广州，未来*有价值的地方在哪里？

原创：徐小平摄影：徐平凡

核心观点

1）广州是粤港澳大湾区的几何中心，发展前景看好。

2）广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改，即南拓东进，短期投资在老城改造，中期投资在黄埔，长期投资在南沙。

3）投资兼自住买珠江新城，考虑孩子读书买越秀。

4）珠江是广州的灵魂，市内稀缺资源江景房豪宅，上升空间大。

广州楼市供应量大，长期看好广州

在北京、上海、广州和深圳四个一线城市中，广州的房价启动总是慢一拍，一般是慢一年左右。

但这并不影响长期看好广州！

广州是国家中心城市，是祖国的南大门、国际商贸中心、广东省省会和粤港澳大湾区的核心城市之一。

广州区位卫星图

从卫星图来看，广州地处中国南方出海口、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海。

所以，广州市区的珠江江景房是不可再生的稀缺资源，特别是朝南的江景房的价值一般是城区价值的2~3倍，是产生豪宅的地方，值得长期投资，如珠江新城、二沙岛和琶洲等江景房。

珠江夜景

越秀区东湖公园

广州11区房价走向分析：

越秀、天河逼近深圳

黄埔箩岗和南沙还是价格洼地

再看一张2021年1月广州*新的网签价格统计。

2021年1月广州各区住宅网签价格及变化情况

从上列数据和广州的南北走向长条形结合起来分析，可以得几个有意思房价走向。

从房价的绝对数据来分析：

1、*梯度为广州中心CBD的天河区和有优质*的越秀区。

2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。

3、第三梯度近郊番禺区和白云区。

4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。

5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。

从房价的绝对数据来分析：

1、*梯度为广州中心CBD的天河区和有优质*的越秀区。

2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。

3、第三梯度近郊番禺区和白云区。

4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。

5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。

从房价数据同比涨幅来分析：

1、*梯度为黄埔，同比上涨36.6%。

2、第二梯度为越秀，同比上涨14.1%，主要是优质学区的因素。

3、第三梯度为海珠，同比上涨11.4%，南沙同比上涨11.0%。

其他区涨幅为负或涨幅低就不讨论。

广州城区房价向北部山区方向减弱，北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。

广州城区大力推进旧城更新，旧貌变新颜的意义远大。但由于人为因素较大，拆迁和时间成本也较大，具有不确性。

远郊从化、花都、增城等区尽量避开！

广州面积很大7434平方公里，相当于三个半深圳大，2017年常住人口1449.84万，但并不是什么地方买房投资都是大赚的，如从化、花都、增城、萝岗北、白云北投资价值较低，须谨慎之

如果你说那边的房子便宜买来住，是可以，但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的

一个活生生的案例，我的一位同学，2009年贪便宜买了花都与清远交界的房子。

当时单价3200元/平方米买入，总面积160平方米房子，总价51.2万购得很开心，但时至今日房价才上涨至6400元/平方米，资产*才2倍103万元。很明显没有跑赢通涨！

所以说，不论楼市的行情如何，买房和投资都需要一定的格局和眼光。买房的路上，有惊喜也有坑，一边学习，一边成长！

广州买房投资*强攻略

1、南沙将成大湾区主战场

广州发展方向南沙为主，南沙将是大湾区的主战场，是广州中长期投资的价值洼地。

从区位来看：南沙地处珠江口、位于大湾区的几何中心，东临深圳沙井和东莞虎门，西边临中山，是粤港澳大湾区建设的核心支点!

同时，南沙有广阔的发展腹地，陆地和海洋及港口都有待开发，有后发制人的优势！

南沙区位图

从经济和交通辐射能力来看，南沙同样江、海、港口资源全方位。

广深港高铁在南沙设站；地铁18号线和22号线2021年开通，有规划称：广深悬浮磁时速600公里的高铁南沙设站*深圳，从此南沙与深圳和香港的距离更近一步。

南沙主导产业布局图

南沙规划图

2、从国家层面上，一是深圳示范区定位为全球标杆城市，二是湾区重点打造广深港科技走廊，也意味着珠江西岸是湾区的脊梁。三是湾区要形成产业分工、交通互联、设施共享、管理协调的一个整体。

