树村地块带来的海淀启示录

▲中关村科学城北区空间发展格局效果图

久旱逢甘露，北京土地市场即将迎来土拍大战。

特别是海淀树村地块，为了落实“房住不炒”和实现“三稳”目标，自2020年11月18日首次挂牌以来，历经了3次延期+1次修改竞拍规则，终于要在5月8日正式入市了。

据业内消息，但凡有点豪宅开发基因的开发商，都在关注着海淀这两块地，因为海淀的宅地供应实在是太稀缺了。

据统计，2010-2019年的十年间，除了共产房地块和企业100%自持地，海淀区年均宅地供应不足两宗。2020年情况有所转变，成交4宗纯商品宅地，项目均已开盘，包括颐和金茂府、融创香山壹号院和海淀幸福里，各个都是北京楼市网红的*盘。

业内评价，历经数次调整，海淀树村地块的竞拍条件糅合了地产调控史上*强大的“武林绝学”——地价锁死、房价严控、产权共有、标准超高，并叠加备用政策包。业内对其的花名也由“树村双杰”改为“树村双仙”。

海淀“树村双仙”地块*终会花落谁家？政府部门对海淀宅地拍卖如此谨慎的背后，传递了哪些市场信号？

海淀新房置业的门槛已经水涨船高。

2020年，随着4宗纯商品房用地的成交入市，海淀楼市新盘供应一改以限竞房为主的局面，重回豪宅主场。

于2020年1月20日同日拿地的两个项目——颐和金茂府和融创香山壹号院，被业内称为“四季青双雄”，拿地楼面价均超7万元/平米，新盘销售均价均超11万元/平米。

两者不仅同处于海淀四季青区域，同日拿地，还同日开盘，且主力户型均为总价2000万起的大户型豪宅。即便是正面PK，也丝毫没有影响购买力。

稍晚一个月左右，于2020年2月14日和2月25日，华润置地联合首开、北科建、中交地产和北京住总以约130亿的总价拿下了海淀西北旺两块地，整体开发命名为「海淀幸福里」

▲海淀幸福里建筑外立面效果图

据专业播报北京楼市成交数据的公众号「地产营销人」的统计，今年一季度，「海淀幸福里」以296套的成交套数、25.65亿网签金额，位居北京豪宅*。4月13日，「海淀幸福里」加推开盘，再次上演热销大戏，线上开盘旋即劲销12.88亿。

除了这几个纯商品房项目外，海淀目前还有一个待入市的新项目叫圆明天颂，土地为二级市场转让地块，也位于树村，从目前项目释放的消息看，产品也是总价2000万起的大户型豪宅。

将于5月8日拍卖的海淀“树村双仙”地块，即便被绑定了N多限制条件，但地块出让起始楼面价也达到了6.72万元/平米，预计未来产品入市也是豪宅级别的。

因此一个明显的迹象是，海淀新房置业的门槛已经明显变高，且新入市的项目及地块多集中在海淀北部，区域内改善型购房需求持续释放，购买力支撑十足。

海淀新入市的高端改善型住宅，开盘一个，热卖一个。

购买力支撑十足的背后，除了得益于项目自身产品力和开发商的品牌知名度外，还有一个重要的原因，就是上述项目所在区域或能辐射的区域——海淀北部已经迎来了创新发展的高光时刻。

站在北清路沿线的中关村壹号高层俯瞰，感受中关村科学城北区一片蒸蒸日上，翠湖科技园、永丰高科技产业基地、中关村软件园三大园区尽收眼底，两万多家高新技术企业在这里链接全球。

而且，当下海淀区正加速推进“两区”建设(国家服务业扩大开放综合示范区和北京自由贸易试验区)，海淀北部作为北京自贸区科技创新片区的主要承载地，未来发展潜力无限。

高科技产业不断集聚，高端人才不断汇聚，也带来了高端改善型置业需求的持续迸发。

此外，从海淀区目前住宅市场的整体成交态势看，无论是新盘纯住宅还是二手房成交套数都创下了新高。据「地产营销人」统计，今年一季度海淀纯住宅又成交597套，已超过去年一半；2020年海淀二手住宅成交22396套，同比增长22%，创下四年新高。

整体来看，受持续4年多的深度调控挤压，海淀和北京其他区域一样，也迎来了改善置业需求的爆发。而海淀北部作为蒸蒸日上的发展板块，区域内新供应的高端项目的目标客群不仅仅是区域本身集聚的产业高端人才，也吸引了整个海淀乃至全北京的改善置业人群的目光。

因此，海淀新豪宅项目开盘一个、热销一个，是有道理的。以「海淀幸福里」为例，其就在中关村壹号东侧1公里，紧临永丰产业基地。

▲北清路沿线实景图

改善型人群在海淀置业，选择空间仍有限。

尽管从2020年开始，海淀区已经加大了住宅用地供应，但据中原地产首席分析师张大伟统计，截至2021年一季度末，海淀区的新建住宅可售库存套数只有2213套，去化周期只有6个月左右。

