一周楼评：石家庄国际贸易城退铺“罗生门”背后原因不简单

上一周的种种迹象表明，石家庄楼市的小阳春正在快速回温：部分项目房价不降反升，地产活动快速增加，许多项目的销量回归正常，土地市场再次出现激烈竞拍的场景。

另一方面，逐渐有别于以往以价换量的模式，产品理念的创新和增配，正在成为市场主流。

不过，石家庄国际贸易城退铺“罗生门”事件的发生，对商业市场而言，似乎并不是好事。未来到底往何处发展，值得关注！

1、退铺公告

新闻背景：

上周，石家庄乐城国际贸易城关于办理退铺的公告发布。根据公告，乐城制定了“15+15”的退铺政策，同时乐城公司、退铺客户可共同时向法院申请司法确认。然而，事情好像并非那么简单。

老杨观点：

石家庄国际贸易城退铺的罗生门事件背后，到底存在哪些问题？这其中到底有什么纠葛？

首先，我们先梳理一下此次退铺事件的基本情节：

4月15日，石家庄乐城国际贸易城对外发布《退铺公告》，宣布前几年购买该项目商铺的业主，可到项目现场办理退铺手续。该公告迅速引爆了整个网络，许多之前购买了国际贸易城商铺的业主，纷纷到退租业务办理点排起长龙办理退铺；

但两天以后的4月17日，乐城石家庄国际贸易城又发布了《严正声明及风险提示》的文章。

风险提示中指出：此次的退租行为是开封兰尉公司以石家庄乐城公司名义发布的退铺公告，既未征得公司股东同意，也未征询大多数业主意见的无权且不合法行为。从而构成了此次退铺事件的“罗生门”。

实际上，近几年乐城国际贸易城早已分成了两大利益体，即：初始的开发商浙江乐城集团和后来进驻的开封市兰尉公司。

早在去年4月份，官方曾就国际贸易城房产证的问题回答过网友的提问，即：一是成立工作专班，由西兆通镇党委书记任组长，对贸易城发展问题及信访隐患进行专门调度，及时摸排*新情况并上报。二是健全协调机制。开封兰尉公司与浙江乐城公司就销售、财务及相关资料进行交接，解决运营中存在的程序不畅问题，引导企业有序运行。三是积极化解商户退铺问题，由企业明确责任人与区法院建立沟通机制，引导退铺商户进入司法程序，按照原有判例和调解协议，逐步完成商户退铺工作。四是协调相关部门协助贸易城进行土地手续跑办，力促贸易城项目运营走向正规。

但至今，为何还会出现退铺的罗生门事件呢？

老杨从企查查中了解到，石家庄乐城国际贸易城的开发公司为石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司，目前的股权结构为：深圳佳源泰禾实业发展有限公司持股73.3333%， 开封市兰尉高速公路发展有限公司持股13.3333%， 石家庄融创贵和房地产开发有限公司持股8%，浙江乐城实业集团有限公司持股5.3333%。

按照持股比例看，开封兰尉公司是第二大股东，加上其与浙江乐城实业集团有限公司存在债务纠纷，入驻国际贸易城自然顺理成章。

官方的信息也显示，由开封兰尉公司接手国际贸易城也是之前早已协商好的。但作为股份*少的浙江乐城实业集团有限公司，在其中又扮演什么角色，就有很大的想象空间。

而对于业主而言，面对两天内态度截然不同的两份公告和提示，到底该如何应对呢？

首先，从法律角度分析，如果租金不能及时给付，业主可以去告管理方，但是要求退铺的行为，是不被法律所支持的，即便付诸于诉讼，败诉的几率也比较高。

其次，面对开封兰尉公司的退铺公告，老杨建议，所谓15+15的退铺合约，到底合不合理，中间是否有更大的问题，建议咨询律师和官方，慎重考虑。但未来到底能否退款或其他解决办法，各位只能寄希望于官方的积极协调了。

2、价格变动

新闻背景：

上周，国家统计局公布2021年3月份房价变动情况，3月石家庄新房价格环比上涨0.6%，二手房住宅价格环比持平。另外，上周，众多项目价格进行调整，包含长安区、裕华区、新华区、高新区、鹿泉区、藁城区、正定片区等32个项目。

老杨观点：

从市场得来的消息看，刚需项目普遍释放了部分特价房源，价格确实降了，但大多都噱头，整体价格基本没有变化；改善项目，房价基本未变，但部分项目的价格还涨了，如桥西金地阅峯涨了200元，利航棠越甚至涨了1000元，其他也有部分上涨。整体而言，确实有稳中有升的趋势。

