关于2021年楼市的几点思考，买房必读！

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正文：

01、K型复苏加速财富分化

*近流行一个词，叫做K型复苏，从图片来看特别形象。科技、大型企业，富人阶层在经济复苏之中，财富资产不断增长，相反，小型企业，周期型企业和蓝领阶层，并没有获利多少。富人依靠资产赚钱，穷人依靠劳动赚钱。

在未来几年的楼市中 ，非常确定的变化将发生：*初，房地产市场上受到的限制非常少，一个穷人和一个富人在市场上，都可以依据自己的需求和所拥有的资源，找到匹配自己需求的产品。

但是现在，获得资格的难度增加了，贷款的难度也增加了，而且对于富有者而言，难度虽然增加，但是痛感并不强烈，

但是对于必须上车的首套房，以前你的资金不足，还可以通过贷款、亲朋好友的借款来获取购买的能力，现在这样的帮助越来越难实现了。

这就是*的差别：

操作难度增加，但是对于不同的人群，难度提升的程度完全不同，一切的提高限制措施的方式，都会有利于富有阶层。

现代金融史在某种意义上可以看作是一个“金融创新”和“金融监管”互相追逐的历史。

每次金融创新都伴随着大量投机套利的机会，被聪明人玩坏后，金融监管很快就会应声到场。

金融监管管得太严，市场又会缺乏活力，这时候，新的“金融创新”又会被发明。“聪明人玩坏新的金融创新”的故事会再次重演，直到下次调控周期的到来。

这种来回循环并不是中国古代地方与中央那种“收紧就死、放开就乱”的简单循环，而是像楼市调控一样，每次都会打新的补丁、越来越严格。伴随着这个过程的是“投机套利的聪明人内部的分化”，只有*聪明那波人可以长久地赢下去。

02、房地产是万亿级的市场，无数人以此实现了巨大的财富收益，包括ZF。

中国40%的财政收入依靠房地产，楼市每隔几年就大涨一次，然后出台调控各种政策，宣传打击炒房，名为“保护刚需”，这是过去十几年来一直重演的历史，无一例外。

人和人的寿命、职业生涯年限都差不多，为什么有的人雪球可以滚得巨大无比，像巴菲特、王健林一样富可敌国；而有的人一辈子滚来滚去始终是一个小雪球，辛苦奋斗一辈子，60岁退休的时候依然穷困潦倒，兜里连看个病、旅个游的钱也没有。

究竟是为什么？

中国有句古话，女怕嫁错郎，男怕入错行。你所在的行业，就是你财富积累的雪坡。所以，选对行业，就是选对雪坡。福布斯Top100的富豪，80%以上是在金融、地产、互联网行业，如果你不幸选择的是考古、地质行业，那你一辈子基本也与发财无缘了。

金融、地产、互联网行业有什么共性和特点？

从雪坡长度看，这几个行业都是规模庞大行业。金融是百业之母，皇冠上的明珠，各行各业都离不开金融业的支持；地产既带动了上下游数百个行业的发展，又是居民消费之根本和财富之体现，更是整个社会信用体系的基石；互联网行业作为新兴经济和传统行业的催化剂，带动了整个社会生产力的质变和飞跃。

从雪坡厚度看，这几个行业都是上百万亿的市场规模。2018年，我国金融业总资产已高达270万亿，远远高于其它所有行业的资产总和；地产行业，每年15万亿的新增住宅销售规模已连续维持多年，整个社会以房地产形式计算的财富总和更是高达数百万亿；互联网行业，短短数十年诞生了谷歌、亚马逊、BAT等成千上万亿市值的巨无霸企业。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。你在这样的行业里摸爬滚打，才能支撑你个人的财富雪球滚得足够的久、足够的大，以至远远超过整个社会财富平均增长水平。

03、人生突破困局的路径：

*步是认知储备，做什么事，你得要有足够的认知和信息储备，你才有积极的动机和行动方向，知道下一步应该怎么做。人是活在意义之中的，无意义的事，一般不会去做。所以是无论买房，还是干什么，首先自己得想清楚为什么要去做这个事情，如何实现。很多人之所以不敢买房，主要是死在认知储备这一步，他们没有想明白通货膨胀和城市化的历史趋势，也搞不懂资产回报和上班工作的差异，更不了解富人是如何运用资金赚钱的。

如果想明白了为什么要买房呢？

恭喜你，有了认知储备，人就会想着如何去形成自己的能力，这个过程需要投入时间和精力。就像你想买房，于是就会去提升自己筹集资金的能力，学习更多信用卡和贷款的知识，也会提升自己看房选房的能力，了解如何判断地段的价值等等。

有了能力之后，接下来，你就会通过自己的能力去寻找资源，形成相对优势。例如您去行动起来，办理各种贷款，搜集很多买房的资料，结交各种买房投资领域的朋友，互相交换信息。

