一周楼评：石家庄滹沱河生态经济带进入顶层设计阶段

石家庄强省会战略的布局愈加清晰，以拆违为前导实现城市更新，以滹沱河生态经济带为城市发展新方向，以投资拉动城市内部驱动，实现20205年万亿GDP的城市目标。

而在上一周，除了继续大规模拆违外，滹沱河生态经济带的发展也按下了暂停键，这预示着，滹沱河生态经济带进入了顶层设计阶段。

另一方面，在主城区的石煤机地块上，拆旧建新的步伐显然有所控制，告别以往单纯拆旧建新的方式，融入了保留传承和风貌整治的模式，为这座城市留下历史的印记。

1、买地金额

新闻背景：

上周，根据财联社报道消息：被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

老杨观点：

这应该是继三道红线、房地产贷款银行集中度管理、22城集中供地后，再次出台的第四次抑制房地产行业快速无序扩张的政策。而此次的政策更加严格，也表明房地产行业的金融风险依旧较大，导致高层不得不连出政策，抑制扩张。

而中指数据显示，上半年TOP10房企拿地销售比同比下降1.1个百分点至28.6%；TOP 11-20阵营的房企拿地销售比为35%，虽然依旧为几个梯队中*，但与去年相比，下降了22.6个百分点。

不过，从数据来看，此次出台的政策之前，重点房企的拿地销售比基本在40%以内，除了极个别的国企外。

亿翰智库数据显示，目前15家公布数据的房企中，越秀地产（103%）、招商蛇口（62%）、华润置地（54%）和保利发展（42%）4家上半年拿地销售比超过40%，这4家的共性是截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”，且国企央企的属性让其在融资端具备优势。

而此次出台的政策，再次将房企拿地的速度进行了控制与规范，即使对于国企和央企来说，依然有效。预计这一政策更多影响的是热点城市房企的拿地布局，政策落地后，第二批集中供地推出，房企在热点城市拿地将更加谨慎。

2、滹沱河生态经济带

新闻背景：

上周，市政府印发《关于加强滹沱河生态经济带（城区段）区域各类建设活动管控工作的通知》，对滹沱河生态经济带区域内各类建设活动进行严格管控。

老杨观点：

此次下发的通知，有几个非常重要的点值得关注：

*，划定了滹沱河生态经济带的未来规划范围，即：滹沱河（城区段）两侧，东至机场路（新赵线）、西至京昆高速连接线、南至石黄高速、北至正无路（藁城区段）以北300米（规划路）—藁城正定县界—滹沱河北堤（正定段）—中华大街北延—规划338国道，涉及新华区、长安区、鹿泉区、藁城区和正定县五个区（县），总面积222.9平方公里。

第二，严格管控的背后，是对滹沱河生态经济带的拆违和恢复原样，以期未来在白纸上画画。其中，要拆除的包括：违法占用土地的建筑物（构筑物）、违法占用耕地的（包括耕地内种植树木的）、未取得批准许可手续开工建设的（包括已建设完成的建筑）。

第三，明确表明暂缓审批所有项目，包括准备和正在进行的规划批复、土地征用等程序性行为和手续。这意味着，滹沱河生态经济带的所有建设行为将暂时冻结。

第四，种种迹象表明，为了打造在白纸上画画的造城模式，便于滹沱河生态经济带的顶层设计，政府发布了此次通知。而顶层设计的成果主要展现在《滹沱河经济带产业发展规划（2021—2035年）》。目前应该是在加快编制这一发展规划。

第五，另一个令人关注的点是，未来滹沱河生态经济带，将建成什么样的新兴城市呢？这一点，早在强省会战略的一揽子措施中，有所体现，即：在滹沱河主城区段两侧大力发展战略性新兴产业、数字经济、现代服务业、现代都市型农业，积极招引世界500强企业*，打造城乡融合、优质高效、生态绿色的特色经济带。这意味着，滹沱河生态经济带将主要以战略性新兴产业为主，同时进行人口的纾解与新兴城市系统的建设。

3、石煤机地块

新闻背景：

7月28日，我市召开《石煤机地块控规动态维护方案》（以下简称《方案》）专家评审会，将按照“少拆多改、注重传承”的原则，采取保护传承、风貌整治、拆旧建新等方式进行更新改造，推动城市空间结构优化和品质提升。

