物业正式更名为万物云,定义空间科技服务,全年万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。具体来看,住宅物业服务收入100.52亿元,占比55.22%,商业物业及设施服务53.14亿元,占比29.19%,智慧城市服务9.91亿元,占比5.44%,社区生活服务收入9.85亿元,占比5.41%,万物成长收入8.62亿元,占比4.74%。截至报告期末,万物在管面积5.66亿平方米,位列行业*,超过碧桂园服务和雅生活

自去年牵手泰禾以来,万科入股泰禾的进展一直为外界所关注。

会上,祝九胜表示,好事难办,去年开始推进但半年多进展还是不顺利。他重申,“万科帮人忙,但也不会给自己添乱。只有在达成全面债务重组方案的情况下,万科才考虑入股。目前的进度距离入股还有相当大的难度。”强调解题就像解锁,钥匙还在泰禾及香港债权人手上。

祝九胜透露,泰禾的问题整体上看解决还需要很长时间,不排除少数项目先行解套。

早在今年3月份,万科和泰禾合作的资产管理公司正式启动,对于该公司的作用,祝九胜称其为操盘公司,不承担项目本身的债务问题。“对于少数资源条件比较好,债权债务的谅解协议已达成,相关各方都支持的项目先行启动,尝试通过盘活项目自身资源,恢复开工和销售等方式来解决一部分问题。”

记者 孙婉秋

编辑 左宇

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