实探：大牌房企推新房，加油站旁名校盘敢买吗？

今年是否又一个新房供应大年，尚不可知。

不过，自光明宏发万悦山首度亮相，各区不少新盘也已放出消息，要与市场来个热烈拥抱！

有的打出巨量供应，有的以低价取胜，有的离地铁百米，有的还“耍起了大牌”...

昨日房帮主冒着烈日实探了两个市场期待已久的楼盘，信义君御山居和华侨城荷棠里。

介于篇幅限制，本篇主要以华侨城荷棠的评解为主，信义君御山居的详细评解将于后期与大家见面。

*站：信义君御山居

首站为信义君御山居，开盘或比华侨城荷棠更早，目前已是封顶状态，外立面正在成型。

据置业顾问介绍，*快将于4月开盘。

而据房帮主了解到，龙华区的壹成中心4月开盘可能性也是极大，届时，或将于壹城中心一较高下。

信义君御山居分两期开发，一期总规划7座住宅楼，共906户，本批次入市的为1栋A、B座和5栋A、B座房源。

户型建筑面积约为87-112㎡，据置业顾问介绍，项目以精装面市，单价预计约7万/平。

信义君御山居一期实景图┃

二期就在2019年开盘的合成嘉业对面，目前正在打地基。

信义君御山居二期实景图┃

第二站：华侨城荷棠里

华侨城荷棠里，这个号称坂田的明星楼盘，它的诞生是极其低调又漫长的。

从资料显示，项目为旧改项目，前身为坂田大贸工业区，该旧改地块自2017年8月就已经启动，这么多年过去了，它的样子才开始成型。

目前，项目有一栋已成参天高楼，封顶在即，另外一栋高出地面约10层左右。

华侨城荷棠里实拍图┃

这也是华侨城在坂田的首个新盘项目。

首先要说，该项目的体量真的不大。用地面积11847.08平（仅约17.7亩），总建筑面积97144.15平，容积率5.95。

项目位于龙岗坂田街道布龙路与和南路交汇处东南角，总共仅3栋，由两栋商业+住宅、一栋酒店+办公组成，建筑样式为框架剪力墙结构。

也就是说，商业业态与住宅业态同属于一栋建筑。

华侨城荷棠里实拍图┃

华侨城荷棠是由开发商深圳市万霖投资有限公司执掌，而该公司实际控股公司是深圳华侨城东部开发有限公司。

因此，项目的开发模式或有许多华侨城特色。

华侨城荷棠里地铁与名校优势

华侨城荷棠里 从整体区位上来说，优势并不大。

毕竟地处龙岗，与如今全市热门置业板块，如西丽、宝中、红山比起来，还是相对逊色。

不过，地理位置上，却比同区域的信义君御山居要好得多。

信义君御山居离地铁非常远，从坂田、杨美站到达项目，约2公里，实地步测，需要20*以上。

而华侨城荷棠里就在5号线坂田站A出口往前750米处，步测仅需6*左右。

华侨城荷棠里与地铁直线距离492米（来源百度测距）┃

近地铁，可以说对刚需购房者来说，非常友好。

同时，坂田本以地理中心为名，坂银通道又经过该项目附近，开车出行，到哪个区的距离都较为适中。

华侨城荷棠里的真正卖点，还不是地铁，而是学区。

这也是为何该盘会被号称坂田的明星项目的原因吧！

两大名校加持， 让其不火都难！

首先是项目楼下零距离的和美外国语*，该校隶属深圳市龙岗区外国语*（集团），占地面积约1.2万平，共24班，规划提供1080个学位。据说，2020年9月份已经部分开学。

