深圳高房价有解吗？

标题比较敏感，可以忽略！

问题的实质是，从2016年10月4日“深八条”以来，深圳出台了N多条楼市调控政策，从需求侧、供给侧及相关侧发力，全面围剿炒房投机行为，但效果事倍功半。

房价还是在悄无声息中，从2015年的均价3万多，上涨到今天的不可知数。因为没有官方数据，所以鸿帮主只能这样表达。

事实是，房价就像风箱口的火苗，一拉风箱，风一强劲，火苗就飕飕往上窜。

即使多部门一起联动，对像深房理这样的炒房机构进行调查和打击，但也无法从根本上浇灭深圳高房价这一无形之火。

那么，还有什么办法才能遏制这股歪风邪火呢？在鸿帮主看来，这几乎等同于一个诺贝尔级的经济学难题，对深圳来说，殊为不易。

为什么这么说？

影响房价的因素是什么？

首先我们要清楚，影响深圳房价的因素有哪些？这个要统计起来，真的好难！

概帮主给这些因素一个概括，就相对简单一些。这些因素可以概括为深圳的原始基因、现实条件、发展空间等三个主要方面。

*方面，深圳的原始基因： 住房只有23.7%自持率。

深圳的原始基因是什么？简单地说，深圳就是一个移民城市，看似无根之树，南来北往中，深圳人就像水中浮萍，漂浮不定。

但经过40多年的发展，许多深圳人已经扎下根来，“来了就是深圳人”的胸怀和气度，让深圳这棵大树长得根深蒂固、枝繁叶茂。

而且占比高达95%的市民来自外地，普通话为民间主要用语，粤语还退居其次。这为深圳注入了开放、包容、活力、年轻的城市基因。

但深圳住房自持率，目前只有可怜的23.7%，这是整个大湾区住宅自有率*的城市，意味着深圳有70%多的人还是“刚需客”。

刚需，刚性的需求市场，这个是没有转圜余地的巨大数量，可以缓冲，但无法消除，始终存在，就像深圳头上的一柄达摩克斯之剑。

第二方面，深圳的现实条件： 每年起码20万刚需人口。

40多年来，深圳的发展高歌猛进，除了GDP从*早的几个亿增长到现在的2.69万亿，还有人口的爆增。

*新数据显示，深圳户籍人口虽然只有400多万，但居住人口高达1300余万，管控含流动人口总计高达2千万。

与众不同的是，这些人口具有三大基本特征：年轻、富有、受教育程度高。据统计，平均年龄32.5岁，平均存款额度约100余万，大专以上学历占比71%。

多金年轻有学识，这正是传说中的中产阶级所具有的特性，事实已经证明，随着中产的崛起，深圳已经成为一个具有强大生产力和购买力的城市。

如此强大的中坚力量，构筑起深圳庞大的住房需求面。我想有套房，不是一种奢望，而是一种现实的迫切需求。

有调查机构显示，在深圳结婚的新人中，90%的新婚夫妇结婚的前提条件都是要有一套拥有自主产权的房子。

这样的新婚或准新婚人口有多少？起码每年在20万以上。这意味着，每年深圳起码要提供20万套房，才能满足这个需求。

第三个方面，深圳的发展空间：国家级的战略定位。

2000多万的人口数量，却只有1997平方公里的土地面积，人口密度超过1万/每平方公里，在北上广深中面积*为逼仄，战略纵深显然不够。

但这并不影响深圳的战略定位，湾区核心城市，社会主义示范区，全国海洋中心城，国际化城市等等，为深圳的发展注塑了战略的高度。

而且，按照十四五规划，而深圳设定的“十四五”主要经济目标为，经济总量超过4万亿元，建成现代化国际化创新型城市，基本实现社会主义现代化。

到2035年，深圳将致力于经济总量、人均地区生产总值在2020年的基础上翻一番，即GDP约达到5.6万亿，人均GDP则要超过40万元。

届时，深圳将建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例，率先实现社会主义现代化。

具有这样高度的城市，全中国只有一个，这就是深圳。怎不令人向往呢？

坊间有个说法，乡买镇，镇买县，县买省，省买市（一线城市）。一级又一级，作为一线城市的深圳，显然是许多人购买的重要标的城市。

基于以上事实，深圳房价成为中国之*，并不令人感到惊讶，令人惊讶的是，为什么出台了许多调控措施，总控制不住它的增长。

调控措施为什么不管用？

我们再来看看深圳*近出台的一些调控措施，为啥对调控深圳房价起不了多大作用。

措施很多，这里就不一一列举，但基本上可以概括为三个方面。

*方面，抬高门槛类：加强购房资格审查可行吗？

如何抬高门槛，就是提高各种准入条件，比如深户社保需要3年，非深户需要5年；比如个人只能买一套房，家庭只能买两套房。

没有了买房条件，初步看起来是控制住了需求人口，但实际上的需求市场并没有凭空消失，还是依然存在，各种代持现象的出现，就是对抬高购房门槛的一种应对。

所以要打击代持，但这个要真正实施起来，非常之难，只能从银行信贷方面加强控制，比如严格审查贷款人资格，包括各种征信体系。

甚至到了现在，各种社保巨人的出现，让人们更加难以置信，深圳居然还有社保交了50年，还没买房的人？

不仅没有控制住“新需求”，相反激活了“老需求”，为啥？事实不用多说，只能说，加强购房资格审查，效果十分有限。

第二方面，提高成本类：加强银行房贷监管有效吗？

*3成，第二套7成，豪宅还需要8成。包括严格贷款条件，限购限贷，控制各种杠杆、出台新房二手房指导价、严查经营贷等等措施，其目的都是提高购房成本。

可贷款这种事情，控制住了银行体系，无法控制民间体系。比如控制金融杠杆，控制住了银行，也无法控制民间的钱庄。

客观说，深圳民间购买力强大，流动性超过一般人想象，民间互相拆借资金也不是啥秘密，避开银行监管弄到买房资金，基本不是啥大问题。

提高购房成本对于有6个钱包的刚需客来说，根本不是问题。至于那些像深房理的机构，只是其中的一小撮而已，很难杜绝。

所以所谓提高成本这一方法，并非权宜之计，只能治标不能治本。从实际效果来看，差强人意。民间“越控越涨“的说法也非空袭来风。

第三方面，增加供应类：1500万㎡啥概念？

*新消息是，有关部门已经放出话来，今年开工建设的项目高达1500万平方米，，加大力度规范住房租赁市场，建设筹集租赁住房10万套。

按照规划，应该是商品房占比40%，60%是公共性住房，比如人才房、保障房、公共租赁性住房等预估是10万套。真正流向市场的商品房，只有5万套左右。

5万套和2020年相比，只能说基本相当，2020年新房成交量是45384套，实话实说，5万套的商品房供应量并没有增加多少。鉴于深圳土地可开发面积50%的红线已经触及，所以深圳要缓解市场供不应求的矛盾，还得另想办法，还有很长的路要走。

关键是，现在深圳每年新增的需求量还在增加，按照过去每年50万左右的人口增量，意味着每多一年，就会新增50万的需求量，扣除那些保障性住房分流一部分，起码超过70%的人口增量还是要流向商品房市场。

这个70%，就是约35万人的住房需求量。从现在市场供应的商品房套数来衡量比较，显然还是供不应求、僧多粥少。

怎么办？难道深圳高房价问题，就无解了吗？

NO！只要敢于解放思想，办法多的是！还有啥高招呢？鸿帮主今天就卖个关子。

各位，欲知详情，且听下回分解！

END

出品|深圳概率

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主编|花蓓房二妹阿钢珠珠|美颜| 柚子