【世联评估】2021年一季度武汉市房地产市场数据分析报告！

来源：价值领地发布时间：2021-04-29 09:22:05

▎市场分析丨By：世联评估

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房地产政策

武汉

房地产利率

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LPR：连续11个月保持不变

3月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR为3.85％，5年期以上LPR为4.65％，自此LPR已连续11个月未作调整。

同时，房贷利率出现走升迹象。3月份贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.34％，二套利率为5.62％，分别较上月提高2个、3个基点；3月60城房贷平均放款周期为49天，较2月延长3天。当前房贷利率与LPR之间出现背离。LPR保持不变，房贷利率上升，这是各地银行执行房地产金融调控政策的结果。房地产贷款集中度管理制度落地，3月一线城市及热点二线城市对于违规经营贷的排查更加严格，信贷环境趋紧。在此约束下，热点城市银行谨慎投放购房信贷，上调房贷利率水平，对购房者的资格、收入流水等审核也更严格，导致放款周期延长。

新房市场

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2021年3月，武汉新房市场供应规模大幅上升，全月新增供应套数为23,374套，较上月增加18,670套，环比上涨396.90%，供应面积为271.36万㎡，环比上涨469.84%（同比数据因去年同期疫情因素影响均超过1,000%）；

行政区方面，3月东湖风景区无新房供应，东湖新技术开发区供应套数*多（2,869套），汉阳区次之（2,840套）且供应面积*多（39.74万㎡），东西湖区、洪山区和蔡甸区供应套数也超过2,000套，其余行政区均有新增供应。

2021年一季度，武汉新房市场共计新增供应套数为40,534套，供应面积为455.75万㎡；行政区方面，一季度东湖新技术开发区供应套数*多（5,318套），黄陂区次之（4,592套），东湖新技术开发区供应面积*多（60.52万㎡），汉阳区次之（51.93万㎡）；蔡甸区、汉阳区、东西湖区、洪山区和江夏区季度供应总套数也超过3,000套，东湖风景区无新增供应，其余行政区均有新增供应。

2021年3月，武汉市新房市场新建商品房成交套数为18,500套，较上月（8,554套）增加9,946套，销售面积为212.19万㎡，环比上涨112.68% ；销售均价为15,809元/㎡，环比下跌1.56%；

行政区方面，3月交易市场热度升温，全月各区均有成交；东湖新技术开发区成交套数*多（ 3,027套），黄陂区（ 2,347套）次之；销售均价方面，东湖风景区以34,664元/㎡排名*，不过全月仅有1套成交；武昌区依然在中心城区中名列榜首，销售均价为33,493元/㎡，江汉区以26,290 元/㎡紧随其后；价格涨跌方面，汉南区上涨幅度*，为9.58% ，武昌区（上涨 7.34% ）次之，江岸区下跌幅度*，跌幅为11.80% ，其他各区也各有不超过6%的不同程度的涨跌。

2021年一季度，武汉市新房市场新建商品房成交套数总量为44,617套，销售面积为513.72万㎡，季度销售均价为15,948元/㎡；行政区方面，一季度东湖新技术开发区成交套数*多（6,515套），黄陂区（4,909套）次之；东湖新技术开发区销售面积*多（77.12万㎡），汉阳区次之（56.88万㎡）；销售均价方面，东湖风景区以34,664元/㎡排名*，不过一季度仅有1套成交；武昌区依然在中心城区中名列榜首，季度销售均价为31,323元/㎡，江汉区以25,815元/㎡紧随其后；

2021年3月，武汉房地产交易市场强力复苏，供应、成交市场双双升温，武汉市新房市场整体去化周期较上月缩短，存量套数去化时间为8.2个月，存量面积去化时间为9.1个月；

行政区方面，洪山区的月均去化速度*快（2,299套/月，26.05万㎡/月），硚口区的存量去化时间*短，存量套数和面积去化时长分别为3.2个月和5.2个月，东湖风景区存量套数和存量面积去化时间均*长，分别为177.1个月和229.6个月。

二手房市场

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2021年3月，武汉市存量房EVS均价为16,509元/㎡，环比下跌0.26%，同比继续下跌，跌幅为1.20%；

从各行政区来看，3月武昌区依旧为均价*的区域（21,957元/㎡），较上月（22,010元/㎡）环比下跌0.24% ，江岸区次之（19,856元/㎡），环比下跌0.13% ；中心城区均价在18,000元/㎡以上，次中心城区均价在16,000元/㎡以上；整体涨跌方面，汉阳区为*上涨的行政区，涨幅为0.09% ；汉南区下跌幅度*，跌幅为0.66% ，新洲区次之（下跌0.64% ）；其他各行政区各有不超过0.5%小幅下跌，3月存量房整体市场价格略微下降且幅度不大，基本保持稳定。

房企投融资

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2021年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险；“三道红线”正式下压，房地产融资监管持续趋紧，房企在控制负债水平，优化债务结构的压力下，融资增速有所放缓；同时，房地产企业投资和规模扩张的速度进一步降低，业绩增速也进一步放缓。

3月信托数据显示，3月集合信托产品的成立规模大幅反弹，金融类信托产品的增长极为显著，信托募集资金达709.17亿元，同比增长近11%；冰火两重天，房地产信托规模则大幅下滑，3月房地产类信托募集规模同比下滑超20%，仅为424.62亿元；同时中国信登数据也显示，投向房地产的信托资金规模由1月的1862.25亿元降至3月的464.68亿元，房地产信托规模收紧趋势明显。

纵观2021年一季度，债市整体表现下行，同比下滑约23%，尤其是境外债下滑更为明显。从2021年3月中国房地产企业境内外融资TOP榜来看，境内债方面，共有54家房企在3月发债；境外债方面，仅有11家房企发行美元债。其中，金地集团以60亿元夺得境内债发行规模的*，其后为保利发展44.4亿元，首创置业44.3亿元。境外债方面，九龙仓以12亿美元居于境外债发行规模的榜首，其次是中国金茂、中国奥园，融资额度分别为6亿美元、3.5亿美元。不可忽视的是，九龙仓已经连续两个月领跑境外融资榜。

值得注意的是，在境内债方面，有国企或央企背景的发行人占比较高，且发行利率相对较低，融资优势较为明显。据统计，有近29家发行人拥有国企或央企背景，占全部发行人的53.70%。例如，保利发展、首创置业、首开股份、招商蛇口、北京城建、中交地产、中国金茂、苏州高新、威海城投等。

面对“三道红线”，房地产企业更需锻造自身内功，强化融资能力，推动高质量发展；在投资方面，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化和控制风险，缓解资金压力；在融资方面，企业应加大股权类融资，提升所有者权益，REITs融资类的倾向性将逐渐增加。2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中；尤其在监管进一步收紧严格的宏观政策下，ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，三道红线后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。

世联●数据服务

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