和美*实景图┃

实探该*已处基本完工状态，且与项目同属一体。

和美*外观┃

待全部投入使用后，将很大程度上缓解周遭的学位压力，尤其是对于十二橡树庄园、荣君府等。

除了楼下的和美*，项目还有另外一个名校，坂田实验*，不过该校距离项目较远，步行或约20*。

华侨城荷棠里预计开盘价

项目所在片区，周边旧改新盘比较密集，居住氛围浓厚。

旧改有我们熟悉的德润荣君府（荣兴工业园旧改）、大族云峰（大光勘旧改）、诺德中央道（新围仔旧改）等，基本上是新盘住宅项目聚集于此。

还有待建的石化坂田新村旧住宅区、大贸工业区、永恒地块等，以及规划阶段的骏泰工业园项目！

近两年来，大族云峰、华晖瑞禧、和成嘉业、正展逸园相继入市，还有正待开盘的信义嘉御山，非住宅方面，有万科·万致天地办公房源、佳兆业城市广场七期公寓。

区域的住区属性明显，楼盘各显神通，价位上也参差不齐。

华侨城荷棠里展示中心正在建设中，无法现场与置业顾问勾兑预计开盘价，但可以参考周边，估摸出大致的开盘价。

信义君御山居精装面市，或在7万左右，而华侨城荷棠里各项配套指标略高于信义君御山居，开盘价无论是精装还是清水，房帮主认为都不会低于7万/平。

周边二手房参考价，普遍在7-8万，而政府参考价则要低得多。如：

荣君府： 政府参考价61300元/平
万科第五园：政府参考价58800元/平
佳兆业中央广场三期：政府参考价59000元/平
信义嘉御山：政府参考价72800元/平
大族云峰：政府参考价56000元/平
十二橡树庄园二期：政府参考价68700元/平
十二橡树庄园一期：政府参考价53100元/平

政府参考价非实际成交价。

在此之前，荣君府挂牌已去到8.2万/平以上，*贵为十二橡树庄园二期，别墅产品基本在10万/平以上。

十二橡树庄园别墅（项目右侧）┃

荷棠里网传会在6、7月开盘，但从进度上来看，个人认为还要等得更久。或今年年底前入市也未可知。

不过，项目已经有了初步资料，首先是户型都不算大。

主推89-117平住宅产品，也是符合广大刚需购房者的需求，目前还未有具体的户型图流出。

其次，将有368套商品房入市，但项目还规划了145套保障性住宅额。

仅300多户，对于巨量的刚需市场，可谓是杯水车薪，据不少网友反映，估计很难买到。

华侨城荷 棠里缺点

总的来说，华侨城荷棠里硬核优势非常出位，地铁+双名校就足以征服全城打新人。

然而，项目也并非十全十美。

商业方面，就显得捉襟见肘。

坂田本身缺乏大型购物中心和大型休闲娱乐场所，仅以一些少量的底商为主，无法满足业主日常的购物、休闲需要。

就以项目为例，本身或有少量商业。其余的，就只有项目背后有的那条十二橡树庄园商业街，但该商业街并非繁华、高端，皆是由底商构成。

商业街皆为底商构成┃

而片区整体，近期也并未有大型商超、大型娱乐休闲场所的规划面市，未来或将长期面临商圈生活缺失。

再者，项目左侧即有一处加油站。

华侨城荷棠里加油站（旁侧）┃

另外，项目直面东西走向的布龙路主干道，该条道路为进入坂田片区的必经之路，来往车辆众多，不仅轿车穿梭，大型货车更是来往不断。

实地感测，噪音极大。因此会将非常影响居住体验。

*后，则是项目体量较小，商业与住宅一体化，本身就缺少了居住纯粹性，外加约有一半的保障性住房，也让购房者认为，降低了社区整体档次。

这一点与信义君御山居比起来，则是完败。

信义君御山居全住宅规划，纯粹性极好，同时容积率也仅3.3，是全深圳极为少有的低密住宅。

而华侨城荷棠里容积率却高达5.95，密度极高，或将极大降低居住舒适度。

所以，*终你会怎么选呢？

华侨城荷棠里？还是信义君御山居？

或是其它？

END

出品|深圳概率

统筹|图腾镜|轮值|房帮主

总编|老傅|运营|乔爷青青

主编| 房二妹阿钢花蓓珠珠|美颜| 柚子