*后，您各种条件都具备了，这个时候需要一个属于自己的：机遇

当您有了钱，买房心态也具备了，那就行动起来，逐步去买房，一套套入手，*终只需要等待一个周期性的机遇，大笔的回报就实现了。您从一个上班的小白变成了一个买房高手，随着投资的收益远超上班工资，*终您会脱离职场，全身心去研究房地产。

04、负债的终极

很多人问我：不断贷款买房，哪天才是个尽头？

负债的终极：

高收入是*个环节，指的是在工资性收入上达到一定的门槛值。

高收入通常都会带来高消费，因为毕竟年轻没压力，且好奇心重，什么事情都会想去试一试。所以往往积累很有限（一些工作地点和工作时间所致的职业除外）。

这种开支通常不是财产性支出（买房这类的），而是一些轻奢的生活性支出。比如说穿衣打扮的潮牌、夜晚泡泡吧、吃吃喝喝。这个支出一般都会超出我们原先的预设。

所以，高收入如果搭上了高消费，其实是无法实现高净值的。那么又有很多高收入的人*后高净值了，那是为什么呢？

秘诀就是“负债”。

其实对于很多高收入人群而言，其扩大负债的过程是被动的。比如到了岁数要结婚了，不得已开始贷款买房子。仅有的储蓄还要向亲友凑一点才能够交*。

有爹可拼的可以继续高消费，没有爹的，突然负债是财产总量的两三倍，那么该砍的就得砍。砍了以后又心痒痒，那就只能加把劲去赚。这也就是很多人说的“买了房之后才开始赚钱”、“赚钱的能力都是月供逼出来的”blabla。

那么从财务分析上看，这个高收入者就进入了高负债阶段。适当扩大负债端几乎在所有现代经济学模型中都被积极评价。不仅国家宏观经济，企业扩张如此，个人财务增值也成立，所谓无杠杆，不财富。

随着组建家庭和扩大负债，人的潜力智慧能被大大激发。有一些人相对保守，会天天想着怎么稳稳地还贷，怎么稳稳地存养老金。固然这些人进取不足，将来大概率和高净值无缘，但是妥妥的是个中产。

