帝都抢地内卷众生相

地产财富会

一场土地激战中的房企万象：

“中字头”大鳄和黑马同场竞技

非主场“红眼”选手的战略性弃子

头部私企的喜与忧

联合体的力量与纷扰…

2021-5-11

超230家房企竞拍主体参与北京千亿集中供地，这活太难了。

昨天，不知道多少房企投拓人累坏了，但*终12宗土地只成交了不到一半——5宗地，剩下的7宗都因为竞价竞配双触顶，而转入竞投高标准住宅建设方案的下一阶段激战中。

参与这场土地集中牌局的人们，不是不会打牌，而是会打的人太多，牌面好的人太多，想赢想红了眼的人更多，简直卷无可卷。

甚至，一家参加了本次十余宗土地竞拍大央企对地产财富会“摊牌”，度过了艰难的昨天，今天他们决定战术性积极、但战略性躺平——“*终只要拿到一块地，就算完成任务了”

“万一一块也没拿到呢？”

“那，也尽力了。至少没有拿错拿高。。。”

这。。。。北京土地史上*“卷”的一天究竟是怎么形成的？

刺激大家激流勇进，一是欲望、二是压力。

房企们欲望很大——在北京有地、持续有地的战略重要性太重要了。

房企们的压力和担忧也很大——全国*轮集中供地，也是一次政策的探索，谁知道未来会发生什么？集中供地的改革仍在探索中，如果*次集中供地后反馈不是那么有信心，第二次集中供地还会不会有更多“抢手好货”出现？

三道红线之后，所有房企都有“钱必须要用在刀刃上”的压力。这次北京的集中供地，就是*佳“刀刃”——更早抢到“值钱货”，就更早具备多一点优势。

附:5月10日竞拍土地信息图表

五类“卷心”玩家

牌面不同、各有心思

刀刃锋利，卷无可卷的抢地房企们都是怎么想的？手上都有哪些牌？哪些房企缺席其中，连卷都不不来卷一下？原因何在？

面对北京集中供地，不同行为的背后，源于战略的差异，更源于牌面的参差，*终的结果，则是未来的进一步分化。

01、拿地自信，也只是开始

本次北京集中拿地中、仔细盘一下参与度，其中主场信心*显著的，竟然并不是首字头的北京老牌房企，而是中字头的中海和中冶。

其中，今天的12场土拍，央企中海就参加了其中12场。 这两周29宗集中供地土地中，中海总计报名了其中18宗地块——其中只有3宗土地是带着同样中字头的小伙伴中交一块玩儿，余下15宗竞拍都是独立参与，是本次集中供地中独立参与土地竞拍*企业。只是，虽然参与姿态很强势，但暂时中海还暂未有收获。

而另一家中字头的中冶，报名参与了两日集中供地中的13宗土地竞拍， 全是独立参与，并于今日开门红，拍下了朝阳东坝地块，并且触顶了王四营的一块土地、等待下一阶段*终结果中，很可能成为今天的土拍激战王者。

确实，在当前的降杠杆、控成本时代，中字头选手融资成本低、融资优势明显，且全国规模庞大、现金流充裕，拿地更有优势。

对手又有钱，又“杀红眼”，谁遇上了都头疼。但宁可卷不过，也要让别人更卷、成本更高——中冶和中海在昨天的拍地中，就都遇上了竞争触顶的地块。

而即使未来拿下地块，也还有复杂的市场要应对。

成功拿地之后，房企如何保障足够的利润空间，未来不被“看热闹”；又如何创造更多的真实利润，保障企业的持续增长，这都是难题。

翻一翻房企们今年的财报，“提前计提”这四个大字在多家房企的报告都都出现了，伴随着这四个字的大多都是错误的投资——过去地拿贵了/拿错了、市场或政策原因快周转不起来做贵了，供应到市场后发现要亏了。

所以业内有一句真理是：

拍地结束后，*焦虑的是刚刚成功拿地的开发商，而*开心的是这块地周边正准备销售其他项目开发商。

拍地结束后，*焦虑的是刚刚成功拿地的开发商，而*开心的是这块地周边正准备销售其他项目开发商。

“感谢今天拿地的你，拯救了过去拿地的我。”

没错， 挥舞着“恭喜拿地”小旗子的，通常都是利益相关的“友商”。

2、盯准了集中供地，但暂无所获

在北京盘踞多年的万科，去年在北京一块土地也没有拿。不知道是拍地成本所困，还是早有耳闻集中供地。

今年盯准了集中供地万科，参与了本次16宗土地的竞拍，在今天的12宗土地竞拍中就参与了其中10宗。但不同于融创的是的，万科目前在北京，暂时是一块地都没有拿上。

剩下的6宗土地竞拍，或许万科将更加势在必行。毕竟，北京“断粮”一年，虽说避开了高价，但是未来即将面临“缺货”的滋味，也并不好受。

3、“红眼”选手的战略性抉择

绿城，在年初12天就揽下杭州7宗地，又在上周杭州集中供地前期早早传出“疯狂勾地”51宗，但*后首日未现身土拍，*终两日都“一无所获”。

原因是什么？

一位相关投资圈人士表示，今年绿城拿地压力非常大。

1月份，绿城刚在杭州拿下7宗地，2月，两集中政策，重点城市供地“两集中”出炉。紧接着，马上就是重庆、广州、杭州、北京四个兵家必争的优质城市集中供地。正面临着业绩高增长压力的绿城，今年的拿地任务很重，但是节奏却因此被打乱了—— 想要的好货很多，但是*次多城密集的集中大量供地的“刀刃”上，绿城却因此难有足够匹配其欲望的现金流。

