房价直跌14%！调控之后，广州这些二手盘要顶不住了...

撰文 |闷油瓶

自4月的“满5”大刀落下，已过了3月有余。

加上信贷趋严、人才限售、疫情影响等各种“debuff”叠满，近几月广州楼市降温明显。

其中，二手成交量连续两月下跌，6月环比下跌约26% ；二手价格涨幅也出现收窄趋势，近三月每月环比净减0.3%。

正所谓逆市见英雄，经历这轮“组合拳”依然能扛过来的肯定不在少数。

但也不是个个都那么厉害，个别地方的业主就对后市信心有所减弱，慢慢出现让利、降价的行为。

为此，笔者就吐血整理了调控后广州中心四区 （如果大家喜欢看，下期再做外围区统计）的二手房跌幅情况 ，并逐个挑出来进行公示。

先说明下本次统计的原则：

1、为探究调控对市场的影响，选取的统计时间为4-7月份；

2、为了尽量确保准确度，在链家上有成交、挂牌以及价格走势的楼盘才能入选，因此不一定保证完整性，有遗留的大家可以补充进来。

潮水之后，谁在裸泳？今天，排雷指南来了！

01.

天河：

普遍坚挺，牛奶厂先跌为敬

先看看宇宙中心天河。

说实话，天河不愧天河。据不完全统计，对比4月，近三个月报价下滑的小区约为10个 ，且大部分是微跌，整体态势还是蛮健康。

长兴和粤垦，都是广园快速以北的地方，真正意义上的“天河北”。

规划差、学位弱、楼龄老 ，掉价因素全占，行情常年低微，而这几个盘算是跌得比较突出的代表了。

沙河，三区交界处，也是三不管地带，今年好不容易盼来旧改，价格依旧雷打不动。

像沙和路这种90年代步梯楼，实用率高是高，不过带看和交易少得可怜，报价也是一跌再跌。

至于棠下，天河横盘的老面孔了，特别是棠德花园，近3个月跌幅高达5.37%。

其实论位置和配套是ok的，不过挂牌和成交都量太大，价格一直起不来，堪称“天河贫民窟”

令小编惊讶的是，在统计数据时，之前大红大热的牛奶厂，竟然有两个盘连续下跌。

其中，龙湖首开天宸原著近三个月从10万6降到9万5，跌幅直逼10% ，在天河这轮行情中下滑*明显。

招商雍华府也好不到哪里去，之前叫到9万多的高价，*新挂牌和成交回落到8字头。

受满5政策和信贷影响，奶厂部分业主的议价心态开始松动，之前被炒得过热的水分正在慢慢挤掉。

不过说实话，相比于上半年3、40个点的涨幅 ，现在回落的10%实在是显得有点微不足道。

当前市场加压，接下来奶厂会不会出现更多的横盘回调，还不好说。

02.

越秀：

*降温，湖居房拉胯

接下来看看越秀，广州教育*强区。

今年对越秀影响较大的有两件事，一是办学集团化，二是中央明令严打* ，综合影响下，便平摊了越秀*的叫涨空间。

比如交投旺盛的东风东板块，锦城花园130㎡以上的南向大户型，去年*可以卖到1600多万，今年近几套成交都在1200-1400万左右。

而一些本身放盘少，或者极度老破的小区，更是难逃降价命运。

淘金，作为老广眼中的“中环”，自从被环市东、林和取代后，楼市也没有多少存在感。

像华侨新村、淘金华庭这种区域标杆，上轮行情是蹭到了，但今年马上打回原形，近三月12.26%的跌幅差不多可以登上区域*了。

华侨新村价格走势

毗邻淘金的黄花岗，以单体楼和宿舍大院为主，楼龄太老，宜居性不强 ，阴跌也在预料之内。

不过，越秀老牌“富人区”东湖的表现却有点后继无力。

上榜小区有5个，其中不乏一线南向的望湖项目，其实这里地段配套样样兼备，进可攻退可守，环境是真的无可挑剔。

跌价的原因，估计是跟富豪的买房偏好转变有关。

近两年江景资产越来越火爆，传统的湖景物业跟不上趋势，无论成交还是价格，行情普遍大不如前。

*后一个是北京路商圈，重新改造后也救不了低微的楼市，有4个横盘跌价。

其实这边的生活配套出了名的成熟，但是人来人往，环境较吵，加上物业老化，很多业主宁愿出租也不自住，直接影响了溢价空间。

03.

海珠：

阶梯分明，东强中次西弱

海珠的话，近三个月来降价的区域可谓雨露均沾。

我们把海珠大致分为东中西三大区域来看。

海珠东部，也就是以琶洲为核心的那一带 ，规划给力，产业发展高大上，但也有两个楼盘榜上名，跌幅还不少。

不过也难怪，一个是公寓性质，一个是安置房，是比较不受待见啦。

海珠中部，没啥重大利好出台，喊了n年的中大创新谷不成气候 ，但可以蹭蹭隔壁琶洲的热度，承接一下东边的外溢。

其中，赤岗和新港西，以宿舍、大院之流居多，楼龄也比较久了，据不完全统计，有6个二手房出现下跌。

赤岗的信步闲庭，算是片区少有的大花园次新房，但均价跌了10.43% ，要知道4月前还涨了25%。

可能业主眼看当前市场不好，*新成交的几套也都在5字头，你要继续喊个7万+这过意不去啊，就象征一下调回6万+吧。

海珠西部，是海珠老城区 ，吃喝玩乐集中地，不过房价也就那样，大多常年横盘微涨，有些甚至不涨反跌。

昌岗还好，有8号线和2号线加持，整体配套可以，跌的不算多。

滨江中，*跌了14.14% ，其实这里已经属于海珠边边角角的地方了，连滨江东都在嗷嗷待哺，怕是难指望带飞。

作为海珠改善置业的热门区域，工业大道北近几月似乎也略有疲软，扛把子光大花园有组团*下跌8.4%。

翻看它的历史价格走势，应该也跟前期涨得太猛有关，姑且称之为“战略性回调” 吧。

不过，工业大道北这边是海珠*强学区 ，又大盘云集，后续行情还是比较看好的。

04.

荔湾：

表现争气，广钢无人上榜

说实话，统计到荔湾时，本以为受疫情影响带看，业主报价或许下滑*明显。

但实际整个荔湾下跌的楼盘没有想象多，近三个月跌的都是些冷门老盘 ，而且幅度都不算高。

比如深陷疫情漩涡的广钢新城，全员坚挺，无人上榜 ，鹤洞只有一个鹤园小区微跌。

芳村就比较多，有4个，除了龙湾贰号跌得稍微多点，其它倒还好。

个人对这一带的后市信心蛮足，这边是白鹅潭规划的核心，类似珠江新城之于天河，荔湾要涨，这里应该会率先领涨。

至于西关黄沙那边，靠着江景和老城区的底蕴，高端楼盘搞得风风火火。

但毕竟不是荔湾重点发展地方，没有政策优势 楼龄普遍也老，二手表现平平无奇，也就适合自住吧。

总的来说，就算今年拿着“地狱级副本”，市区的二手盘整体还算稳定，大幅下跌的情况比较少。

相比于价的波动，可能量的收缩要明显得多。

而那些蹭不了规划，没有实质性利好支撑，或者自身表现不力的楼盘 ，就免不了在这轮调控中横盘或跌价。

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