万科毛利创10年新低，“活下去”成真，背后透露哪些玄机？

一季度房企业绩，该公布的基本上也都公布了。接下来，我们也通过一些龙头房企感受下行业冷暖。房地产行业正在经历房子是用来住的不是用来炒的这个定位的深度执行期，同时也面临着行业转折期。

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4月22日，万科发布2021年一季度报告显示，截至3月31日，万科实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。

猛一听，营收增长还不算少呢，但实际上，增收不增利，懂的都懂，随着行业进入调整期，行业龙头万科净利润同比增速已经降至个位数，进入低增长周期，是非常值得关注的。

不久前公布的中国经济首季报显示，一季度中国GDP同比增长18.3%，国民经济稳健开局，很多行业一季度利润都有两位数三位数的爆发，然而万科作为房地产业的老大居然仅仅增长了长3.4%。如果看毛利率更是大幅下滑，2021年*季度万科的综合毛利率20.4%，同比下降10.8个百分点。有说这是自2010年以来单季度结算毛利率*的一年。

平安证券研报表示，虽然万科财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，但考虑到万科业绩增长放缓，且毛利率下行快于此前预期，下调公司评级。

同时，摩根大通也发布了看空报告，表示市场对万科全年归母净利润的增长预期共识是20%，但*季度只增长了3.4%，相信边际利润问题难以在短期内解决，因此预计未来各券商都将下调预期，令该公司股价受压。

有媒体报道称，在不到2个月的时间里，万科A+H股共蒸发超千亿市值。“前几年地产行业的地价普遍偏高，毛利率下滑是行业趋势。”万科方面这样回应。

02

3月31日业绩会上，万科郁亮提到，“今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了”。“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，这也意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢。

“房地产行业逻辑变了，不再能赚大钱、快钱，但可以赚慢钱、长钱和老实钱。”

我认为，郁亮是有自知之明的，也是对自己对行业有一个清晰地判断，认识到行业的变局必然会影射到房企业绩身上。当然也有人并不买账，认为这是万科或者郁亮在为自己的业绩不佳找台阶下，而且是不是意味着“以后万科的毛利率，就一直这么低下去？”

如果是这样，会不会对整个行业的信心造成很大的打击呢？

我倒觉得，房地产行业舒服惯了，而且高增长也已经习惯了，都觉得这个行业必须像以前那样高速增长，必须快跑，但应该有人为这个行业泼盆冷水了。

实际上，万科作为行业老大，我认为嗅觉是灵敏的，感官是超前的，反应也是敏锐的。能够在行业还没有出现明显转折时就已经为这个行业发出警告了。

03

2017年3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。这也意味着，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！

2018年9月底，万科再次喊出“活下去”的口号，一时让整个行业哗然，有褒有贬。有人觉得万科是居安思危，也有人觉得万科是矫情，会哭的孩子有奶吃。

或许大家说得都对，万科也不是什么“圣人”，他有他的策略，有自己的手段，但我更认为识时务者为俊杰，如果连行业形势都看不清，还谈什么企业发展？如果还沉浸在过去挣快钱的思维中，才是*可怕的。显然，万科率先为行业指明了方向。

如今，万科的一句“活下去”不仅成了行业普遍面临的问题，更成了万科自己*真实的存在。当大开发商都把活下去作为目标，你想想其他房企可能就是能不能活的问题了。

有危就有机，但作为老牌老大的房企万科，能否在新的战略调整中继续引领这个行业？还真不一定，但有一点，他醒得比较早，觉悟得也比较早，就看今后的表现了。

房企如此，购房者又当如何理解行业的变革呢？我认为，作为购房者不要听风就是雨，你的需求你做主，刚需不用太担心，但一定要把精力用到对房子本身的关注上，怕的应该是炒房者。从今年国家紧锣密鼓打击炒房行为可以看出，炒房的空间在逐渐被挤出，当然投资者也要更加注意，毕竟风险还是有的。

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