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上海楼市的限价会有多久?

来源:匠人上海楼市   发布时间:2021-06-18 09:11:06

*个问题就是要不要卖房子。

如果本来就是为了优化生活或者潜在的为了优化生活。

现在就是一个很好的时间。

有些市民是为了变成社保年限长的无房户而卖房子的。

这就涉及到一个传闻,卖了房子以后万一按交易记录而不是购买记录计算积分怎么办。

上海已经是置换为主的市场了。

不管有没有这个积分制度,每个月还是会出现几千组置换成无房户的市民家庭。

置换家庭如果在新房积分中处于不利地位,会事实上恶化二手房的供应。

具体决策上我们无法排除按照交易记录计分的可能性,所以无法给出是否卖房的建议。

就资产保值*来说,操作上的损失不太大。

只是一旦出现不利于置换市民的积分制度,房子不好买就容易焦虑到买贵。

正常行情里,房子是稳步上涨的,置换本身要有踏空一点点的心理准备。

需要提醒一点的是,目前二手房贷款特别慢。

第二个问题是:要不要买房子

即使是热门的新房,纠结的买家也还是挺多的,这其中积分高的人比较明显。

如果是自己住的,建议是早点买入(满分随意)。

投资是不是要买不热门的楼盘主要看买家过去两年的理财表现。

上证指数在2020年5月是2900点不到,如今是3500点上方。

考虑到二手房的交易成本,2020年290万全成本的房子,2021年350万多数情况是卖不掉的。

2018年我推荐了一个400万的楼盘,目前涨幅也才25%+,已经快三年了。

那是不是说跑输同价位大盘了呢。

二手房表面上超过这个涨幅的挺多,但实际上二手房如果算上当初买房的成本,比这个涨幅大的寥寥。

该楼盘隔壁楼盘我们到访-认筹率很高,认筹转认购达到了100%,这其中的二套买家会了解该地段并没有跑输大盘。

他们买好之后二手房继续上涨,其背后驱动力是400万这个价位其实没有涨太多。400多万的其他限价新盘开始了全面积分。

反而头部房子涨幅5成的不少:头部彪悍是风险的前兆。

这个风险并不是说房价跌的风险,而是现金风险。

买房子可能会站岗,但是如果放水持续时间长一些或者若干年后还会放水就不会输。这是核心区强势的底层逻辑。

非积分盘当然也可以投资,如果标的在城市发展方向上并且买家的理财能力很弱。

一个现象是,的确很弱的人多。这就使得新房供求关系紧张。

投资客补位现象很明显。

*适合非积分盘的人恰恰是无房户,但无房户有太多考虑,比如太偏,以后存钱了会买更好的地段,比如今年的特殊积分制想找个结婚对象以后买热门楼盘。

无房户适合买非积分盘的理由比较简单,既然你作为微观一份子接受该楼盘的通勤,未来和你类似的人也会出现。

*近环沪买家也变得多很多了(本号之前若干年聚焦上海,所以不明显),环沪在综合性上不如上海积分盘(不管多少分),但如果没有上海房票,抵御现金的作用还是有的。

买在环沪之前要研究当地2017年至2021年间的持有记录(买进价---持有周期---卖出价),并记住这句话:历史惊人相似,规划改变未来。

第三个问题:限价会持续多久?

这个问题严格来说不知道,我们也不是官方机构。

不过就城市经济而言,限价是错误的。

更有效的是加息。

有刚需会说那就房贷加息。这种理解是片面的

有效的加息是给现金加息。只给房贷加息也有效果,但是会伤害硬刚需。

上海这几年对刚需是极友好的,*的BUG是单身歧视。

全面加息在当前是显然不可能发生的。

G7联合搞基建我的*反应是:美帝放水还不够,还要拉上G7一起放水么?

从美联储*近的发言来看,美帝加息会在2023年左右。

这是限价的*个参照。所以如果单身BUG不调整,政府给了2年多催婚。

限价时间的更直接参照是集中地价出让。

比如明天就要集中拍地了,递延时间是9个月。

也就是2022年3月之前还将限价,拍一次延长一次。

现时买房宏观微观都需要关注,宏观要关注土拍,具体的价格无所谓,只需要看看承诺价格是高是低。要关注美联储。因为房价上涨的*动力是货币,而不涨的*压制是土拍。

微观主要关注自身,是不是能够在1年2年内取得购房资格(要不要买环沪),是不是在1年2年内提高预算(要不要买低积分限价盘),是不是在1年2年内找到结婚对象(提高积分)

PS:这篇依然是偏空的。

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