无房可售！报告粉友，置业顾问开始遛狗了...

撰文=燕十三

进入2021年，西咸楼市是真的火爆，不仅是沣东新城缺房，沣西新城价格飙升，连泾河新城也出现了抢不到房子。

为什么这么说？我们实地踩盘，发现沣东新城和丝路能源金贸区十分缺房，几乎是逢开必罄；而开盘数据对比，发现沣西新城价格上调速度在加速；粉友开盘买房反馈，惊叹于泾河新城也抢不到房子，总而言之，作为西安楼市的“粮仓”，西咸新区已经出现了整体“供不应求”。

不管西咸发展速度有多快，我们都要强调一点，西咸房价的变化实在太出人意料。作为一个相当于西安三环内两倍多的区域，西咸楼市想要全面开动，需要的不仅是限购政策挤压，还需要整个大西安市场的瞩目。

但偏偏在这个时候，国家“十四运”聚焦在大西安“东轴线”，核心板块在港务区、浐灞，分流了一定市场注意力，于是，原本是两个毫不相干的板块，却总被人拿来对比，只要你提到浐灞、港务区，就会有人问，你看好西咸么？

这还用问么？作为已经上车西咸的西安人，怎么会不看好西咸？但问题来了，是不是只有一味不看实际，蒙着眼睛瞎聊，才算是真的看好西咸？

首先，我们要搞清楚，为什么西咸市场火爆？那是因为，西安楼市限购之际，西咸新区发展一直在勇攀高峰。

但我们可以很清晰地感受到，沣东沣西部分房价的上升速度远超过除了高新曲江之外的其他板块，说的不是*价，而是均价！为什么西咸楼市价格变动如此之快？主要是“限购+利好”，既有政策的影响，也有市场的驱动。

我们记得很清楚，2017年阳光城西西里首次开盘前后，景观示范区开放时间是3月底，15天一共认筹1161组，这是该楼盘在停滞两年之后，终于再次开盘。当时，这个项目属于“起死回生”，开发商对我们释放的毛坯现房高层是5000元/㎡，精装现房是6500元/㎡左右。

在那一个特殊阶段，我们力推西咸沣东新城，当时丝路能源金贸区还没有独立于西咸五大新城之外，作为“一园办”单独解读，也是后来的事情当时的规划，还属于“一轴两带五板块”之中。

为什么当时会推荐这个板块？虽然在那个时候，奥园、绿地、中粮、陕建、中天、电建等还没有进入丝路能源金贸区，但沣渭三角洲、西咸管委会驻地，地铁16号线规划，阳光城西工大分校等条件是确定的，放眼大西安各大管委会，没有一个板块价格如此之低，更何况是国家级新区！

随后，我们看到了丝路能源金贸区价格逐渐攀升，以精装盘为例，2017年6500元/㎡，2018年9000元/㎡，2019年16000元/㎡，2020年19000元/㎡，2021年24000元/㎡，当然，比房价上涨更快的是地价，绿城摘地丝路能源金贸区，综合楼面地价达到了1.6万/㎡。

还有一个意外，就是2019年绿城留香园的浮光掠影，这个项目是当时沣东新城*端的小高层产品，均价在21500元/㎡，开盘有一定的折扣，但仍然达到了沣东楼市巅峰。虽然，如同梦寐一般出现，部分人对于这个价格口头上有些疑虑，但心底里却将其视为一个“价格标杆”。

随后，沣东新城的房价如同催肥一般上涨，逐渐与主城区拉平，接着又出现了豪宅价格碾压主城区，后来逐渐出现断供。

因为，2016年之后，西安楼市出现了一阵“补涨”，整个市场都在沸腾，我们看好过一些板块，也写过不少板块分析。

当时力推的板块与时间衔接十分清晰，举几个比较典型的例子，例如：2017-2019年的曲江二期、航天城，2018年的浐灞生态区，2019年之前的软件新城、沣东昆明池，2020年之前的高新三期CID，2018-2021年港务区奥体中心...

为什么推荐这些板块都与时间有联系？因为在那个时候，这些板块还处于价格洼地，例如曲江CCBD、航天城的大华，因为在2018年初的时候公园世家高层1万/㎡，2018年末的锦绣前程均价不到1万/㎡，还有2019年之前软件新城还有1.5万/㎡的品牌房，那会儿地王还没有扎堆到来。

土地供应不足，新房出现脱销，要不要看好？一定要看好，因为活动、登记、开盘可能出现水分，但不可能这三点在同一时间全部出现水分。在那个时候，我们几乎可以嗅到一个板块的需求变化，还有它的价格是否处于洼地状态。

现在打开我们2019年西安市场总结，我们提出城南市场出现供应断崖式下跌，而*的供应板块，将出现后劲不足，就是曲江二期，而作为曲江二期*的供货方中海，将彻底迎来火爆，结果，2020年中海的叠拼都摇号了。

但人们对于这些板块，都是从不认可到认可，从厌恶到吹捧，翻看这些年的稿子，我们会发现，涨幅*的板块，往往是那些被黑了无数遍的板块，黑得越多，上涨幅度越大。

但我们要强调，没有任何一个板块能够持续不断释放红利，还能够在这个楼市上升期始终保持低价输出，没有永远的洼地！

现在西安市场*的洼地，就是港务区奥体中心，并不是说港务区已经超过高新曲江，而是出现了比较大的“价格差”。

港务区均价在1.4万/㎡，*价格在1.6万/㎡左右，而毗邻的未央湖板块，除了金科、远洋之外，基本是纯改善盘为主，小高层价格在1.7万/㎡以上，*价格达到3万/㎡。

如果与相邻板块浐灞三角洲相比，港务区的价格更具有性价比，浐灞三角洲核芯板块的价格在2万+，豪宅产品价格达到3万/㎡，除了御锦城、颐和府之外，几乎没有低价盘，整个市场正在快速进入改善。

简而言之，港务区的热度，不仅是基建速度比较快，还有单价较低，呼应了市场*的主流-刚改群体。以目前港务区奥体中心所呈现出来的配套资源，*起码的价格应该与浐灞核心区持平，但实际情况却是连2020年浐灞的价格都达不到。

但我们也要看到一个现实情况，西咸新区逐渐将失去刚需青睐，或者说逐渐摆脱刚需乐园，西咸新区正在快速的“改善化”，尤其是在*、正荣、隆基泰和、华润摘地之后，泾河新城、秦汉新城、沣西新城地价集体打破天花板。

参考1：

参考2：

参考3：

参考:4：

就在5月2日，我们跑盘丝路能源金贸区（金贸区+文教园），发现房源竟然少的可怜，*价格已经达到2.4万/㎡。西咸市场远比我们想象的火热，市场的购买力也超出了我们的预期，甚至于一个项目连置业顾问都遛狗去了，而且还是两只小可爱，一只金色的泰迪，一只雪白的贵宾。

光鲜亮丽的置业顾问遛狗，不是重点。重点是这个项目并不便宜，起步就是改善，去年年底均价达到19960元/㎡，但此时此刻，售楼部里面既没有房子，也不知道下一批何时推，连户型图单页也没有了，置业顾问只能对你说声，抱歉......

这种情况之下，市场如此高亢，房源如此紧张，我们要不要呼吁关注西咸？讲真，西咸新区的注意力已经很高了，现在的西咸市场，需要的是优质的产品力去匹配已经涨上来的价格，还有急需供应一批性价比高的房子。

目前，随着“十四运”到来，港务区的基建提速，大家开始推广港务区，并不是因为港务区房价上涨快，反倒是因为涨幅不大，给了普通家庭一丝机会！

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