老杨观点：

此次关于《石煤机地块控规动态维护方案》的专家评审会，应该是石家庄首个留住城市历史印记地块的详细规划，也为后续棉一和华药厂区的控规做了探索与铺垫。

方案中，明确了按照“少拆多改、注重传承”的原则，采取保护传承、风貌整治、拆旧建新三种方式进行更新改造。

在保护传承区，进行维护修缮、活化利用，传承历史文脉、增添城市人文底蕴；在风貌整治区，维持现状建筑基本不变，对建筑进行局部改造、修缮翻新，提升城市风貌和人居环境；

在拆旧建新区，将原有建筑物进行拆除，按照规划高标准建设。

其中，*终关注的是，如何在传承与发展历史文脉方面，方案提出了比较明确的规划，即：对老厂房改造利用，保护厂区空间肌理，留住城市历史痕迹；修旧如旧，保持原红砖灰瓦的建筑风格；通过功能植入，活化利用，植入文化、体育、创意、产业孵化等新功能；实现在保护中利用、在使用中保护。

实际上，早在前几年，石煤机就已经在探索文化创意产业的孵化与发展，曾一度引起众多业态的进驻，包括文化中心、特色餐厅等，但由于各种原因，使得这些产业*终无奈退出。究其原因，除了文化产业招商分散及运营模式不集中外，政策和土地规划等因素影响较大。此次控规方案通过后，将真正确定石煤机未来的土地定位和产业规划，来自政策层面的不确定因素大大减少，有利于市场资本集中招商与运营。

另外，在风貌整治和拆旧建新上，将通过保护传承区功能植入和拆旧建新区设施增补等方式，补足教育、文化、体育、养老、绿地、停车等设施短板。在和平路与建华大街交口东南角规划社区公园一处，沿煤机街东侧规划*、幼儿园、老年养护院、基层办公（街道办、派出所、税务机构）等，翟营大街西侧规划居住用地，居住容积率控制到2.0，加大建筑退道路红线距离，街角设置不小于400平方米的开放空间，打造花园社区城市景观界面。

在道路交通方面，《方案》指出，将落实城市路网体系要求，对和平路、建华大街、翟营大街、跃进路进行拓宽；加密城市路网，南北向打通煤机街断头路，东西向增加城市支路吉星路，并设置地块内部通道和慢行步道。同时，增设两处地下公共停车场。

老杨认为，一旦城市功能与道路交通等方面高规格建设，将大大有利于石煤机文化创意产业园区的招商与运营。一旦未来引进市场资本，该地块的产业园区前景可期。

4、土地市场

新闻背景：

高新区发布了八则征地公告，拟征收赵村、北庄村、韩通村、南豆村、东仰陵村、中仰陵村等7村共约合629.079亩土地、裕华区人民政府发布了三则征地启动公告，拟征收贾村和南焦社区居委会2村共计约合229.563亩土地。另外，土地挂牌方面，藁城区1宗教育用地挂牌，正定新区2宗城镇住宅用地，值得注意的是正定新区两宗地容积率均≤1.98。

老杨观点：

在上周发布的征地公告中，特点*明显的是高新区的八则征地公告，约合629.079亩土地全部用途为交通运输用地，这表明，在城市更新尤其是路网建设上，高新区已经步入了快车道。

这一个特点，在裕华区的征地公告中，同样有所体现：除了贾村村委会的70.95亩地块，土地用途包含住宅用地外，其余均为公共管理与公共服务用地和交通运输用地。显示出，当大的社区形成后，公共和城市配套用地，就显得较为急迫。此次贾村和南焦的公共管理与公共服务用地的规划，意味着包括东南智慧城和融创中心两大项目，将在未来增加基层政府服务机构。

另外，土地挂牌方面，藁城的教育用地地块，从之前的媒体报道中，我们可以看到，应该是藁城新建的*。其中，该项目由藁城区政府投资建设，项目总投资4.971亿元，占地面积251亩，建筑面积13.88万平方米，共规划建设教学楼、学生公寓、办公楼、图书馆等15个建筑单体以及地下管线、道路硬化、园林绿化、水电暖、操场等相关配套设施。规划办学规模30轨制，可容纳在校生5040人。

*后，再看正定新区释放的两宗住宅用地，这应该是两个月来土地市场的首次解封。而至于为何能够解封，原因很简单，在强省会战略的一揽子措施中，已经明确了城市发展的方向和一些数据标准，其中，提到容积率不超过2.0的标准，也让本来就在2.0容积率红线内的正定新区，有了率先解封的空间。

而从两宗住宅用地的指标看，容积率均≤1.98，明显低于新政的容积率标准，这也是为何还能挂牌的主要原因之一。

朋友，欢迎回家！

来石门楼市会，一起谈房论市！

微信搜索微信号：shimenloushihui

店小二拉您入群！

或者扫码下方二维码，直接添加为好友↓↓↓

①|

②|

③|

④|