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深圳*规模的居住用地出让潮来袭,住宅成交大幅下挫,楼市悄然转向?

来源:价值领地   发布时间:2021-07-15 09:22:05

新房市场

深圳

01

住宅新房供应

6月,深圳新增预售万科都会四季花园(856套)、玺悦台(434套)、颐璟名庭(408套)、缙山府(404套)等6个住宅项目,新增供应2,855套/26.36万平方米,套数环比上升43%,原市场预期二季度 “井喷”入市的36个住宅及公寓项目过半爽约,市场供应依旧不给力。7月预计入市住宅项目有21个,预计能缓解住宅供应严重不足的问题。

02

新房成交分析

十四五开局之年,深圳连出重拳整治楼市,市场躺平,一二手住宅成交萎靡不振。

新建商品住宅均价为61,456元/㎡,环比微跌0.1%。新建商品住宅网签量2,866套/28.1万平方米,套数环比回升7.1%

龙岗区龙城的保利勤诚达誉都以成交248套/2.31万平方米,勇夺本月的成交套数榜首。龙华区龙华的鸿荣源·壹成中心以12.79亿元(均价67,934元/㎡)的成交金额,问鼎本月的成交金额*。

其他热销楼盘包括信达泰禾·金尊府、佳华领悦广场、星河盛境等。

6月,从各区域的成交来看,主要成交仍来自关外,成交面积合计占比为80.3%;龙岗区成交*,成交量位居全市*位,成交面积占比达到25.1%;关内以南山为主力成交区域,成交面积占比为11.7%。

纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看,80~100平方米产品是成交主力面积段,成交套数占比为50.2%。

300~450万总价段为市场成交主力,占全市总成交套数的37.2%,80~100平方米在此总价段中面积段占比83.4%;此总价段主力成交项目为龙岗区的保达誉都花园

在所有面积段和总价段的产品中,80~100平方米且300~450万的成交套数*多,占全市总成交套数的28.2%。

龙岗区成交757套,表现亮眼,主力成交项目主要集中在保利勤诚达誉都(248套)、星河盛境(119套)、丁山河畔(105套)、利德悦府(86套)。

坪山区成交600套,成交项目主要集中在信达泰禾·金尊府(204套)、佳华领悦广场(171套)。

宝安区成交426套,龙华区成交378套,分列第三至第四位。

03

新房存量及去化

深圳调控政策严厉而频繁,发展商放慢了推盘节奏,市场冷清。截至6月底,新建商品住宅可售数量18,475套/181.65万平方米 ,可售套数环比减少1.8%,连续6个月下降。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理,指新建住宅月末可售面积(库存量)除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况,判断市场走向,该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月,则楼市明显供不应求,提示住宅价格将上涨。

由于长期供应不足,深圳新建住宅库存去化周期仅为4.2个月,长期落在调控目标区间(12~18个月)以下,显示商品住宅严重供不应求,提示需要增加住宅的供应量。

存量住宅市场

深圳

01

存量住宅分析

2月8日,作为全国楼市风向标的深圳祭出杀手锏,发布3,595个住宅小区参考价,按揭贷、经营贷、消费贷逐渐按参考价执行。政策一记重锤,存量住宅网签量应声倒地,从始低位平稳运行已成常态。

楼市预期和心态悄然转向,具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为62,939元/㎡,环比下跌0.7%,为40个月来环比*的跌幅。本月网签量陷入冰封,成交2,575套 /23.7万平方米,套数环比大幅下挫14.9% ,被“锤”到疫情以来的新低。存量住宅房价收入比高达30.0,长期高居全国前三位。

管理层主动作为,一方面增加供应力度,一方面加大调控力度。深圳8月土拍市场22宗居住用地同时出让,是有史以来*规模居住用地出让 。这次出让的总土地面积约83.12万平方米,总建筑面积达到279.92万平方米。同时,严格排查打新资金来源,打击经营贷、代持等,遏制投机炒房,市场监管开启“打地鼠”模式,围剿胆敢“踩红线”中介。

