全面启动，大湾区进入佛山时刻

来源：邓浩志发布时间：2021-04-15 09:33:05

文｜邓浩志

资产价格普涨，货币超发带来的保值恐慌

新冠疫情突然冲击全球经济，一开始股市大跌，黄金大跌，原油大跌，各类期货价格大跌……原以为国内经济，各类资产将有好一阵子的低迷，但谁知道全球宽松货币巨浪席卷。仅仅两三个月之后，国内外便展开了一轮史无前例的资产价格上涨狂潮。美股持续了大半年不断创历史新高的行情，国内证券市场，房地产市场都迎来了一波上涨大潮。毫无使用价值的比特币也一路狂飙到近期的61000美元一枚。在国内，类资产商品的普洱茶，陈皮，红木家具等均也不断刷新历史记录。本质上，并不是资产和类资产更具有价值了，而是全球货币超发的大背景下，货币的购买力下降了。

虽然随着中国抗疫成绩*全球，而疫苗已经在全球各地开始大规模接种。但今年全球经济增长仍具有较大的不确定性，在这样的大背景下，以美国为首的一批西方发达国家普遍继续采取宽松货币政策。近期，美国已经通过了1.9万亿美元的经济刺激方案，而后又推出了2万亿美元的基础设施建设计划。美国大规模的经济建设方案资金从何而来？很简单，印的。所以今年，乃至明年，全球仍将面临宽松货币大潮的席卷。由于美元是国际结算货币，所以在这个疯狂的印钞过程中，中国一样受到货币购泛滥的冲击，货币购买力缩水几乎是无法避免的趋势。在这种情况之下，主动把现金转换成为资产成为了多数有意识群体的主动选择。

*稳健的保值资产在哪里？还是“砖头”

总的来说，国内投资渠道相对缺乏，上面所提到的类资产，由于其受众群体有限，而且专业程度较高，所以普通投资者面临着难识别，难预测，难变现的问题。相对而言，国内*普遍受投资者关注的还是两市（股市、楼市）。

股市，入市门槛低，变现容易，*受投资者青睐。不过中国股市过去30年表现总体让人失望，基本法则就是7亏2平1赚。总体赚钱效应较差，早年的散户投资者多数都在此受过伤。

楼市，政策调控多，入场门槛高（一二线城市一套房都是百万起步）。不过胜在口碑好，过去20年商品房历程，但凡买房的，无论任何目的，任何区位，几乎都是盈利的，而城市越大，盈利越大。买得越早，*幅度越高。除了资产*外，房子还有居住功能，既可以自住，也可以出租。资产*幅度加上租金回报率，总体收益非常可观。

不动产投资，还看一二线城市住宅

当今楼市投资，是有投资原则的，必须选好标的，一是选城市，二是选物业。中国楼市走到今天，已经从黄金时代走入了白银时代，随便买，买哪里都能赚钱的时代已经一去不复返了。在楼市调控政策频出的当下，除非人口正流入的城市，否则一概不考虑。没有人口正流入的城市，对住房需求的增速就会非常缓慢，这类型城市房价只能维持平稳，如果人口流入过快，房价甚至进入长期下滑状态，比如东北的鹤岗，西北的玉门，每平米跌到2、3千元，还在下跌。另外，在电商对传统商业的冲击下，商业、办公需谨慎面对。当今网络购物的市场份额越来越高，传统实体商业需求却不断萎缩。在这个大趋势下，商办物业自然需要谨慎。而人口正流入的城市，原居民的改善型需求，新居民的初次置业需求都强有力地支持着大城市的住房需求。所以简单对不动产投资进行概括，就是只投一二线城市的住宅，*是配套完善的核心城区物业。重点关注就是长三角、珠三角这两个在国内高度发展的板块。

大湾区楼市行情，轮动效应明显

刚刚过去的4月9日下午，佛山陈村某地块拍出2.23万/平楼盘价的纪录，市场一片哗然。就当天晚上，不少项目纷纷调整价格，佛山楼市热度似乎突然起来，其在大湾区城市群中的受关注程度也瞬间获得提升。其实早在4月初，大湾区各个城市楼市的统计数据出炉后佛山依然显现了其强势。刚刚过去的3月份大湾区各城市楼市分化格局加剧。其中：深圳二手成交量开始下滑，广州一手住宅成交量轻微回落稳守在12000套以上，而佛山一手网签12261套，创近三年来月度成交第二高峰。佛山楼市行情启动迹象明显。

