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房企“围猎”万亿集中供地!京津冀哪个“*优”板块更具抄底潜质?

来源:大伟看楼市   发布时间:2021-09-01 00:00:00

自8月6日深圳率先中止第二批集中供地后,上海、天津、青岛、济南等城市跟进,到目前为止已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。

第二轮土拍“变局”背后,与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中,对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看,调整内容集中于房企资质审查、资金来源,调整土拍规则及溢价上限。

第二轮集中供地政策调整,尤其是对溢价率的控制,将改善开发商的拿地成本,达到“稳地价”的目标。在这种情况下,开发商拿地热情或将进一步高涨,然而如何拿地、在哪拿地也成为了开发商必须思考的重点。

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供地新政开启,房企如何寻找价值点

回首房地产20年,我们发现真正有眼光的企业,都是那些善于“把握行情周期”的房企。大部分企业只是拿到了地,而不是拿到了好地,拿对了地!

*,今天土地价格占整体售价已经高达50%,甚至很多超过80%,土地成本没控制住,未来大多会砸在手里。

第二,世界上没有一块一模一样的土地,土地自身和附属的地段、配套、交通、资源、商业、*等都是不一样的。土地,本质上是不可再生资源,是有限的,是稀缺的,你错过这个机会,很可能就没有了,所以得珍惜每一个目标地块,错过了就不再有。

第三,都在谈房价上涨,但本质上房地产价格增长100%都是地产价格的增长,而不是房产价格的增长,相反房产还会折旧的!所以一个项目未来价格成长性,核心在于土地。

一线城市的土地始终是开发商争抢的核心资源。聚焦京津冀城市群,如今北京的优质地块供应稀缺已成为共识,在*轮集中供地中北京供地总用地面积仅约169万平米,远低于天津的520万平米总成交面积。同时,从溢价率看,北京首轮集中供地溢价率仅8%,而天津45宗地块中,29宗溢价成交,其中4宗地块达*限价,*溢价率更达到49%。

从*次集中供地可以看出,天津土地成交火热,房企积极拿地,代表了区域房地产市场的升温预期已经出现。官方发布的数据可以给出明确表态。

2021年上半年,天津新建商品房销售714.1万平方米,同比增长32.2%,高于全国27.7%和东部地区31.3%的平均水平,同比2018年、2019年分别增长22.6%、2.3%,市场成交活跃,供需旺盛,所以天津的土地价值依然被房企看好。

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京津冀价值高地显现,解锁房企拿地原则

近几年京津冀三地全面贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念,以推动京津冀全面深化改革试验区建设为契机,积极推动一批重大改革创新和试点示范事项在京津冀相继落地。

值得注意的是,北京的人才、产业外溢为京津冀其他区域提供了一次绝佳的跨越式发展良机。天津作为京津冀城市群中仅次于北京的第二中心,积极承接了北京非首都功能疏解,且城市有大量空间吸附北京外溢的产业和人口,因此天津是未来京津冀城市一体化发展的重要舞台。

对于房企而言,选择在天津拿地遵循了环京布局的三大原则:1尽量靠近北京,同时可享受天津城区配套;2尽量靠近产业;3、区域未来具有较大发展空间。选择置产区域,必须按照这个逻辑选择,无论是人口增长、资金增量还是生态发展都必须有发展前景的区域才值得选择。

在京津冀协同发展的大背景之下,作为京津冀城市群中一个重要的节点示范区域,京津合作示范区(又名:中国·光年城)依托首创集团自身资源整合优势,从区域顶层设计到落地实施,已经在基建、文化、康体、智慧、生态等维度具备多种解决方案,引起广泛关注。

三大内核诠释人居新样本

首先,优越的区位是点燃京津合作示范区活力的根本。

京津合作示范区位于天津城区东北部,天津滨海新区,距离北京五环100公里、天津中心城区20公里之处,这片38平方公里的土地,是京津冀1.5*经济圈重要节点。

项目周边环绕着京津、京港、津宁、长深、唐承五条高速,以及地铁(市域郊铁路预计今年年底动工)、公交线路等综合交通设施,快速通达北京、天津城区。

正是凭借难以复制的地段优势,京津合作示范区以产城融合为理念,建设成为非首都功能疏解的承载地、京津深化全方位合作的重要平台和区域改革创新发展的试验基地。

区域效果图

其次,京津合作示范区享受京津两市政策叠加利好。

对企业而言,在京津合作示范区可获得111项优惠政策,包含降税减费、人才激励、金融支持、科技创新等多个方面。这些政策助力企业快速发展,吸引企业汇集。据悉,目前项目已完成650亩的产业用地出让,签约落地项目7个,储备项目100余个,不断推进高端产业要素与资源的集聚,夯实示范区产城基底。汽车零部件产业、智能装备产业、新材料产业、医疗康养产业这四大产业集群初步成形,并与首创产业园、京东方、阿里云等多个项目完成正式签约。

在坐拥区位和产业聚集利好的基础上,项目加速落地各项配套设施,增强核心竞争力。示范区11.8平方公里起步区目前已经具备通车条件的道路达到50公里,城市道路都已全面修缮完成,此外排水、燃气、热力、通讯等基础设施也已完成,达到九通一平。

示范区朗星路

在教育配套方面,京津合作示范区首所12年公立*正式落地,如今*主体建筑已封顶,预计2022年投入使用。

示范区*效果图

未来,京津合作示范区将是一座科技引领、生态宜居、职住平衡的现代化新城。项目建成后预计常住人口31万,就业人口18万。通过*舒适的居住条件+*有吸引力的产业+完善的城市配套,吸引人才、留住人才,是示范区能发展壮大的重要原因。

示范区中央公园实景

值得提到的是,天津滨海新区为留住人才也出台多项优惠政策,区域不限购,《天津市引进人才*实施办法》更表明诸多类型人才在天津工作满一年就可以*。对于购房者而言,京津合作示范区是一个全生活周期、全工作周期、全生命周期的一生之城,是京津冀*值得投资和生活的区域。而对于房企来说,这里当下的价值预期已经远高于地价,在抢地竞争愈加激烈的当下,这里值得抄底!

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