长征路上总有掉队的，交代完这部分后，队伍继续朝高净值开拔。

高收入-----高收入+高负债，接下来是什么呢？

答案是：高增长

增长的来源除了工资性收入的自然增长外，主要是财产性收入的结构增长。也就是说，相对整体负债而言，杠杆率在不断地降低。

财产性收入的增长有很多，比如我们买房的，*直接奏效的就是一个牛市。2015年一年，假使一个家庭买了房，基本上等于可以卸掉一半杠杆（财产端翻倍，杠杆自然减半）。

高收入-----高收入+高负债-----高收入+高负债+高增长，下一阶段呢？

高净值，当你手里的房子涨到一定程度，随便卖掉一两套，就能把负债降下来，达到高净值的状态，接下来可以享受舒适生活了。

总之：

高收入

高收入、高负债

高收入、高负债、高增长

高净值

财富自由

这是5个不同又环环相扣的渐进阶段。

05、负债的优化

（一）资金分层

资金的来源是分层的，大致而言可分为以下几档：

A、自有本金，利率1~4%

B、房贷，利率4.9%

C、抵押类贷款，利率 5~9%

D、先息后本信用类贷款，利率 6~12%

E、其他信用类贷款，利率12~18%

F、民间拆借，利率12%到百分之几百

有人跳出来说，民间借贷没有这么高。我和我姑妈借，只要8%！

但是请注意！任何一个投资，都包括两方面：风险&收益。

银行的产品，几乎是零风险。

而民间借贷，远没有这么稳健。

我们设想一下，如果你有100万，借给个人和银行理财的利差有4%。25年里面只要有任何一次违约，血本无归。

这还是抛开了通货膨胀的因素。

愿意12%以下利率借钱给你的人，很大程度上倒不是看中利润，而是混杂了一些其他无法计算的因素。12%以下的民间借贷，对于出借方基本是亏损。

（二）架构

在不同的层级，资金的容量是不同的。我举三个例子。

屌丝A：自有资金20万；房贷0；抵押贷0；信用贷50万

买房男B：自由资金1500万；房贷1000万；抵押贷500万；信用贷200万

企业主C：自有资金2亿；房贷1000万；抵押贷1亿；信用贷200万

对于屌丝男A而言，由于自有资金的限制，他无法获得房贷，当然也无缘抵押贷这样的低息资金，他只能使用信用类贷款。这个利率需要看他的资质和技巧。

对于买房男B而言，房贷是他的大头，但是房贷只能获得通常2笔。他继续使用了抵押贷，他的信用贷一般用于周转。

对于企业主C而言，你会发现他的房贷使用额是上不去的。是的，等你到达一定资金容量，你会发现房贷简直是一笔福利。大规模资金的来源是抵押类贷款。

以现有的知识架构，楼市团长的结论如下：

1、对于工薪族而言，房贷是*主要的。

2、在资产超过一定范围以后，主要使用的是抵押类贷款。

3、没有原始积累的人，只能使用信用贷和民间借贷。

4、到达一定阶段后，即使提高利率，能借到的钱也不会大量增加。

5、贷款的容量，是一个纺锥形，*下层的是房贷、*规模的抵押贷、按照个人资质的是信用贷。越往上，容量越小。

（三）优化

几乎大部分人的贷款架构，都有优化空间。按照每年利息计算的话，至少可以省个5位数出来。

没有任何一个人的财务情况是相同的：

一个极致的房产玩家，可能偏好等额本息30年的抵押贷；

一个有有不定期额外投资的人，可能喜欢随借随还的产品；

一个自身资质不错的工薪族，因为后续想买房，希望贷款记录不在征信上体现，不去银行借款，转而进行亲友借贷。

又如我近期碰见一个手头拿着N多套房产，专注于抵押的玩家，流动性极高，完全忽视按揭贷款。

总体而言，负债优化的原则是：借低还高，借长还短。

用利率的贷款置换利率高的，把利息成本降下来，用长期贷款（*三十年，二十年）替换短期贷款，把月供压力降下来。

为什么贷款越长越好呢？因为借200万如果三年还清，月供会高到飞起，以普通人的工薪收入总会觉得有压力；如果可以借100年呢？月供就会摊得非常小，并且随着通货膨胀稀释债务，这些月供在以后几乎可以忽略不计。

总之记住，房产尽头的是金融，大到开发商，小到买房者，谁能更快借到额度大，利率低，期限又长的资金，谁就立于不败之地。

*后，谈谈关于2021楼市的几点看法：

1、就各地围追堵截的阵势来看，政府也知道今年楼市上涨压力很大，至于现在该不该买房，就一个标准：已经出台政策的城市，谨慎买入；尚未出台政策的城市，果断买入。

可能你会问：万一我买了，出台政策会不会跌啊？

答案是：会跌，只不过房价是从2万涨到3.7万，出台政策之后，跌回3.5万。

这个就是楼市调控的结果。

2、房产是优质资产，是普通人财富增值的主要来源，国家的钱是用来发展经济的，不是用来炒房的。别人都在吭哧吭哧地上班，汗流浃背，你呢，居然提前买了几套房，坐享其成。这样好吗？不好。（内容深刻，自己领悟）

3、不要对楼市调控心存幻想，任何楼市调控，只有大量增加供应，才是对刚需真正有利的，其他诸如限贷，限售，限购都不能真正降房价，反而会误伤刚需。

4、严查资金来源=不允许穷人买房

2021年，是有钱人买房的时代，那些要凑钱或者借贷资金周转的穷人，被出局了。现在手里资金充足的朋友，可以轻松买房，参加各种网红楼盘的摇号，而是那些钱不太够，需要借钱，又说不清资金来源的人，除非去政策宽松一些的城市，否则已经很难找到机会了。

5、不要相信某些无知媒体的分析，*不但不会跌，反而会涨得更厉害。买房等于买一座城市的股票，那如果我买*，相当于不但入股城市，还入股了一个优质*。

为什么学区政策改来改去？就是因为教育资源不够分啊！并且无论怎么改，都是有房那一小撮人分配利益。

教育公平是保证人人有书可读，但是不保证人人都可以读省一级*。

住房公平是保证人人有地方住，包括租房，但是不保证人人在深圳北京都有一套房。

稀缺资源总是有限的

醒醒吧，年轻人！

6、中国五大都市圈的房价至少还能再涨20年，你认为房价以后不涨=高考的时候认为读书没用，这是一种自绝前程的行为。

每个人都为自己的选择付出成本代价或获取收益，你可以不参加高考，不结婚，甚至不工作，只要落魄的时候，别怨社会不公平就行了。

同样，你可以不买房，以后别怨房价贵就行了。

7、房价上涨是经济发展，城市化人口迁移的结果，买房应该选择有未来的城市。有不少朋友问我：县城可以买吗？你说县城不行，但是它以前也涨了啊！

我想说：它以前涨了，但你可以保证它以后继续涨吗？

没有未来的东西，买它干嘛？

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楼市团长，具有多年房产投资实战经验，以擅长地段分析和贷款裂变得到广泛的认可。过去十年，曾经帮助过众多家庭实现资产大幅增值，改变了很多人的命运。

楼市团长是业内首个提出“房商教育”的投资者，因为买房不是一件简单的事，中国人太需要这方面的知识普及了，所以他在公众号持续笔耕，分享了很多非常实用的买房攻略。他公众号的历史文章几乎是一个买房百科全书，各方面的问题都能从这里找到答案，非常值得反复阅读！

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