深圳二手成交下滑，市场已全面进入调整期

3月份深圳二手房成交6586套，2月份成交4166套，而2020年深圳二手房月均成交破10000套，市场降温势头比较明显。如果说2月是因为春节的缘故成交放缓，那深圳3月的小阳春行情却并未如期而至。其主要原因既有联系调控政策的效果，也有价格进入高位，市场有盘整的需要。深圳、东莞的市场热了一年多时间，确实需要稍微歇一下了。

特别强调一下，目前深圳主要考察的是二手数据，一手房成交情况已经没有太多的参考价值。由于有限价政策“护航”，打新即获利，所以一手市场可能“永远”火下去。只不过那个价格根本不代表市场真实的供需关系。所以我们主要从二手市场考察深圳市场的变动情况。

广州或将暂时降温，后续仍有表现

广州楼市3月成交12492套，同比去年3月的5877套上升112.56%。不过需要注意的是，这轮行情自去年8月启动后，除去春节所在月份的特殊性，广州一手住宅月均成交套数都在1.2万—1.7万套的高位徘徊。3月份成交量退回1.2万套，市场似乎有点降温的感觉。

造成这种感觉大致有两个原因：

1、不是市场不好，而是市场缺货。

天河、海珠、越秀、黄埔几个行政区都接近无货可售，连位于荔湾的广钢新城这个供应大户目前都已经接近尾货阶段。现在支撑广州楼市新房供应的主要就是番禺，南沙，增城几个区域。供应减少，成交自然也减少。

2、严查违规贷款行为也使得市场观望情绪有所升温，部分客户可能会延迟入市时间；客户贷款资格预审，这也将导致部分网签的延迟。

需要注意的是，4月2日广州公布了楼市调控升级政策，虽然这轮调控政策相对温和，但叠加严查违规资金进入楼市的影响，市场观望情绪会有所升温，预计4月广州楼市成交量有可能进一步下滑。但温和的调控政策并不能改变整个市场的大趋势，也不能改变全球宽松货币的大背景。预计经过4月份的调控，进入5月份之后，市场会逐步回暖，再次进入上行通道稳步前行。

佛山全面启动，

今年剩余时间或成大湾区主角

过去6、7年时间里，佛山成交量一直都是广州的1.2—1.3倍，但自去年8月份开始，广佛成交量就出现了“倒挂”，广州一手住宅成交量反超佛山2、3成，在刚刚过去的3月份，广佛出现了“打平手”的局面。明显感觉佛山已经强势回归了。从价格上看，佛山以千灯湖为核心，周边区域已几个月前开始了明显的上攻行情，范围也正逐步扩大之中，预计后市将快速扩展到临穗的所有版块乃至禅城及南海、顺德部分非临穗片区。

相比较已经进入调整期的深圳、东莞市场，还有如日中天的广州楼市，佛山市场启动得*晚，可能也*适合此前犹豫不决错过了穗莞深这轮行情的买家。一则佛山作为新一线城市，自身经济强劲，人口基数大，人口流入速度快，总体刚需多。二是佛山房价更加亲民，对初次进入大湾区的各类人才而言非常具有吸引力。三则佛山临近广州，而且广佛地铁相接，广佛同城步伐越来越快，佛山楼盘也能吸引更多广州买家的关注和青睐。广佛两股购买力叠加，市场总体需求肯定更加旺盛。四则佛山行情启动*迟，不用担心高位被套，不少板块仍处于刚刚启动当中。不存在价格虚高或者泡沫的情况。

禅城核心，刚刚启动的板块

就佛山市场而言，临穗的千灯湖板块已然大热，某一线湖景一手项目当前报价已过7万，而且需要找关系才能买。整个千灯湖板块，但凡楼龄较新的二手房成交价已过4万/平，不少报价在4.5万左右，个别甚至到5万/平以上。

相比较而言，与桂城地铁一站之隔的朝安站附近则有明显洼地的感觉。朝安片区本来属祖庙商圈的一部分，但由于这个版块位于整个祖庙商圈的*西侧，而地铁朝安站和桂城站紧邻，所以朝安片区属禅城和千灯湖板块的交汇处。就配套而言，既享受成熟、传统的祖庙商圈，也享受现代、时尚的千灯湖商圈的配套，无论在商业、医疗、交通方面都是*优的。**关键是这个版块价格并不高。和东侧千灯湖动辄4万以上的二手房相比，这个片区一手房价格才3万出头，地铁1、2站距离，价格低30%，后市补涨空间可期。

星河云颂府，桂城入禅城*站

交通优势与价值洼地

星河云颂府地处兆祥路与朝安路交界，东邻果房村大型旧改项目，西邻朝安地铁站B出口，以及改造项目，未来连片打造大型商业中心，约375亩。