怎么办，只能战略性集中火力。

或许正是因此，绿城在两难的抉择后，选择将更多的资金火力向北京发射。毕竟杭州是主场，而且年初已经有近百亿“面包”入手。

于是，绿城在北京的场子上杀得格外“红眼”——总计参与了10宗北京集中供地竞拍，几乎都是核心热门地块。其中今天竞拍的12宗地里，绿城就参与了其中7宗。

尤其是在朝阳区崔各庄乡06地块的竞拍中，绿城与招商蛇口、越秀地产+华发联合体多轮接连出价、紧咬不放，*后由招商蛇口触及上限。但*后的高标准住宅建设方案竞投阶段，绿城能否如愿，仍在未知之天。毕竟面对实力强劲、且同样志在必得的央企以及联合体们，绿城不一定有优势。

或许也是出于对自身缺点的明确认知。在北京，绿城集中供地采用了两种玩法：

1

一是联合财力雄厚的央企和险资一起抱团出手，如“绿城+金茂”联合体参与了朝阳王四营的3宗土地；又以“绿城+平安”参与了昌平两宗土地竞拍。

2

二是对相中的明星地块独自集中火力竞争，毕竟，能跳一步吃下的蛋糕，“红眼”选手可不愿共享。为此，绿城在朝阳区崔各庄乡06地块，朝阳豆各庄乡地块，以及海淀树村的两宗土地这四块兵家必争之地，均是单枪匹马上前竞价。

只是，截至目前，绿城暂时还是一无所获。不知道今天新一轮激战过后，以“战略性弃子主场杭州”为代价的绿城，能否有所斩获呢？

同绿城一样“不得不来”的战略性“择地”选手还有碧桂园。 在广州集中供地中表现相对“冷淡”的碧桂园在北京却热情地参与了7宗土地竞拍，除了激烈的海淀没有参与，朝阳、通州、延庆、密云、昌平每个区都要来一两块地拍拍。

原因大家都明白的。

这就是碧桂园多年的“一线饥渴症”、以及在京津冀屡次区域架构调整、动荡后的必然选择。终于有机会买下你（们），不得不来啊。

4、联合体，更有力量，也更多纷扰

随着拿地游戏的难度不断上升，尤其是在北京这种拿地难度plus的城市，联合可能有些麻烦，但“联合就是力量”，早已经成为大部分房企的共识。

这次集中供地也是如此，大部分竞拍者均以联合体形式出现，其中绝大部分都是“央企+”“国企+”的形式。

除了联合体资金实力加成、风险均摊之外，还有一个原因是 ——房企们多年经验形成的共识是，价格触顶、竞配触顶后，到了*后关头，央企国企及相关联合胜出的几率更大。

自己不敢硬闯，当然要抱大腿，或者是往身上绑一个好的保障。

*受欢迎的当然是本地的保障——抱本地国企大腿的团可不要太多了，比如“城建+”联合体参与了13宗土地竞拍，“首开+”联合体参与了16宗土地竞拍。但一旦设涉及热门地块，首开等“大腿”们可都是单独参与，拒绝联合的。毕竟，过去在大热门地块高门槛拿地后，联合体之间产生不合的案例，可不要太多。

也正式为了减少联合纷扰，房企们更愿意选择知根知底的小伙伴一起联合，“金地+华润+保利”就是这样结合而成。这三家总部都在大湾区的大企业，对于花钱有类似的标准。

在本次北京土地大集中，“金地+保利+华润”共同参与了13宗北京土地的竞拍。目前拿下了一块地。

但是在市场越来越复杂的北京，这三家企业的联合能不能1+1+1大于3，还有太多未知。

5、缺席者是谁，他们缺了哪张牌？

2020年销售排行榜中，TOP10仅有恒大、绿地缺席了本次京城集中供地，TOP11-20中，金科、中南置地、中梁置地缺席。

缺席者缺了哪张牌？

无非是战略牌和资金牌。北京不是他们今年的刀刃。

绿地，董事长张玉良今年在业绩会上说道，“今年要将降负债稳发展、高效杠杆去杠杆放在重要战略位置”——绿地截止至2020年的土地储备已经有2亿平方米，今年降杠杆才是他们更重要的刀刃。

恒大，土地2.31亿平方米，同样2亿+级别，在新恒大“高增长、控规模、降负债”发展战略下，北京新增土地储备不是他们的重点。

金科，在力争2025年冲击4500亿元目标下，刚刚度过前几年的狂飙阶段，多番努力下，2020年末刚刚恢复从三道红线下走出来，成为绿档房企，但仍面临着总负债达3076.6亿元，同比上涨14.%的债务总量增长问题。

中南和中梁，同样是刚经历狂增长阶段，在当下的新政和市场新阶段下，更需要解决前两年快速规模后的平衡问题，北京也并非其主场，不来抢地是意料之中。

五类房企，在后供地时代，可谓是家家有本难念的利润经、降杠杆经和发展经。

土地“集市”下，有的不止是热闹，还有担心后续被“看热闹”的大量焦虑。拿成的房企要开始复杂的进一步利润演算和执行，没拿成的地房企，没了热闹，同样忧虑着“未来”。

毕竟，谁想断粮呢？

今天，各大房企带着各自的难题、饥渴和心思，激战继续。

搬好小板凳，我们继续看戏吧。

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