刚需的至暗时刻要来了

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2018年北京出现限竞房和共有产权房之前，市场上的产品是严重断层的：

新房市场，80%以上都是大面积的改善或豪改产品。2008年之后的次新房，大部分也都是以大户型为主，两居小则做到90平，大则直接100-110平，三居就更不用提了。刚需要想买紧凑型的房子，就只能选2000年之前的老破小。

之所以会出现这种情况，主要是因为：

地价越来越贵了。

面粉决定面包的道理大家都懂。从2015-2018年，北京土拍楼面价屡创新高，地王频现。拿地成本在那儿摆着，开发商只有做高端精装才能获取溢价，做刚需房源，意味着低利润甚至亏损。

举个*明显的例子：

2015年11月2日，三大央企拿下的丰台新宫地王，楼面价5.8万/㎡，创造了北京土地拍卖史上的第三高。

后来遇到了限价，4-5环新盘*售价不能超过8万。三大央企嫌不赚钱，于是将土地转给了泰禾，就是现如今大家看到的“泰禾金府大院”。

平层产品除了极少量117㎡三居之外，全部是150-175㎡四居，剩下的全部是叠拼别墅，总价2800万起。

丰台夏家胡同地王、“懋源璟岳”，极少量平层产品2300万起，合院别墅半个多亿。

樊家村地王“葛洲坝.中国府”，平层2000万起，叠拼也差不多半个亿。

所以，当开发商拿地价越来越高时，你还在指望他做刚需，这不是自欺欺人吗？

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好在，2018年，限竞房和共有产权房开始入市，2019-2020上半年达到高潮。

天量小户型的限竞房，满足了各个地段刚需的不同需求。

除了西城之外，各个区都有限竞房入市（东城永定府因特殊原因被推迟），因为严格的限价，很多项目出现了一二手倒挂的情况，*典型的当属海淀“西山锦绣府”、“天恒学院里”以及亦庄开发区。

由于天量供应的原因，在过去的2年，亦庄很多限竞房项目的售价连限价线都没达到。不少限均价5.2万的项目，开发商是以4.5-4.8万的价格卖的，甚至*4.3万都卖过。50多平的一居，总价只有200多万。

可惜的是，当初刚需们死活看不上。如今，不管是海淀、亦庄，还是朝阳，几乎都没可选的限竞房源了，即便是有，也都只剩大户型了，而且价格也涨了不少。现在就算你翻遍整个亦庄，也找不到单价4.3-4.4万的限竞房了；就算你翻遍整个海淀，也找不到总价500万左右的限竞房了。

至于今年入市的不限价地块，大部分都是改善产品，*典型的就是京西的石景山，价格已经站上了7w+；丰台大瓦窑的两个项目，单价8万起，而且全部是大户型；房山稻田，都卖到了近6万。（注意，这并不意味着我推荐石景山、大瓦窑及房山稻田）

拿现如今的不限价项目和限竞房做个简单的对比，你就会发现：价格统统上去了，同地段的同类产品，单价比原来高出3000-5000。

有人说：不限价之后，品质也上去了啊。

未必！

禧悦学府的一期和二期，你真觉得品质有啥太大差别吗？德茂的合生me悦，和中海的寰宇时代，你真觉得有啥太大差别吗？或者说，房山稻田的寰宇视界，真的比瀛海寰宇时代好吗？

在我看来，房山稻田和大兴瀛海差远了。

可为什么一个卖55000，一个卖58000呢，很简单，一个限价一个不限价啊！

我之前写过一篇文章《》的文章，提到了这一现象，其中有一位读者的留言很经典。

他说：

就算土地成本提高了，可开发商也不一定都做成大面积的改善啊，*关键的还要看地段，然后根据地段做出合适的定位。开发商不傻，他们知道哪个位置做什么样的产品*卖。你说刚需被抛弃就是贩卖焦虑。

坦白讲，这个留言我没回复，因为我当时觉得他说的非常有道理，很多差的位置，根本做不了改善，只能做刚需。

可是，当今年*批出让的30宗地块公布地价上限及房价上限时，我彻底惊呆了。

石景山的衙门口地块，起拍楼面价6.12万/㎡，房价*限价7.95万。

地块位置在这里：

旁边要地铁没地铁，要商业没商业，而且还挨着两条铁道，这种地方确定能做高端产品？？？

可从楼面价和房价上限来看，确实是高端改善产品。

好吧，在下服了。

3

上面这一张是刚公布的30宗地块的房价上限表，大家看一下价格就懂了，除了几个鸟不拉屎的地方外，就这价格，哪里还有刚需选择的余地？

也许你会说：又在贩卖焦虑了。新房没得选，难道不能选二手吗？

这么说也挺有道理，可你去市场上看看那些稍微新一些的房源，哪一个不比年前Z了几十到一百多万。

现在纹丝不动的，只有石景山、房山、大兴、丰台、顺义、昌平、通州等区域的老破小。

昨天一位读者说了句很心酸，但又特别无奈的话。她说：我预算不多，买不起次新房，只能买顺义的80年代老破小，我跟米宅学习了很久，明明知道这是大深坑，但我不得不往里跳......

......

但愿，这一波改善供地潮之后，未来的3-4年，还能看到大量满足刚需需求的限竞房产品。

*后说一件事：

周六有一位南方的读者要投资北京新房，他问我目前北京市场上确定性*强的产品总价区间在多少。我想了想，给他回了这样一段话：

如果你早两个月问我，那总价区间就是380-470万左右，可现在基本都没房，要么是小户型卖光了，要么开发商捂盘不卖，等着七八月份卖个好价钱。现在有确定性的两个项目，总价都是1000万起（*1100）。如果你有通州资格且能接受5年以上的长持，那400-500万还有得选，不过好楼层基本都没了。

然后他就定了张周二的机票，飞到北京。

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