从全国来看，一季度全国70个大中城市量价齐升，销量同比增长了60%多，楼市小阳春热度升温。

那么，引发这轮房价缓慢上涨的原因到底是什么呢？

1、三年一轮回的地产魔咒依然存在；

2、疫情以后，人们改善型需求增长；

3、部分城市土地溢价率高，自然带动了房价的上涨；

4、受都市圈和轨道交通利好等因素影响因素明显；

5、钢材水泥等原材料价格普遍上涨，导致房价上涨预期增加。

不过，大家无需恐慌，个别项目的价格上调并不影响整体市场的趋势，稳定的楼市依然是主基调，大家只要按照自己的需求和节奏理性购房即可！

3、土拍

新闻背景：

上周，藁城区迎来一场土地出让活动，此次出让涉及1宗城镇住宅用地，地块编号为藁城区〔2020〕036号，占地面积为53768.50平方米（约80.65亩）。保利、碧桂园、润江三家房企，经过74轮竞价，*终，由河北保利房地产开发有限公司斩获。

老杨观点：

藁城区的这次土拍，还是有不少的看点和反转的。

在此之前，该地块曾经历过一次流拍、两次停拍。此次是第四次出让。之前还三次因故流拍或停拍的地块，为何突然变成了三大房企争抢的“香饽饽”呢？

首先，从地块的信息看，藁城区〔2020〕036号地块，位于东临四明街，西临河北中瑞建设集团有限公司、石家庄天江龙脉房地产开发有限公司，南临工业路，北临铁路。土地面积为53768.50平方米（约80.65亩），土地出让性质为城镇住宅，容积率＞1.0、≤2.2，建筑密度≤25，绿化率≥35，出让年限70年，起始价为30620万元。

按理说，从地块信息看，该地块的质量还是很高的。地处藁城区城市核心，周围包括藁城区政府、人民广场、图书馆、医院以及*等，配套丰富。不应该出现流拍或停拍的情况。而80亩的方正地块，全部为住宅用地，更是将该地块上升为藁城区优质地块的范畴。

实际上，之前的两次因故停拍，并非无人竞拍，保利和润江在此之前早已摩拳擦掌。至于为何停拍，官方并未给出原因。但也因此可以看出，并非该地块无人问津，而是另有原因。

另外，从此次竞拍的结果看，虽然历经了74轮的激烈竞拍，但亩单价和楼面价并不高，分别为亩单价471.4万元/亩，楼面价约为3214.1元/㎡，溢价率达24%。而按照成本公式计算，该项目的未来成本预计在8000元左右。预计售价在1.1—1.3万/平米之间。

4、市场动态

新闻背景：

上周，房企的活动依旧丰富多彩，2021石家庄龙湖年度品牌发布会，嘉实万科云卢正式亮相.....别的还有啥活动啊......

老杨观点：

上周的活动，是今年以来活动量*的一周。据不完全统计，各类活动至少超过了10场。而大型的活动中，万科和龙湖的品牌发布会和新品亮相，则更受关注。显示出，市场的活跃程度已经到达了高点。

以老杨的角度看，今年的市场回暖和去年相比，还是有较大区别的。尤其今年并未通过普遍的以价换量实现项目的去化，而是在市场预期上，提升了购房者的购房热情。

同时，购房者更加理性，购房情绪区别于恐慌性购房和观望浓厚两种极端情绪，而是根据各自需求进行果断出手。

在此市场背景和逻辑下，房企在组织活动时，更加注重产品理念的创新。

比如龙湖举办的品牌发布会上，专门提出龙湖的石门善居2.0标准，即：社区格局、五维园林、礼序空间、交流空间、私属空间等社区系统，以及善品质、善便捷、善交通、善交融、善收纳、善安康等TOUCH系统和全周期、智慧赋能、善待始终、增值无限的智慧服务。

而在万科云庐的新品亮相中，万科提出了“好房子就要健康住”的生活理念，即从声光水气材智路等七大方面进行健康标准的重塑。

而在万科云庐的健康住体验馆内展示了嘉实·万科云庐智能健康归家、健康空气、健康用水、居家静音、科学光照、环保节能、智慧厨卫7大健康科技系统，城市全新健康居住模式由此展开。

另外，在鹿泉的厚德福城礼著项目中，老杨发现，该项目的示范区有别于主城区的部分项目，它紧邻街道的步行区，与城市融合更紧密，许多亲子设施，孩子们可以直接去玩，而其旁边的太平河，更是一个可以玩水捞鱼的亲水好地方。因此，厚德礼著项目整体凸显了融入式的社区配套和环境，对于市场而言，更加贴近生活。

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