【世联评估】深圳2021年一季度零售、写字楼物业报告

来源：价值领地发布时间：2021-04-26 09:22:05

▎城市快报丨By：世联评估

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商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

3月，一手商业物业均价为67,713元/㎡，环比下跌3.6%。受2021年春节假期基数较低影响，成交环比数据波动较大。3月份成交面积81,639平方米，环比回升101.2%。

3月，深圳商务公寓主力成交在南山，成交面积为1.45万平方米；其次为龙华区，成交面积为1.25万平方米。3月，南山区的前海嘉里中心以8645平方米的成交面积，8.44亿元的成交金额，成为全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括世茂深港国际中心（8,417平方米）、华侨城创想大厦（5,032平方米）、深圳中心·天元（4,588平方米）、深国际万科悦城（3,851平方米）等。

商业营业用房方面，宝安区海府生态大厦本月成交2,304平方米，均价136,699元/㎡，成交总金额3.15亿元，问鼎成为全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括京基·御景峯（861平方米，均价65,473元/㎡）、万科珑城原点（750平方米，均价32,447元/㎡）、恒裕深圳湾（551平方米，均价162,516元/㎡）、嘉鑫·辉煌时代（519平方米，均价88,850元/㎡）等。

深圳商务公寓、宿舍项目可以通燃气。3月23日，深圳发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式，如需使用燃料，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

3月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为216.0平方米环比下降6.6%。本指标显示库存压力依然较大。随着疫情逐步得到缓解，商业物业销售良好，库存去化周期总体趋势性下降至23.5个月。

商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供*、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2020年7月，深圳停止新的商务公寓项目的规划和用地出让方案审批，曾经火热的商务公寓可售面积将逐渐下降。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金略有回升，空置有所下降

3月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积19,189平方米（仅为一手成交量的24%），环比上升39.1%

2021年*季度，深圳主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金（初值）757元/㎡·月，连续两个季度回升；空置率（初值）为5.9%，环比下降0.3个百分点。牛年伊始，国内疫情阴霾消散，零售市场渡过至暗时期。倡导就地过年带动了本地消费，各大购物中心客流和销售额呈现转好趋势，提振平均租金继续反弹。

2020年，深圳社会消费品零售总额8,664亿元，同比下降5.2%。其中，限额以上单位网络零售额646亿元，同比增长10.8%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业，不利于商业物业租售的长远表现。2021年零售物业市场将有龙岗万达广场、龙华壹方城等90万平方米供应入市，主要分布在龙岗区和龙华区。线上零售叠加新兴市场项目的竞争，预计2021年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：季节性回升

3月新建写字楼成交均价72,728元/㎡，环比上升24.1%。由于春节假期影响，写字楼市场供销季节性回升，成交27,346平方米，环比大升153.6%

3月，深圳写字楼主力成交在南山区，成交面积为1.33万平方米；其次为光明区，成交面积为0.43万平方米。南山区的前海中集国际商务中心以8,290平方米的成交面积，7.33亿元（均价88,433元/㎡）的成交金额，成为全市成交面积和成交金额双榜首。

其他热销楼盘还包括龙光玖龙台（3,916平方米，均价45,109元/㎡）、恒裕深圳湾（2,246平方米，均价133,951元/㎡）、晗山悦海城（1,654平方米，均价93,802元/㎡）、恒大时尚慧谷（1,255平方米，均价28,085元/㎡）等。

3月份，深圳新建写字楼可售面积为154.7万平方米，库存量继续下降，本月下降2.2%。

新建写字楼库存去化周期回升至42.2个月，本指标显示写字楼市场库存压力巨大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼销售成交仅11,826平方米（仅为一手成交量的43%），环比上升125.3%。相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖成交低迷，写字楼交易仍以租赁经营为主。

2021年*季度，深圳甲级写字楼租金连续九个季度下降，平均租金（初值）回落到198元/㎡·月。静态租赁回报率下降至2.9%，仍保持下行趋势。

本季度租赁需求整体疲软，市场下行趋势并未扭转，“以价换量”将成为未来两年租赁市场的主要方向。此外，深圳北商务区、留仙洞总部基地等新兴商务区相继崛起，也拉低全市平均租金水平。深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。

*季度，甲级写字楼平均空置率（初值）为24.7%，环比下降0.8个百分点，在连续十个季度上升后，本季度略有回落。其中，深圳北、华强北、宝安中心区写字楼空置率约30%，前海商务区空置情况*为严重，空置率高达55%。

2021年有十五个写字楼项目合计140万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是高达260万、270万平方米，供过于求仍将持续。国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定，预计今年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。

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