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招商局“新标兵”:招商蛇口的强势崛起

来源:地产总裁内参   发布时间:2021-05-05 08:00:10

前4个月销售排名冲到第七

但招商蛇口的势头

更在规模之外

文|参考君

前几天,看到一篇题目为 《中国*有钱的四大集团,强到超乎你想象》的文章,文中,对四家央企集团做了一个简单的概述,尽管其中是部分数据和描述不一定准确,但也大致能反映目前各自的格局与实力。

这四大集团想必大家都清楚,它们是:

招商局集团

保利集团

中信集团

华润集团

在这四大集团中,排名*的是招商局集团,其实力之强劲,具体的情况下面会给大家介绍。

我查了下,*近几年,招商局集团之所以表现突出,跟其三大核心业务的均衡发展极其相关。这其中,又以其城市与园区综合开发运营的旗舰——招商蛇口表现尤为抢眼。

大家都知道,我对未来的地产格局有个基本的判断: 2021年将是地产央企的“加速年”,在未来的地产行业,央企将占据更有利的市场竞争地位,获取更大的市场规模,进而改写行业格局。

在进取的央企中,又以招商局集团旗下的招商蛇口比较典型。其在近几年的逆势崛起,堪称“地产央企崛起”的典型样本。

一、大象的舞蹈

在分析问题之前,先看看招商局集团到底是一个什么样的企业?

在官网上,招商局是这么介绍自己的:招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业,总部位于香港,是在香港成立运营*早的中资企业之一。整体特点可以概括为:百年央企、综合央企、驻港央企。

这句话可能有点笼统,那我们再分解下;

1、招商局是中国民族工商业的先驱,创立于1872年洋务运动时期;到明年,招商局就将迎来150岁。

2、招商局是中国近代*家股份制公司,曾组建了中国近代*支商船队,开办了中国*家银行、*家保险公司等,开创了中国近代民族航运业,带动了其他许多近代产业的发展,在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。

这么跟你说吧,当下的招商局集团是国内历史*悠久,综合实力*强的企业,应该没有之一。

具体到经营层面,目前的招商局业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业,并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。

那招商局集团到底有多强呢?

我们还是看官网的数据,以2020年的经营业绩为例:

  • 招商局集团实现营业收入8137亿元、同比增长13.9%;

  • 利润总额1751亿元、同比增长7.4%,净利润1371亿元、同比增长8.3%;

  • 截至2020年底管理总资产达到10.3万亿元,其中资产总额和净利润蝉联央企*。

  • 如果单纯看数据,你可能没啥感觉,那我们来简单对比一下。

    在过去的2020年,招商局集团的净利润为1371亿元。

    这是个什么水平呢?我查了一下,在过去的2020年,中石油净利润为190亿;华为的净利润646亿元;而腾讯的净利润为1598亿元。

    也就是说,招商局集团2020年的利润是中石油的7倍,华为的2倍多,只比6万亿港币市值的腾讯少一点点。

    但有一点大家要清楚,招商局集团的核心业务是实业,其经营难度和赚钱难度要比腾讯大很多很多,而且,在过去一年,由于疫情的影响,实业是受到很大冲击的,而腾讯的业务基本没受到影响。

    如果再仔细研究招商局集团当下的业务布局,我们会发现,这家巨无霸的央企集团仍然在加速。

    官网的说法是:十三五期间,集团各项经济指标年均复合增长率均超过10%,其中营业收入复合增长率达到33.9%,利润总额复合增长率17.3%,净利润复合增长率14.5%,资产总额复合增长率10.6%。

    这简直是“大象起舞”啊。

    分解看,招商局目前有三个核心产业:综合交通、特色金融、城市和园区综合开发运营,每一个都很牛。

    1、综合交通:

  • 2020年,招商局集团旗下的港口板块的货物总吞吐量和权益吞吐量均为世界*;

  • 截至2020年底,招商局航运业务船队总运力排名世界第二; 

