官宣！深圳公共房与小区商品房共享配套，建设标准公布

*近，深圳又出了一个影响地产圈的红头文件。

7月27日，深圳住建局、深圳发改委发布《公共住房建设标准》（以下简称《标准》），将在8月15日正式实施。

通篇看下来，房产大象认为核心要点在于：

同小区公共住房和所在项目的商品房享受共同的配套设施、公共绿化、公共空间和同等物业服务，承担同等义务。

也就是说，未来，深圳的公共房将享受到和商品房一样的待遇。包括建造技术、居住环境、套型空间、公共配套等方面。

这无疑，是给开发商和物业提出了更高的要求。

01

商品房&公共房

双方住户为啥互掐

为什么这么说？

商品房住户与公共房住户的矛盾由来已久，先看几个案例：

2017年，青岛万科紫台小区，商品房业主和保障房业主冲突不断，甚至大打出手，只是因为二者之间一道充满争议的铁门。

2018年，深圳龙岗恒地悦山湖因为“是否需要为保障房单独设立小区花园出入口”一事闹翻了天，认租家庭要去小区花园，唯有绕行人车混杂的小区大门。

2019年，警察进入深圳龙华中海锦城地下车库，因为分隔商品房和保障房车库的隔离柱被保障房业主暴力拆除，开始大肆强占商品房车位。

2020年，郑州管城永威枫香庭西院分隔商品房和保障的铁门被拆掉，引发双方对峙。

2021年，广州金融街融穗华府小区，白天，安置房小区业主把分割安置房和商品房的铁门拆掉抬走；晚上，商品房小区业主下班后又把铁门找回来重新装上。

商品房和公共房住户的矛盾遍布全国各地，无论是青岛、郑州，还是广州、深圳，这些故事都有同一个内核：

公共房（保障房/安置房/人才房等）住户希望共享小区花园和设施，而商品房住户不愿意。

商品房住户觉得：我花五万一平买的房子，你花两万就买到了/每个月花五百租金就住上了，凭什么和我享受一样的配套？这不公平。

公共房住户认为：就是因为买（租）房的时候承诺共享配套，我才买（租）的房，现在突然说不共享就不共享了？

公说公有理，婆说婆有理，纠纷不绝。

但这不单单是双方的问题，所有事件的背后，都有开发商和物业的影子。

商品房和公共房，根本的区别在于两点：产权和价格

商品房产权归个人，价格昂贵。

公共房产权归国家，价格低廉。

对开发商而言，这意味着，只有商品房才有利益。

因此，也就导致开发商对商品房和公共房的区别对待。具体体现在房子品质差异上，例如房子密度、外立面、户型设计、层高、装修等方面。

尽管两种性质的住房，在地块规划中没有分割，但在建成后，一眼就能看出差别。

地段好的、漂亮的、宽敞的是商品房。

位置偏僻的、外观普通的、密度高的是公共房。

商品房销售期间，不少开发商为了满足顾客心理，承诺会把商品房与公共房小区分开管理。

入伙后，双方住户产生矛盾时，物业没有及时协调，才会有铁门、对峙等一幕幕闹剧。

开发商和物业的做法，一定程度上激化了矛盾。

02

公共房+商品房

同住将成新小区常态

这个矛盾可调解吗？

先说一个事实，无论公共房住户多委屈，商品房住户多不情愿，未来新建小区里，公共房+商品房同住将成为常态

深圳的“十四五”规划中提到，到2025年，建设筹集公共住房40万套。平均一年提供8万套公共房。

深圳正以前所未有的力度建设各类保障性住房。

深圳近年来挂牌出让的地块，绝大部分是“双竞双限”地，开发商拿地，竞争的其中一个指标就是公共房面积，或者地块只建公共房。

未来将出让的地块，大多也是这个标准。

以8月22日深圳将出让的22宗宅地为例，供应的出售型人才房、出售型安居房、公租房的供应占比不小，这些都是公共房。

宝安松岗A401-0187宗地：普通商品房与出售型人才房比例各占50%，双限双竞。

南山前海T201-0157宗地：配建出租型人才房，双限双竞。

南山西丽T403-0401宗地：公租房。

龙华观湖A916-0572宗地：公租房。

深汕鹅埠镇E2021-0002宗地：不设初始配建面积，双限双竞，竞出租型人才房。

其余17块宗地：配建出售型安居房，双限双竞。

这意味着，未来“商品房+公共房”的同住模式将成为常态。

当矛盾成为常态，怎样才能保持平衡？

租售同权。

这并不是深圳*次提出公共房和商品房同等待遇的要求。

早在2017年9月，深圳就出台了政策：明确指出，商品房保障房之间不能设墙隔离，公共房应与商品房同步设计、同步建设、同步交付等。

这次再提出《标准》，一方面，进一步保障公共房群体的利益，让公共房住户和商品房住户一样享有小区的公共配套；另一方面，明确了“同权”细则，公共房建设有了标准。

从另一个层面看，无疑也是对开发商和物业提出了更高的要求。

要求开发商在建设楼盘的时候考虑到配套资源的均衡性问题。

在物业管理上，要能创造良好的社区环境，平衡好商品房住户和公共房住户的关系。

《标准》还规定了公共房面积细节，绝大部分建筑面积小于90㎡，主力面积段在40-60㎡之间，*小可建35㎡。

因此，有业内人士认为，未来公共房集中的区域，建筑面积小于90㎡以下的商品房将受到冲击。

这一点，我们不太赞同。

公共房和商品房面向两类不同的群体，公共房有门槛限制，需要满足一定的条件，如低收入人群或者政府认定的人才等。

03

公共房、商品房同权
还有哪些细节？

《标准》对还公共房的建造技术、居住环境、套型空间、公共配套等方面都提出了细致要求，这里挑选几个重点方面大致说说：

选址

建设选址应结合所在区域的发展规划和产业布局， 引导人口和产业合理分布。以公共交通为导向，优先选择公共服务设施及市政基础设施相对完善的区域。

规划

配建公共住房应与所在项目其他住房整体规划、合理布局。配建公共住房应与所在项目其他住房享受共同的配套设施、公共绿化、公共空间和同等的物业服务，承担同等义务。

出行

社区人行出入口宜设置在公交站点500m半径覆盖范围内或轨道交通站点1000m半径覆盖范围内。

面积

规定了各类公共住房基本指标和功能空间*小使用面积。

人才住房分为5种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为35-40、65-70、85-90、115-120、145-150；

安居型商品房分为2种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为65-70、85-90；

公共租赁住房分为4种套型，套型建筑面积区间（平方米）分别为35-40、50-55、60-65、80-85。

公共空间

入户大堂使用面积不小于25㎡；

电梯配置标准不应低于 1 台/100 户，当套型建筑面 积 40 ㎡及以下的套型数量超过楼栋单元套型总数一半时，电梯配置标 准不应低于 1 台/120 户。

配套

公共住房配套设施的配建水平应与居住人口规模和居住群体需求特点相适应，并应与公共住房同步规划、同步建设和同时投入使用。

装修

公共住房全装修交付应落实装修样板间验收制度。开发建设单位应将全装修内容进行公示，并接受建设主管部门组织的专家审查验收。

关于公共房建设标准，文件里还规定了很多细则，感兴趣的朋友，关注我们，回复“公共房”领取pdf全文。

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