3、从大湾区层面上，需要补脑强心固脊健躯。

一是发挥香港制度及金融优势，广州和深圳承担起金融科技创新重任，成为双引擎的核心。

二是利用南沙的区位及交通优势，打造湾区的心脏。

三是珠江西岸需要打造维多利亚港—前海—南沙—珠江新城间隔40公里脊柱，形成长达120公里的脊梁。

四是在环珠江口深莞穗中佛珠利用广阔的未建设用地，打造协调自如的躯干。

南沙湾规划图

明珠湾规划图

4、从广州层面上，广州转型发展必须融入大湾区国家战略中。

一是南沙强则广州强，从广州打造南沙副中心可以看出决心，近期重点解决对外交通和创新服务政策，远期打造成湾区中心之一，再造一个珠江新城

二是广州产业转型需要依靠科技创新，重点打造科技走廊，南沙人工智能、琶洲互联网创新、中新知识城等十大价值产业园是广州在新型产业发力的重点领域。

三是统一思想，坚持南下战略方向。广州未来的空间格局不再是荔湾-越秀-珠城-黄埔东西向龟速前进，而是利用160时速的18、22号地铁线，串联中山珠海东莞深圳，在湾区形成南北向主动脉，利用南沙心脏地位，为湾区提供人流物流信息流的血液。

南沙地铁环形示意图

只要南沙从国际层面高规划高起点，放弃广州的局部利益，站在国家粤港澳的大格局去规划和建设，南沙的有利条件比深圳前海前景更看好。从长远来看，南沙完全可以再造一个新广州！

由于南沙人口只有79.61万人，人少地广，产业较少，加上广州财政和资金有限，只能分批投入分批开发。

随着基础设施的不断完备，逐步引进先进产业，就会吸引人口流入。当人口达到300万以上时，南沙就繁华了。所以说，南沙适合15年以上的长期投资

初具规模和市政生活配套和交通便利的明珠湾和南沙湾值得关注。

南沙*分布图

投资自住买珠江新城，*买越秀

天河区是广州的*经济大区，珠江新城是广州的CBD和城市客厅，是广州市的核心资产，地段、环境、交通和市政配套都是一流的。

房价的价值，主要体现在地段和交通，但还有一个很重要的价值因素就是学位。

越秀区虽然面积只有33.80平方公里，人口却有115万多人，是广州教育资源*优质的城区，有众多名牌高质量的*和*，是广东省排行*的教育强区，其房价含金量高于天河区。

这两个地段是广州市房价*，也是其城市核心资产所在。随着人们对教育的重视和投资，这两个片区的*还有更大的机会！

黄埔的广州科学城，后起之秀

广州科学城是广深高科技走廊的重要节点，距珠江新城东部35公里的萝岗，也就是黄埔新区政府所在地，科学城坐北朝南，靠山面海的风水宝地

科学城就在选址在此地自然环境好，高规格的规划，优良的人居环境，把人与自然和谐的统一起来。

同时把大城市职住分离的弊病解决了，将办公、科研用地与住宅用地交错相融，不但让人们减少了上下班的时间浪费，而且依山而建错落有致的住宅区保持了原自然生态的环境，这也值得其它城市借鉴。

科学技术是*生产力，这是已被证明了事实。科学创新必然带来高素质人才、资金的流入，随着时间金融与科技的结合，优质的产业又会带动人口、经济、文化和房地产的繁荣。

深圳南山科技园、光明科学城、东莞华为松山湖无不证明了科技力量改变城市命运的事实。所以，黄埔箩岗科学城的价值被远远低估了，黄埔的房地产一定会超出很多人的预期

黄埔科学城

黄埔，特别是箩岗科学城区域的房价才刚刚起步，仍然是价值洼地。买科学城就是买黄埔的未未

投资是反人性的，只能是少数人成功的。当大家一味去追涨珠江新城、琶洲和金融城时，更要去买高成长性而相对价格较低的黄埔箩岗才是正确的！

买入优质房产，分享广州发展红利

大城市的房地产其本质是金融，房价是货币现象。房价上涨的速度与M2印钞速度成正比。

大城市的房子是社会财富重新分配的载体，只有通过买房才能享受城市的发展红利和社会福利。

所以，买入核心大城市优质房子，实现社会阶层升跃和分享城市资产的财富增值，以及关系到你下一代的发展机会和成本的有利条件。

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