泡沫的形成与消化

来源：匠人上海楼市发布时间：2021-07-14 09:11:05

上海楼市*近的两个比较公认的底部是2018年，2014年。

2018年的新房价格因为各种限价，不足以参照。

我们看看2014年销售金额前十楼盘的价格及涨幅（注意：价格不作为交易参照）

可以看到，2020年的均价对比2014年接近翻倍。

下表是上海2014年以来的社保基数

2020年的社保基数对比2014年涨幅是85%。

所以很多人感觉房价贵并不是没有道理。

那为什么2020年应该坚决买入呢。

因为收入预期和虹吸。

收入预期是指收入的增幅一般会涨过理财，所以如果价格合理就必须早点买。

虹吸是说外地人买房的*已经主流不是自己存的了，甚至都不需要贷款。

收入预期让市民有动机提前买房，虹吸使得新上海人有能力提前买房，也使得上海人有必要提前买房。

上海的房价体现的是未来两年的价格。

站在2020年的节点，应该看到的是2022年的收入，其对比2014年的收入应该是2.25倍左右。

2020年下半年及2021年初房价上涨以后，房价是2014年的2.5倍，收入是2014年的2倍。

到了2020年，因为限价的存在，收入终于追上了房价，那些热销的新房除了和二手房的价差，根本愿意还是因为市民买得起。

而二手房价回不去了。

因为到了2021年，房价对标的收入是2023年。

以10%增长计算预期，会发现2023年的收入的确是2014年的2.5倍左右。

现在还买的人很大程度上是货币恐慌，这一轮房价用了太短的时间就到了2023年的收入预期了。

而从收入来看，是很难不看空的。

需要了解的是：随着房价横盘收入增长，这个泡沫是在减小的。

所以横盘或者下跌到了一定阶段要买入。

再看看收入这张表。

2014-2018年间收入增幅是逐年扩大的，其背景是2015年2016年货币宽松，水流一直流到了2017年。

2017年之后货币紧缩直到疫情原因才没有继续去杠杆，收入增幅逐年收缩的。

2020年的货币宽松是不是能够像之前一样影响收入的增长目前还是一个未知数。

增长应该没什么问题，但是幅度低于10%或者更低，那么当前的房价对标的并不是2024年的收入而是2025年以后。

限价一定程度上是房地产的定向去杠杆，则房地产相关行业从业人员的收入预期一定是不如之前的，受到直接冲击的房地产营销链条的所有从业人员应该有深刻体会了。

随着越来越多其他行业的市民感受到收入的增长，泡沫就是可承受的了。

这一次，会比之前的年份更长一些。

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