6月,全市存量住宅销售总金额160.53亿元,环比下降16.7%,同比下降74.6%。相比新建商品住宅销售总金额172.57亿元,一、二手住宅成交总金额分别占据52%和48%的市场份额。

房租赁市场

深圳

根据世联EVS统计数据,6月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为95.1元/㎡ ,环比上升1.6%,连续5个月上扬。

南山区商品住宅平均租金119.5元/㎡·月,领跑全市,福田区115.1元/㎡·月、罗湖区84.3元/㎡·月、盐田区76.6元/㎡·月分别名列第二至第四位。坪山区以平均租金39.2元/㎡·月敬陪末席。

深圳近期发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》征求意见稿,从增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为、强化保障措施等方面提出二十四条措施。

2021年一季度深圳地区生产总值为6,868亿元,稳居全国第三,同比增长17.1%,两年平均增长4.6%,增速位居四大一线城市首位。在过去几十年时间,深圳是全国吸引人口*多的城市之一,实际管理人口在1,800~2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示,深圳常住人口同比暴增了412万人,是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市,带来巨大的住房需求。常住人口中自有红本住房的占比仅仅30%左右,远远低于北上广的90%,租赁住房需求巨大。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛,为楼市带来了大量刚需住房需求,短期3~5年趋势难以改变。

中长期而言,良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数,将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比攀升到662倍静态租赁回报率仅1.8%

房价更多是信贷泡沫的滥觞,房租背后有着居民实际收入的约束,在深圳投资一套商品住宅,仅靠目前的租金收益(考虑空置损失),需要约57年才能收回成本。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨,是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

6月份深圳土地市场共有9宗地推出,土地总面积11.55万平方米,规划建筑面积49.51万平方米,供应以工业用地为主(6宗)。

另有4宗地顺利拍出,土地总面积20.14万平方米,规划建筑面积61.55万平方米,成交总金额6.46亿元


深圳8月土拍市场将再次掀起风暴,22宗居住用地同时出让,盛况空前,是深圳有史以来*规模的居住用地出让

深圳发布了2021年度第二批次居住用地集中出让公告,大手笔一次性挂牌22宗居住用地,将于8月9日进行出让。这次出让的总土地面积约83.12万平方米,总建筑面积约279.92万平方米,起始总价高达421.98亿元。本次集中出让的关键词是“人才”“安居”“租赁”,出售型人才房、出售型安居房、公租房的供应比例都大大增加,“房住不炒、住有宜居”是大方向。

今年第二批集中供地分别位于光明区(5宗)、龙岗区(5宗)、龙华区(4宗)、宝安区(4宗)、前海深港现代服务业合作区(1宗)、南山区(1宗)、坪山区(1宗)、深汕特别合作区(1宗)。

南山区的T403-0401宗地、龙华区的A961-0572宗地拟用于建设全年期自持的市场租赁住房,采用“单限双竞”(即“限成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积”)方式挂牌出让;其余20宗居住用地采用“双限双竞”方式(即限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法)挂牌出让,其中6宗地竞配建全年期自持的市场租赁住房面积。

深汕合作区T201-0157、E2021-0002的两块宗地拟建设普通商品住房,在达到地价溢价上限后向上竞无偿移交的只租不售人才住房面积。

宝安区的A401-0187宗地拟建设“普通商品住房+出售型人才住房”(初始各占比50%),在达到地价溢价上限后向上竞无偿移交的只租不售人才住房面积。

17宗地拟建设“普通商品住房+出售型安居型商品房”,其中宝安区A301-0583、龙岗区G09202-0047、龙华区A817-0614、龙华区A806-0394、光明区A503-0093、光明区A631-0115这6宗地,在达到地价溢价上限后向上竞全年期自持的市场租赁住房面积;其余11宗地达到地价溢价上限后向上竞无偿移交的公共租赁住房面积。

根据《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿),深圳逐步提高居住和公共设施用地规模和比例,确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。优化居住用地结构布局、提高居住用地开发强度,加大新增用地保障力度,有序扩大租赁住房用地供给

还提出原批准土地用途为商业的,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定,其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的,新增的住宅建筑面积为出售的公共住房。

以上内容摘自世联评估《城市快报》。

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