为什么别人一买房就能赚钱？五年看房经验告诉你答案

买房绝对是个技术活。

在同一条街买房，会看房的人可能已经实现了5年翻五倍，不懂行的人即使跟着涨价潮入手，潮水褪去后才发现，自己买的房就是拉低区域均价的那个。

郑州就有很明显的例子，大家看二手房价格就能看出来。

只有商鼎路一路之隔，北边永威翡翠城25000元/㎡，南边单价直接便宜1万元，而且还没有人家贵的卖得好。

在当初新房出售时，两个项目价格相差并没有那么大。怎么才能选定日后房价涨得更高的那个？

这就考验了购房者在选房时的眼光。

瞭望君在郑州看房已经超过5年了，大大小小看过超过300个盘，那些年帮朋友提意见选的房，基本都踩中了“涨幅王者”，所以今天直接干货奉上，首次置业的购房者可以放心参考~

01

在去看房之前，想要装成“老司机”，心里面一定要明白以下几点。

首先，特价房几乎是不存在的，那些发海报宣称有特价房的项目，基本都是一种吸引客户的手段。

如果我们真到项目上问起来，大概率会被告知特价房已售罄。

即使偶尔有一些特价房是真实的，不过一般都是谁都不愿意买的房源。比如靠近配电房、垃圾场，或者位于一楼、顶楼的房源。

总体来说，就是特价意味着“硬伤”，具体就看自己能不能接受。

还有一点需要特别注意，需不需要通过分销。

在地铁口我们常见到发传单推销房产的中介，他们都是外拓的分销商。

一般来说，如果是他们带你去售楼处看房，你就会被默认锁定为分销的客户。

之前瞭望君后台就收到过这样的问题：“需不需要让分销带看？会不会影响售楼业务员分成而被售楼员消极对待？”

其实这在现实中影响并不大，有时候通过分销，我们反而可以拿到更优惠的价格。

原因就在于开发商对分销的奖励是有跳点的，举个实际例子，有时候这个月通过分销成交5套以下，开发商给分销1%的佣金奖励，6-10套是1.5%的奖励。

如果这个月正好就差咱们这一套，分销就到6套了，他们甚至愿意自己补贴客户来冲量。

还有一点潜规则需要大家注意，就是看房时间。

按照规律，一般客户买房从有意向到下定金，都要去3-4次售楼处，

瞭望君建议大家首次去售楼处放在周一到周五，第二次在周末去。

原因在于周一到周五人客户很少，售楼员有时间耐心给你做项目系统的讲解。

而周末往往是售楼处*火爆的时候，也有助于你观察这个楼盘是否真的热销。

去的时候*有家人陪同。还是业内公认的规律，售楼员看到单身前往的，都不会太详细介绍项目。

02

在去到售楼部之后，不要一味地听置业顾问讲，要知道自己想要的是什么。

瞭望君有位朋友，*近考虑在高新区买房，但迟迟没去看，问起来她就说：“我啥都不懂，再等等吧。”

其实对于*次买房的刚需来说，大家都不是很懂，没关系，看完以下这几条，就知道怎么问到点子上了。

01

问公摊

一般*次买房的人，去到售楼部会直接问房子多大？多少平方米？

但是如果是懂行的一般都会问，房屋套内面积是多少？公摊率大概有多少？

咱们郑州的房地产项目销售其实都是按照建筑面积销售的。一般一套100㎡的房子，实际屋里面能使用的面积只有75㎡，剩余的25㎡就是公摊。

所以公摊面积越小，实际使用面积就会越大，一般我们在买房的时候，公摊率和公摊面积在20-25%是*合理的。

公摊大的话，不实惠，但是太小的话其实也不方便，因为公摊的部分一般都是楼梯间、电梯间、走道、配电室等公共部分。

合适的公摊率也会使得公共部分显得气派，从而有助于提升楼盘的价值。

02

问差价

同一个楼盘，不同的楼栋和户型价格都不一样，在瞭望君上次推送时已经说了这个问题了。

所以我们不能只问房子的价格，更要关心不同朝向、不同楼层等原因产生不同的差价。

问清楚不同楼层、不同位置相似户型的价格，得到一个差价值，从而扩大意向范围，才会更容易选到高性价比的房源。

03

看规划

现在的售楼部盖得一个比一个气派，大家进入售楼部后，往往会被首先带到沙盘模型处，沙盘模型一定都会做得很漂亮。

而首次置业的购房者通常会直接以沙盘为基准，看看其中的绿化、楼间距等问题。

其实，沙盘很多时候只会是一个大概位置参考，而且模型本身都会美化。就像一个项目的位置，在其区位图中也会表现得很夸张，明明位于片区*南端，却显得整个区域只有这一个楼盘。

所以，在看房时，不要只看沙盘，更要关注的是设计规划图，在上面可以清晰的看到停车位、垃圾库、变电站等的分布。

一般设计图都是经过备案后定稿的，包括楼间距、楼栋尺寸、位置等，开发商私自修改的机会会很小。

大家也可以拍照留证，如果日后交房与规划不符，这都是维权的证据。

04

看平面

*关系日后居住体验的，肯定是户型。

但能看懂朝向、浪费面积等户型平面图，只是入门，即使通过楼层平面图看到其中的房屋空间的设置、窗户分布、承重墙等诸多信息，也是不够的。

真正看懂一个楼盘的户型，一定要结合总平面来看，观察楼栋之间的差距、楼道的空间大小等。

例如户型图的空间被开在狭小的采光井里，而自己好朝向的面，却别过窄的楼间距给挡住了，这些都会影响到通风采光问题。

如果看不太明白，就把不明白的问题拍照发给懂行的设计师朋友看，或者让渠道分销人员帮你分析，毕竟置业顾问有时候不一定客观。

05

问物业公司及服务项

在看房时，有一点在售楼处是绝对看不出来的，但对我们日后的居住体验也至关重要，这一项就是物业服务。

现在郑州的楼盘，物业服务费动辄3元/㎡/月，其实算下来每年也要大几千，但在购房时，我们往往会忽略，我们交这么多物业费，以后会享受到什么服务。

所以看中一个项目之后，物业费的价格要问，物业公司及其服务内容也要问，一般而言，如果是物业本身就是归属于开发商的楼盘，服务质量会更高点。

06

问拿地时间

住宅产权70年，商用产权40年是常识，但其实这跟我们买房也有关系。

因为任何一家房企，都不可能在拿到地的当天就卖房，而房屋产权年限，就是从房企拿地那天计算的。

郑州有的开发商，十年前拿了一块地，因为种种原因，囤了好久一直没动工，又等了两拿到预售证，再等两年才能交房，看似是70年产权的住宅，实际上在购房者住进新家那天开始算，就只有56年的产权了。

好在国家层面已经说过到期不会收回，但我们在看房时也要问清楚，至少能作为一个砍价的理由。

07

看毛坯房

在看房环节，咱们往往都会被样板间的精美所迷惑。

因为开发商一般都会把样板间建筑在售楼部里面，和真正交房后的比例不一定完全一致，而且会利用一些尺寸不合理的家具来把房间衬托的比较大。

所以，如果项目的实体楼开放，*直接去看毛坯房，了解真实的房屋数据。

*后一点，看房*分不同时段去看，这样有时候可以发现一些意外情况，有助于更全面了解一个楼盘。

以上就是瞭望君总结的看房干货，还是希望大家不要被一时的打折促销迷惑，要根据自己的实际需求，去判断自己适宜的房源。

我们常说“买房没有完美的房源，只有*适合客户的房源”，性价比才应该放在刚需族买房的首位。