而即将于5月8日成交的“树村双仙”地块，在地块的挂牌出让条件中，规定当竞买报价达到设定的地价上限时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额，如果达到预设份额上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

起拍楼面价本就不低（6.72万元/平米），再加上政府持有部分产权份额，业内将即将名花有主的海淀树村地块打上了“豪宅共产化”的标签。

虽然相比以往的共有主权住房政策，政府做了些改革，将转让时“体系内循环”改为可以面向符合北京限购政策的广大人群，但政府要参与房屋溢价分成，即按照转让时的市场价格乘以所持份额分得房款，且在房本的附记栏会标注共有产权方及共有份额。

因此，含精装修在内销售均价约8万元/平米、套总价在“千万级”的「海淀幸福里」，当属目前海淀改善型置业的首选

▲海淀幸福里园林效果图

除了海淀纯商品高端住宅供应稀缺、海淀北部发展潜力可见外，「海淀幸福里」产品自身打造也有足够的高端居住品质感。

4月10日，「海淀幸福里」美学示范区开放，超1000人次到访，创下了“千万级”大盘现象级盛况。此外，项目匠心独运举办毕加索馆藏真迹展，进一步让客户体会到了「海淀幸福里」与大师艺术审美共鸣的“至简·高定”的理念。

▲海淀幸福里美学示范区实景图

「海淀幸福里」是华润置地高端“润系”开篇之作，七大维度健康管理系统、三大智能管理系统等为其标配，且品质之上更有品位，联手了有着丰富一线豪宅设计经验的GOA大象设计、新加坡景观设计公司JTL景观设计、真工室内设计，将“大雅至简”的理念融入到产品的每一处细节之中。

红姐在示范区开放之前就去参观了「海淀幸福里」的样板间。五大开发商的匠心打造，不仅体现在硬件配置上，更体现在对人居内心需求的“软性”把握上。

走进145㎡户型的样板间，让红姐印象深刻的是，在玄关处设计了超大的隐藏式收纳空间，特别符合女主人储藏和收纳需求。

▲海淀幸福里样板间实景图

四室两厅两卫，客厅与餐厅玄关两侧分置，即保留了互动性，也体现了私密尊贵性；南向两个卧室，与南向客厅合计面宽达10.7米，可让阳光洒满整个居室；南向主卧设置独立卫生间，容放了超大浴缸，每天归家可慵懒地洗去一身的疲惫。

四个居室分立四个方位，独立私密，收纳空间不仅大且空间划分细致，非常适合三代同堂或二胎家庭居住。

走进195㎡户型的样板间，「海淀幸福里」对人居内心需求的“软性”把握的体现的更为深刻。7.7米宽厅配合超大落地书架墙，符合男主人的喜好和社交需求；客厅书架墙与其侧的两个卧室通过同色调的通体木饰面门板及墙面融为一体，开则见卧室，关则是隐秘，空间灵动，也让宽厅显得大气端庄。

客餐厨基本采用一体设计，餐厅设置中西厨，并设置了岛台，符合女主人的需求品位。用完餐后与朋友一起围在岛台边可以饮酒聊天，独处时可在岛台上插花做手工，甚至可以将其作为一个办公的桌台，一个电脑，一杯咖啡，坐在高脚椅上，随时可眺望窗外遐思。

由于项目所在区域分布着多个产业基地和园区，两万多家高科技企业的高端人才中，不乏有大量的海归人才，「海淀幸福里」195㎡的户型，特别适合这类带有西方学习和生活背景的高知人群。

值得一提的是，「海淀幸福里」的灯光设计也更显其“高定”的匠心设计。整个室内采用国际上*流行的无主灯设计，见光不见灯，让空间更显宽敞阔达。

据了解，「海淀幸福里」目前在售主力户型为145平米和195平米，带装修交付，是目前海淀区域在售的改善型纯商品住宅的稀缺品。与周边区域含树村后续要入市的项目相比，具有明显的高性价差异化。

▲海淀幸福里效果图

「海淀幸福里」交通出行很方便，南倚主干道北清路，东邻京新高速，可便利通达北五环。

教育资源方面，海淀是北京的教育强区，虽然执行多校划片入学，但「海淀幸福里」周边分布的*教学水平都比较强，比如清华大学附属*永丰*、人大附中航天城校区等，还有待建的清华附中永丰*。

医疗资源也比较出众，项目周边已有北京大学国际医院、北大医疗康复医院，由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区联合建设的三甲综合医院——海淀北部医疗中心也在规划待建中。

商业配套方面，周边坐落有中关村壹号商业街、永旺国际商城等，还有在建的中粮大悦城和西北旺万象汇。

作为一季度北京豪宅*，预计「海淀幸福里」还会延续当前的销售热度，甚至随着树村地块的入市成交，还会迎来更好的销售业绩。

有改善型置业需求的买房人，特别是意向选海淀的人群，「海淀幸福里」值得品鉴。