  • 还有招商局旗下的中国外运、招商公路、中国长航在各自的领域也是数一数二的。

  • 这么说吧,在综合交通业务领域,招商局说第二,恐怕没人敢说*。

    2、特色金融

    这个领域大家知道的就更多一些。招商局金融板块涵盖银行、证券、保险、直投、多种金融(融资租赁、不良资产管理)等领域,你们熟知的招商银行、招商证券、博时基金都他们家的。

    招商银行已位列全球银行1000强榜单第17位;

    招商证券2020年归母净利润94.92亿元,同比增长30.34%。

    3、城市和园区综合开发运营

    这个板块也是招商局集团的优势板块,而且是近几年增长*为迅猛的板块,其旗舰企业是招商蛇口。我们先看下这家公司的年报:

    2020年,招商蛇口签约销售金额为2776.08亿元,同比增加25.91%;营收为1296.2亿元,同比增加32.71%;净利润也达到了123亿元。

    和招商证券一样,这几年,招商蛇口很争气,不仅规模和盈利能力大幅攀升,其发展趋势也十分优秀(下面我会跟大家详细说)。

    二、强势崛起

    这是克尔瑞*新发布的行业销售排名,榜单显示,2021年前4个月,招商蛇口实现签约销售额1013亿。

    这份榜单上,招商蛇口已跃升到第七的位置。

    对于招商蛇口而言,这个排名有几个特别突出的点:

    1、前四个月销售总额突破千亿,史上*次;

    2、销售额排名行业第七,近几年*次;

    3、前四个月,销售增速达到了80%,也是历史少有的。

    可能有人会说,增速高是因为2020年行业受疫情的影响,基数较低。这对也不对,毕竟销售总额和行业排名不会说谎。

    事实上,今年前四个月如此优秀,只是过去几年高增长的延续。

    我查了一下,2017-2020年,招商蛇口的销售签约额分别为1127亿元、1705亿、2204亿、2776.08亿。

    也就是说,在四年的时间内,招商蛇口完成从千亿到三千亿的飞跃,这在国内地产史上是比较罕见的。

    另外,和行业头部公司相比,招商蛇口的增速也是*的。

    我们做了一个简单的统计,同样以四年计,几大巨头的增速是这样的:

  • 万科2020年合约销售额为7041.5亿元,四年复合增长率为17.8%;

  • 中海2020年合约销售额为3607.23亿元,四年复合增长率为14.4%;

  • 保利发展2020年合约销售额为5028.48亿元,四年复合增长率为25.2%;

  • 招商蛇口2020年合约销售额2776亿元,四年复合增长率为39.2%。

  • 正是得益于销售的不断提升和规模的不断扩张,招商蛇口逐步改变了行业的格局。

    克尔瑞的排名显示,2020年,招商蛇口首次杀入行业前10强,而2021年前4个月,招商蛇口再进一步,排名第7位。

    很多人说,招商蛇口的增速会保持吗?规模和实力会进一步提高吗?

    我想,答案是肯定的。

    事实上,地产下半场的竞争已不单是销售规模,而是综合实力。

    而所谓的综合实力,大致包含如下几个维度:

    1、规模;

    2、多元业务;

    3、信用背书;

    4、融资优势;

    5、潜在的杠杆空间;

    6、产品品质;

    7、管理团队;

    怎么理解这几点?我给大家简单分析下:

    1、在地产界,规模不是万能的,但没有规模是万万不能的。招商蛇口目前的规模在3000亿量级,离行业前五仍有差距,但规模已然不小。

    2、单纯的住宅开发天花板已现。在未来,谁能在商业地产、物业管理等多元业态上建立独特的竞争力和护城河,谁就拥有更好的未来。目前华润置地、龙湖集团等公司的估值较高,就是资本市场对其多元业务优秀的嘉奖。

    3、信用背书就不用多说了,在当下,还有比招商局集团更好的信用背书吗?

