深圳楼市凉凉，提高房贷利率为几何？

冰火两重天，深圳购房者陷入多难！

一难是，新房供应极其有限。要么是远在天边的龙岗、坪山，要么是千人抢房的龙华、宝安，而福田、南山基本上无新房可买。

二难是，二手房市场游离不定，房东强硬站岗，以指导价为贷款依据，多掏*，购房者只能望而却步！

三难是，深圳“跟风涨贷”，主流银行已经官宣房贷利率上浮，*上浮35BP!

无房可买，还被银行夹击，深圳购房者哭晕！

二手房成交连续5月惨跌

深圳楼市氛围与去年相比，简直大相径庭！

记得去年这些月份，大字标均是“大涨”、“成交破纪录”、“秒光”、“万人抢房”...

而今年，“成交屡屡破新低”、“二手房降温”、“去化堪忧”等等，却成了深圳楼市的主题。

刚过去的4月，某研究中心发布，深圳二手住宅网签4396套，环比下跌9.7%，这已是今年连续5个月惨跌！

同时，二手房日均成交量降幅更是超8成。

深圳二手房向来有个“枯荣线”的说法，枯荣标准以二手房单月成交6000套为界，6000套及格，8000套走火，10000套以上则是极度火。

月成交上万套，去年也只有一两个达到过，而此时市场一般都表现为量价齐升。

而月成交4396套，则是市场凉凉的表现呗。

因此，房帮主认为，深圳下半年二手房市场难免逃过量价齐跌风险。

二手房指导价已出台3个月。若市场真如预期般火热不见顶，那么在观望一两个月后，成交量自然会陆续走高，如今看来，市场不但没有走高，反而每况愈下。

持续下降的二手房成交量，说明深圳前些时日的火爆状况水分极大，一旦抚去市场的虚假购房情绪，市场，也不过如此！

新房供应极其不足

新房方面，与其说成交量不尽人意，倒不如说供应极度跟不上！

据研究中心数据显示，4月深圳新房网签量3435套，环比下跌24.6%，同比下跌0.32%，近3个月市场持续表现低迷。

新房成交3000多套，在房帮主看来并不十分弱。

只不过，深圳新房市场向来不够卖！

一方面，深圳新房入市进度极其慢，大多数项目来源旧改，周期极其长！例如，龙华坂田的华侨城荷棠里，自旧改*后已经有四五年，如今刚传来入市消息，而*终真正开盘，却不知何时！

二方面，若产品具备非常突出的性价比，开发商往往会倾向于捂盘惜售。例如曾经的网红盘华润城四期、沙井的万丰海岸城等，均是开盘讯号释放后，等了非常非常久才正式开盘。

新房来源于净地开发、且能快速入市的住宅项目真的很少。有高周转倾向的，也只有龙光地产开发的龙光玖悦台和前海天境花园在拿地后一年时间便入市销售。

所以，深圳新房市场成交量一直上不去，并非需求低迷，而是本身库存堪忧！

据数据显示，当前深圳新房住宅库存面积为195.7万㎡，比前面的月份大大降低，4月整月，全深圳仅3个项目取得预售，即恒大城一期花园、星河盛境府、壹成时代花园。

因为无房可供，刚过去的五一，深圳楼市也显得格外凉凉，只能眼巴巴看着其它城市卖得火热。

五一期间，深圳新房成交环比下跌62.9%，而隔壁城市广州，五一期间有19个新盘有推新动作！

利率跟风上涨35BP

比起新房、二手房的尴尬局面，深圳房贷利率跟风走高，也让深圳购房者们不堪“伤痛”！

5月6日，深圳建行内部率先发布通知，宣布即日起调整房贷利率。

首套房贷款利率执行LPR+45BP，相当于5.10%；上调15BP。

二套房贷款利率执行LPR+95BP，相当于5.60%；上调35BP。

建行的通知，打响了深圳利率上浮的*枪。继3月底深圳建立房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季滚动排查机制、开启信贷全面监管模式以来，这是楼市再次对信贷金融下狠手。

但房帮主认为，此举并不明智。

各种社保户籍交易限制，目的均是打击炒房客，但从金融贷款端实行普调利率则对刚需伤及*，真正的玩资金、玩杠杆的专业买家，那几十BP的利率对他们来说只是小case。

只有真正的刚需购房者才会因上升的几十BP利率而犹豫不决。深圳房贷动不动就是几百万，微微上调的利率，于刚需购房者则是多出几十万的负担！

虽然，深圳利率在一线城市中依然*，但并不意味着有空间，就是上涨的理由。

北京首套房贷利率执行LPR+55个基点，相当于5.2%；二套房贷利率执行LPR+105个基点，相当于5.7%；

上海首套房贷利率执行LPR+0，相当于4.65%；二套房贷利率为LPR+60个基点，相当于5.25%；

广州首套房贷利率调升为LPR+75个基点，相当于5.40%；二套房贷利率为LPR+95个基点，相当于5.60%；

但好在深圳地区其他银行仍处于观望状态，目前暂未有跟进动作。多家银行信贷人士均表示，暂未收到本行关于上调房贷利率的通知。

可见，深圳利率上浮气氛并不如其它城市那么强烈，虽然有不少银行表示会有跟进的可能性，但*后执行利率上浮的银行不会太多，毕竟深圳二手房、新房成交根本无法与其它城市相提并论，那么房贷利率提升比例，也没有可参考性。

所以，在房帮主看来，深圳保持严限、同时保持利率“洼地”更有利于市场健康。

END

出品|深圳概率

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主编|房二妹阿钢花蓓珠珠|美颜| 柚子