    4、作为地产央企,融资一直是招商蛇口的传统优势,2020年,其平均借贷成本为4.70%,优势巨大;

    5、2020年年报显示,在事关房企杠杆空间的“三道红线”中,招商蛇口一条没碰,具备较大的加杠杆空间;

    6、作为拥有老客户高复购率的老牌地产公司,招商蛇口的产品品质一直是有口皆碑的;

    7、招商蛇口近几年的复合增长率是一直大幅*行业平均水平,也大幅*于其他地产央企。

    你说它的管理团队牛不牛?

    三、增长新动能

    我们在前面说过,招商局集团的厉害之处在于,其不仅规模大、盈利能力强,而且增长异常迅猛。

    对于这样一家巨无霸而言,在不同的时期、不同的发展阶段,总能找到 “新引擎”,从而助推公司再上一个台阶。

    比如,近几年不断崛起的招商蛇口。

    自2015年底重组上市以来,不过数年的转型沉淀,已快速建立了较高的壁垒和较宽的护城河。

    比如规模。这一点我们已经详细论述了,就不再啰嗦。大家记住一点就好,*近几年,招商蛇口的复合增长率不仅远超行业平均水平,也大幅超过其它地产央企。

    但招商蛇口更为出色的,在规模之外。

    1、园区运营模式和能力,行业*

    2020年6月,在上海举办的CIPC2020第六届中国产业园区大会上,招商蛇口凭借开发模式、资产规模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商TOP50”*名,继2019年之后再登榜首。

    2、邮轮港城联动领域,招商蛇口一家独大

    数据显示,招商蛇口2019年共接待邮轮旅客约341万人次,占全国全年邮轮旅客的84%。

    在招商蛇口旗下,位于深圳太子湾的蛇口邮轮母港是华南地区*的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港。

    不仅如此,“双循环”之新发展格局之下,招商蛇口还在加大对邮轮产业的投入。

    今年3月25日,招商蛇口旗下控股子公司招商局维京游轮公司准备收购“维京太阳号”游轮。据了解,这艘邮轮是被业界权威Berlitz指南、Cruise Critic评为全球“*佳中小型邮轮”之一的豪华邮轮,将成为招商蛇口首艘五星红旗高端邮轮。

    3、深圳国际会展中心创下8项世界之*,并开始异地复制

    深圳国际会展中心整体建筑规模十分庞大,单单是项目一期总建筑面积就达到了160.5万平方米。而这160.5万平方米,相当于是6个北京“鸟巢”的大小。

    该项目对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。

    正因为在深圳国际会展中心上的成功,招商蛇口又开始在全国其他地区开疆扩土。

    2020年10月,招商蛇口正式中标杭州大会展中心总包代建项目。这是一个总占地约1110亩,规划总建筑面积约110万㎡,定位为国内一流大型会展中心的超级综合体

    而2021年3月底,招商蛇口签约佛山西站枢纽新城会展中心项目,将打造“佛山+深圳”合作示范新标杆。

    4、“园区鼻祖”将蛇口模式复制输出到海外

    比如招商蛇口派驻团队合资运营的中白工业园,已是白俄罗斯*园区。

    在东非,招商蛇口也参与了有着“东非蛇口”之称吉布提园区的开发建设。

    而这些项目的成功无疑为 “雁形出海”拓展了锚点,为中国企业“走出去”提供有力支持。

    5、产融创新上拿下多个*

    深交所*近的官微显示,深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs的申报,为“产业园区”类基础设施*单。这是继招商局商业房地产投资信托基金(1503.HK)于2019年12月成功在香港交易所上市之后又一REITs产品的创新实践。

    而这些聚合成了招商蛇口“综合发展”模式的强大威力。

    小结

    在城市分化、总量天花板见顶、增量缓慢的地产下半场,房企要想继续发展,只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。

    万科说它要实现“业绩稳步增长,多元业务实现均好性协同发展”。

    而中海地产则用全新的“今天、明天、后天”多元战略迎接地产下半场的挑战。

    对于招商蛇口而言,经过数年的打造和积累,其独特的综合发展模式,正越来越清晰地展现出优势,而这又将进一步助推招商蛇口加速向前。

    地产总裁参考

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